房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規(guī)劃高級研修班

課程提綱

           房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目過程中存在著會計處理與所得稅處理的差異，同時土地增值稅扣除項目及加計扣除項目與所得稅也有差異，如果準(zhǔn)確地將會計核算內(nèi)容轉(zhuǎn)換為土地增值稅計算相關(guān)項目而不錯不僅需要技術(shù)支持，而且還要科學(xué)地進(jìn)行業(yè)務(wù)處理。會計與稅法的協(xié)調(diào)才是解決問題的關(guān)鍵。

         針對不斷變化的市場環(huán)境，經(jīng)濟(jì)增長乏力，稅收收入任務(wù)變得更為艱巨。強(qiáng)化征管成為目前稅收工作的重中之重。同時稅制改革也為企業(yè)遵從稅法帶來困擾，涉稅風(fēng)險越來越考驗著財稅管理人員的能力和耐力。如果用一種簡單有效的方式監(jiān)控涉稅風(fēng)險成為管理者的一種追求和向往。本次課程不僅僅提供一些案例分析，更重要的是的提供一種管理手段，即用管理報表的方式來監(jiān)控和管理涉稅風(fēng)險。同時對一些爭議的問題特別是企業(yè)所得稅與土地增值稅差異問題進(jìn)行深入分析，規(guī)避誤判造成的損失與風(fēng)險。

     通過本課程的學(xué)習(xí)可以獲得如下收益“：

1.       學(xué)會用管理報表來監(jiān)控和管理涉稅風(fēng)險；

2.       學(xué)會區(qū)分所得稅匯算與土地增值稅清算過程中對相關(guān)成本費用的劃分，避免誤判造成的損失和風(fēng)險；

3.       學(xué)會并掌握土地增值稅清算程序、清算過程需要的資料、清算鑒證報表使用及與會計賬目數(shù)據(jù)的切入、及鑒證報告的出具；

4.       在清算過程中正確把握和準(zhǔn)確運用現(xiàn)存的有效的文件開展稅收規(guī)劃并規(guī)避風(fēng)險；

5.       及時解決工作中存在的問題。

       引言：營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.       營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

2.       8月1日后的最重要的變化

3.       租賃會計準(zhǔn)則變化與融資租賃營業(yè)稅改征增值稅的稅務(wù)處理

4.       一些特殊問題的處理

5.       甲方供料的營業(yè)稅改征增值稅的發(fā)票及會計處理

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?        第一節(jié)  房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務(wù)

?         一、項目開發(fā)的三個階段

?             準(zhǔn)備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權(quán)屬初始登記階段。此階段稅務(wù)風(fēng)險分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規(guī)劃。

?         二、項目開發(fā)結(jié)算的四個程序

?         工程預(yù)算（包括全科目介紹、預(yù)算表格設(shè)計及編制）、工程結(jié)算、竣工結(jié)算與竣工決算

?         三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設(shè)置、程序、方法

?         開發(fā)成本組成內(nèi)容、開發(fā)成本核算程序、成本分?jǐn)偡椒?/strong>

?         四、開發(fā)間接費用的10大內(nèi)容

?         五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算

?             成本核算對象六原則、    房屋開發(fā)成本項目核算、   土地開發(fā)成本核算

?         六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本5大不同點

?         成本對象確定原則具體應(yīng)用、計稅成本內(nèi)容所得稅與土增稅處理不同點、   計稅成本核算的一般程序、    成本分配方法及應(yīng)用、   預(yù)提費用及后續(xù)費用處理

?         七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本3大不同點

?         清算項目對象的確定、開發(fā)成本內(nèi)容、    扣除項目分配方法

?        第二節(jié)  開發(fā)項目土地增值稅清算實務(wù)解析

?               一、土地增值稅的征稅對象

?               二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收

?         預(yù)征率、及宏觀政策變化后預(yù)征率的調(diào)整、國五條出臺后的預(yù)征率。土地增值稅清算、   核定征收的條件及前提

?               三、清算的兩種類型

?         通知清算與自行清算

?               四、清算收入的范圍及3步確認(rèn)法

?               五、清算5大扣除項目詳細(xì)解析

?             （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

?            （二）開發(fā)土地的成本、費用；

?            （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

?            （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

?             (五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

?               六、扣除項目的5種分配方法

?               七、特殊事項的土地增值稅處理

?               八、土地增值稅項目清算的鑒證

?         （一）清算前期準(zhǔn)備（二）采集相關(guān)部門信息（發(fā)改部門、土地管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門）（三）企業(yè)應(yīng)收集的10項資料（四）項目及財務(wù)等信息27項（五）項目清算前土增稅測算（六）項目定價方法（七）清算申報表

