任志強預測2014明年房價會暴漲。筆者認為：任志強是在誤導購房者。2014年是中國房價下跌的起始年，從2014年開始中國的房價將連續(xù)下跌。
中國的地產泡沫世界之最
北京的房價已高的嚇人，幽默的國人會調侃說，賣了北京會買下美國，賣了北京住宅的廁所就能在美國買個別墅。美國商業(yè)內幕網(wǎng)站基于一份稱中國在大量建設現(xiàn)代金字塔的研究報告，通過衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認為的中國“鬼城”(空城)。在當今的語境中，“鬼城”是人們用來指稱城市中那些空置率過高、甚至被廢棄的城市區(qū)域。報告稱這是房地產泡沫顯而易見的標志：整座城市街道空空蕩蕩，政府大樓宏偉壯觀，有些城市甚至建在完全不適合人居住的不毛之地，簡直就是當代的金字塔。中國現(xiàn)在有多少座“鬼城”沒有具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
中國已為10億人口建立了30億平方米的辦公空間，足以為每個人提供一間標準的私人辦公室。根據(jù)Pivot資本的數(shù)據(jù)，在一些可容納100萬人的“鬼城”里，建造著世界上最大的購物中心，但是卻有95%的空置率。全國肯定不止6800萬套空置房，中國空置房到底有多少只有等全國房地產數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)后才知道。
全國房地產數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)是誰也擋不住的
十八屆三中全會后的第一次國務院常務會議引發(fā)了人們的強烈關注。其中提到的“建立不動產統(tǒng)一登記制度”等內容更是再次引起了人們對于房地產調控、信息透明、社會公平等諸多問題的猜想與討論。
“灰色收入人群”的存在，道出了不動產登記的另一項潛在意義：這項新的制度，更重要的是它將大部分人最主要的財產曬在陽光下，而這對于維護社會公平、打擊貪腐無疑具有立竿見影的效果。掃除中國人財產當中的所謂“灰色地帶”，在“房叔”“房姐”之后，不再出現(xiàn)“房弟”“房妹”——不動產登記帶來的社會心理層面的影響。
業(yè)內普遍認為，不動產統(tǒng)一登記制度的推行，意在推進全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，擁有大量房產的人可以被很快確定，既有利于反腐，也有利于保障不動產交易安全，還幫助相關部門摸清全國樓市狀況，科學地調控房地產市場。
2014年全國房地產數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)將成為板上釘釘?shù)氖拢灰珖康禺a數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，大量官員持有的房產就會賣出，目前中國大量的空置房中大部分都是官員的房子。因此，2014年全國房地產數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)前官員大量拋售房地產就必然形成房價向下跌的趨勢，能夠有效地促進房價向理性回歸，因此，2014年是房地產下跌的轉折點。
房產稅開征將成歷史的趨勢
不動產登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)是實施房產稅的兩大技術前提。目前，許多大中城市已完成房屋價值評估系統(tǒng)建設，如果不動產能夠統(tǒng)一登記，房產稅的推進將消除主要技術障礙。
十八屆三中全會提出加快房地產稅立法并適時推進改革。下一步深化稅制改革的重點內容將包括加快房產稅立法和改革步伐，減少房產建設和交易環(huán)節(jié)稅費，清費立稅，提高保有環(huán)節(jié)的稅收。
房產稅將以立法的形式確立，由此足見，中央對在全國范圍內推行房產稅的決心不可逆轉。房產稅開征后購有大量房產的人就會開始拋售房地產，否則，持有的房產越多交稅越多，過去投機炒房的大量房源就會出售，這樣就會進一步推動房價理性回歸，房價持續(xù)下跌就會繼續(xù)。
反腐也會捅破地產泡沫
房地產是腐敗群體的集散地，房地產的腐敗程度也觸目驚心，在房地產的豐厚利潤驅動下，行賄受賄已經是開發(fā)商獲取暴利的至關重要途徑，小到科級干部大到部委官員，只要他的職權與房地產有關，就沒人敢保證他不腐敗。
全國查處出來的腐敗案件中，8成以上官員直接染指房地產，其中大半被查處人員受賄金額超過千萬，假設以此數(shù)字算（實際數(shù)量一年就要超過這個數(shù)），全國900多個城市，每個城市平均有10名貪官，其中七人染指房地產，那么平均每個城市的貪官從房地產中獲得的腐敗收入就高達7000萬以上。