?        第三節(jié)  企業(yè)所得稅與土地增值稅比較

?                 一、匯算清繳與項目清算差異

?                 二、應(yīng)稅收入差異

?                 三、開發(fā)成本差異

?                 四、開發(fā)費用差異

?                 五、預(yù)提費用差異及后續(xù)費用  

?                六、相關(guān)的清算鑒證表格的填制

?        第四節(jié)  企業(yè)主要稅收規(guī)劃方法及稅收風(fēng)險控制

?             一、土地增值稅反避稅政策分析及應(yīng)對

?             二、稅收優(yōu)惠政策的規(guī)劃及風(fēng)險分析

?             三、收入的規(guī)劃及風(fēng)險分析

?             四、開發(fā)成本及其他的稅收規(guī)劃及風(fēng)險控制

?            土增稅的轉(zhuǎn)移定價安排與稅收風(fēng)險控制

?             五、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收規(guī)劃

?             六、企業(yè)合并轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)稅收規(guī)劃

?             七、企業(yè)分立轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)稅收規(guī)劃

?            八、用報表來監(jiān)控涉稅風(fēng)險（管理者必用的有效方法）

?           九、土增稅鑒證報告的出具與稅務(wù)機(jī)關(guān)鑒證結(jié)論

?        第五節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)常見稅收問題解答

?         講師介紹：朱克實，北京國家會計學(xué)院教授，中稅咨詢集團(tuán)高級合伙人，中國人民大學(xué)財政學(xué)專業(yè)稅收實務(wù)方向博士，澳大利亞新南威爾士大學(xué)金融學(xué)碩士。研究員級高級會計師，注冊稅務(wù)師，中央財經(jīng)大學(xué)兼職教授，中國注冊稅務(wù)師協(xié)會網(wǎng)校企業(yè)所得稅匯算繳課程主講教師，北京國家會計學(xué)院房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)技能提升高級研修班責(zé)任教授。

?               在《財政研究》、《稅務(wù)研究》、《涉外稅務(wù)》、《中國稅務(wù)》等核心期刊發(fā)表論文30余篇。專著有中國稅務(wù)出版社出版的《企業(yè)稅務(wù)管理研究》（2010年8月第一版）；參編《最新企業(yè)會計準(zhǔn)則講解與實務(wù)操作指南》、《新會計大辭典》等。

?         提供稅收籌劃的企業(yè)有：世紀(jì)金源集團(tuán)、首都機(jī)場房地產(chǎn)建設(shè)集團(tuán)、北京西都房地產(chǎn)公司相關(guān)四個開發(fā)項目、神華集團(tuán)神晥安慶電力有限責(zé)任公司二期EPC項目，國星集團(tuán)，山特維克中國投資公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川長虹、海蘭信、北大方正、京東方科技、清華同方深圳公司、清華同方香港公司、盤古優(yōu)品電子商務(wù)有限責(zé)任公司、甘肅路橋建設(shè)集團(tuán)、國民信托投資有限公司，歐美環(huán)境工程有限公司、三門峽惠能熱電（集團(tuán)）有限公司、中油國際、北京信威通信技術(shù)股份有限公司、北京大雄國際物流有限公司等企業(yè)（集團(tuán)）。

?         主要講授課程：1.《企業(yè)稅務(wù)管理》

?     2.《企業(yè)重組稅收政策解析與稅收規(guī)劃》

?     3.《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控與稅收規(guī)劃》

?     　 4.《外籍個人及境內(nèi)高管個人所得稅稅收籌劃》

?     　 5. 《讓企業(yè)減負(fù)的“六式23招”》

?     　 6.《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險控制、稅收規(guī)劃與財務(wù)人員自身風(fēng)險規(guī)避技巧》

?        7.《房地產(chǎn)企業(yè)項目全程納稅籌劃及稅收風(fēng)險防范》

?        8.《房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規(guī)劃高級研修班》

?        9. 《房地產(chǎn)開發(fā)全程票據(jù)處理技巧、稅務(wù)風(fēng)險管控及案例分析》

?     10.《最新會計準(zhǔn)則會計處理與稅法差異分析與協(xié)調(diào)》

?         11.《營改增政策解析及稅收導(dǎo)向的商業(yè)模式創(chuàng)新》等課程。

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