全國900多個城市中，70個重點城市區(qū)域較大，腐敗人數(shù)也相對較多，總體按全國共有1萬個貪官算，就要有7000人染指房地產，按平均每個人貪污1000萬，那么貪官從房地產中拿走的就要超過7000億，這個數(shù)字只是假設，計算基數(shù)和系數(shù)都非常小，實際上傻子都清楚每個城市不會只有10個貪官，但是即使這樣算，7000億也等于三個三峽，接近于09年4萬億投資中的保障房投資比例，這些錢都是無聲無息的進入了貪官的腰包。
如果按一般最高行賄比例占開發(fā)商利潤10%的比例計算，由此給國家造成的損失就要高達7萬億，相當于政府的一年財政收入，超過09年GDP的五分之一，超過累積到07年全國的賣地收入（截止07年全國賣地總收入大約5.2萬億），等于35-40年的教育財政投資。隨著中央加大反腐的力度，房地產泡沫穩(wěn)步破滅。
地產泡沫是通脹的根源
通脹的根源，恰恰在于被極度吹大了的房地產泡沫，給人以虛幻的財富感覺！
通脹的根源，恰恰在于房地產行業(yè)的非理性繁榮和吹大了的資產泡沫！虛高的資產泡沫大大抬高了生活和生產成本，讓做實業(yè)的或者租房子開店的企業(yè)成本增加，進而推高了經營成本，推高了各種物價，形成了通；同時給資產持有人以虛幻的財富感覺，刺激進一步的非理性投資。但實際經濟發(fā)展水平難以支撐這樣的成本，這就出現(xiàn)了物價和收入倒掛的通脹現(xiàn)象。而且是惡性循環(huán)，最終必然導致整個經濟的崩潰。
商業(yè)地產已是窮途末路
隨著電子商務的興起，商業(yè)地產的需求逐年下降，許多商業(yè)地產非但沒有租金的現(xiàn)金收入，而且根本就建造在沒有商業(yè)的地段。商業(yè)地產的收益模式就是：在經濟活力下降，企業(yè)現(xiàn)金盈利艱難的情況下，商業(yè)地產的高杠桿特點，再加上商業(yè)地產過剩的格局和真正有能力經營商業(yè)地產的公司有限，在這些因素的共同作用下，商業(yè)地產將會遭遇更大的沖擊。當70后、80后、90后成為消費主力軍后，網(wǎng)上購物已經成為主流，在這樣的背景下，過去開個小店做生意的商業(yè)模式只有賠錢的份，商業(yè)地產的需求會越來越少，商業(yè)地產持續(xù)降價拋售都沒有市場。
中國的地產泡沫讓李嘉誠大量拋售獲利
華人首富李嘉誠再度出手，賣出位于香港的資產，套現(xiàn)約5.4億港元。這是近一周來，其旗下公司二度出售在港資產，兩次共套現(xiàn)近13億港元。此舉被市場分析人士認為是“香港房地產破滅信號。據(jù)不完全統(tǒng)計，這是今年下半年以來，李嘉誠對內地及在港資產進行的第5次拋售。
今年10月，李嘉誠以89.56億港元價格，賣出了位于上海陸家嘴的東方匯經中心，在此之前，李嘉誠還曾先后出售香港天水圍嘉湖銀座商場及廣州西城都薈等項目。李嘉誠旗下的長江實業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心OFC寫字樓和廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。到目前為止李嘉誠拋售中國的地產超過800億人民幣。
2014年將成為房地產泡沫的歷史轉折點
從2014年開始中國的房價將會出現(xiàn)房價下跌，目前中國的房地產泡沫與2007年中國股市6000點的泡沫一樣肯定會破滅。這次房地產泡沫破滅后再過10年中國的房價也不會上漲。再過10年，中國人口開始下降，10年后房價不會漲起來了，只會掉不會漲。任何一個人口開始下降的國家房價只會掉，人口老化是一個巨大的力量，以后對中國影響非常大，人口老齡化后一個社會負擔越來越重，人口老齡化以后不要談樓市是不會漲的。因此，從2014年我國的房地產泡沫開始破滅后，房價至少要持續(xù)下跌3至5年，這要看前面3年房價下跌的幅度和反復的過程。
房地產行業(yè)如何轉型升級
房地行業(yè)過去20年的炒房炒地的商業(yè)模式已經結束了，對于房地產商來說必須面臨轉型升級，未來沒有轉型的還一心想炒房炒地的地產商必將會被歷史淘汰。那么，房地產企業(yè)應當如何轉型才能健康持續(xù)發(fā)展呢？
首先，順應時代的潮流。按照李克強總理提出：打造中國經濟升級版，抓住未來中國產業(yè)轉型升級和城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷史新機遇；幫助地方政府找到新的經濟增長點。
新經濟增長點是指在經濟成長和產業(yè)結構演變過程中，能夠帶動整個國民經濟上一個新臺階的新興產業(yè)或行業(yè)。就是具有較大的市場需求和潛在的市場需求,成長性好、技術和資金密集度高,能夠促進產業(yè)結構優(yōu)化和升級,具有高技術附加值的新產品或服務。
房地產企業(yè)只有幫該地區(qū)經濟蓬勃發(fā)展，才有前途。在幫地方政府找到新的經濟增長點后，建設高使用率的功能地產才是房地產正能量。
未來更多發(fā)展機會將來自泛功能地產，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價值和附加價值的地產。努力挖掘其使用價值，提高其使用效率，將使國內功能地產成為房地產市場的正能量。所有開發(fā)商和消費者都要考慮二率：使用率和滿意率。
其次，幫地方政府建立產業(yè)基金，推動當?shù)禺a業(yè)升級。通過產業(yè)基金是為政府提供了未來經濟增長的一種新的模式，在此模式下才可以挖掘出各地區(qū)的新的經濟增長點。
產業(yè)基金幫地方政府搭建了一個多元化的融資平臺，根據(jù)不同產業(yè)的實際需求，通過產業(yè)基金的不同組成形式，實現(xiàn)對潛力增長產業(yè)的最大扶持。
通過產業(yè)基金幫助產業(yè)轉型升級，以基金為資本紐帶，扶持優(yōu)秀的企業(yè)上市，使企業(yè)成為全國同行業(yè)中的龍頭企業(yè)；同時也推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。選擇有潛力投資的產業(yè)，為政府帶來持續(xù)的財政收入，改變過去大多需要依賴土地財政的地區(qū)經濟發(fā)展模式。
同時，幫助地區(qū)的招商，形成產業(yè)集群。在產業(yè)基金一期、二期到無數(shù)期的融資過程整合各種要素：人才、技術、資源、資金、市場要素、品牌宣傳等為地區(qū)所用。這樣一來未來房地產的許多發(fā)展機會都能從城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農業(yè)現(xiàn)代化進程中挖掘。隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進，大量人口將定向各種不同類型城市集聚，由此衍生出的對房地產的需求將是巨大的。
房地產開發(fā)企業(yè)，應該審時度勢，把握好從農村到郊區(qū)，從小城鎮(zhèn)到中等城市再到大城市乃至都市圈的進入時以及不同的產品策略、融資策略、拿地策略、管控策略，根據(jù)各自不同的區(qū)域進入標準，進行風險評估和相機抉擇，從今后十多年中國城鎮(zhèn)化和產業(yè)升級的浪潮當中獲取自己的市場份額和江湖地位。
地產泡沫破滅對資本市場的影響
房地產泡沫的破滅有利于房地產行業(yè)未來健康發(fā)展，如果房地產行業(yè)還是用過去炒房炒地的模式，結果只能是像鄂爾多斯一樣，最后是大家都一起崩潰。房地企業(yè)只要能直面現(xiàn)實在陣痛中轉型，才會有美好的未來。
對于資本市場而言，未來中國房地產泡沫破滅后有利于中國經濟健康發(fā)展，有利于中國經濟轉型升級，當大量過去投資投機房地產的資金就會有一部分分流到資本市場來，隨著未來資本市場IPO采用注冊制后，并對造假上市的公司大股東和中介機構的嚴懲不貸，中國資本市場必然會迎來春天；再加上十八屆三中全會后金融改革力度的加大，金融機構必然會通過金融創(chuàng)新使得當?shù)氐男袠I(yè)里的龍頭企業(yè)能從地區(qū)變成全國/全球的行業(yè)龍頭企業(yè)，進而推動中國股市的持續(xù)上漲。
綜上所述，2014年中國的房地產泡沫破滅是中國社會發(fā)展的必然趨勢，房地產泡沫的破滅并不可怕，房地產泡沫的破滅有利房地產行業(yè)的健康發(fā)展，有利于中國經濟的轉型升級成功，有利資本市場更加繁榮，有利于化解中國的通脹，有利社會的安定團結，有利于中國各行各業(yè)的發(fā)展，有利中國的各行各業(yè)進行技術創(chuàng)新去追趕發(fā)達國家，有利于民富國強，是百利而無一害的。
作者簡介：
宏皓：中國金融智庫首席金融學家、融資專家、財富管理專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員，政府、上市公司金融顧問，中國互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會會長，中經產業(yè)基金理事會秘書長，央視網(wǎng)財經評論員。
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