最近的樓市有多瘋狂，大家想必也在新聞里看得差不多了。杭州限購前一天，樓盤里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機去外地讓客戶刷卡；有個地方新盤出現哄搶的局面，幾個客戶同時搶一套房分不出先后，開發商索性讓其打麻將，誰先胡牌誰能買。一天一個價、買到房會哭，人們最近似乎不是在討論買房，就是在去看房的路上。今天的一則新聞的荒誕程度，跟這個也差不多：一家掛著ST的虧損上市公司，因為要變賣北京城里的兩套房，可能免于退市。算下來，兩套140平米的房子，如果真的成交，可能就會有近3000萬的收入——一個中型的實體公司，辛苦一年能有這個利潤也就不錯了。

與樓市價格節節攀高共振的，是上半年各地層出不窮的“地王”。數據顯示，2016年上半年，全國土地出讓金達到1.4萬億元，同比增長9.7%；其中，30大典型城市土地出讓金總額為7356.8億元，增長145.7%；除了杭州破天荒拿到830億土地出讓金外，蘇州、南京、合肥、上海等城市的土地出讓金總額也突破600億大關——要知道，除上海之外，其他四個城市可都算是“二線城市”。

一線城市之后，天津、武漢、合肥、鄭州、成都、濟南、青島等城市地王頻繁出現。而目前，擊鼓傳花的游戲從一線、二線城市向“2.5線城市”擴展。所謂“2.5線城市”是指與杭州、南京這些二線城市相比購買力稍弱，但同樣為副省級的城市，比如鄭州、濟南等。8月份濟南新房價格環比上漲3.2%，創下近九年來的最高漲幅，漲幅居全國第12位，從去年8月開始，濟南房價已經實現了13連漲。一天一漲價，在濟南并非虛傳。日前，濟南東部唐冶新城，不僅有樓盤在開盤2小時內售罄，還有投資客在樓盤開盤現場公然加價賣號、炒房客搖到號后公然加價3萬至15萬不等倒號；浙江湖州某盤開盤，多組客戶搶1套房子，2個小時賣完一棟樓。

截至9月21日，濟南新建商品住宅的網簽量已經突破了95000套（近三個月未扣減解除網簽的數量），而根據濟南市建委公布的官方數據，去年全年累計網簽一手住宅90185套，刷新濟南的住宅銷售新紀錄。也就是說，濟南八個半月賣出的住宅就超過了去年全年的總量。土地市場也開始搶地。9月19日，青島高新區一地塊進行網上拍賣，在經過長達近8小時、550輪的激烈鏖戰后，北京融創建設房地產有限公司以6852元/平方米樓面地價、8.35億的總成交價拿下該地塊，溢價率高達341%；9月20日舉行的南京第二場土地拍賣，七幅地塊全部熔斷，進入待搖號環節。

宏皓教授表示，目前房地產市用“火熱”已經不足以描述當前的火爆。而這一波“2.5線城市”的房價上漲潮是受到一線城市影響。例如上海春節過后市場的熱銷帶起率先回暖，“325”新政之后，上海的市場需求外溢到周邊強二線城市。對比核心的二線城市與非核心“2.5線城市”，強二線和弱“2.5線城市”之間短期的市場去化周期，從年初表現可以看出差異，這導致各個城市之間復蘇時間不一樣，從而不難發現房價上漲“擊鼓傳花”的路線圖。南京、合肥、蘇州庫存年初平均半年左右，現在合肥只有2～3個月庫存，鄭州、濟南等有12個月左右去化周期，當庫存周期不一樣，核心區域火爆起來之后，庫存周期降低，市場被帶起，各地短期市場界面的不一樣，導致城市輪動上漲出現。簡單而言，就是資金的流動與市場去化周期差異性兩大主因。這一波投資潮像有“蝗蟲效應”，從杭州、嘉興、蘇州等地轉移到了濟南、成都、無錫、常州。相比上一輪房價上漲，2016年本輪房地產上漲最典型的特點是分化+暴漲。

9月19日，國家統計局公布了《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》國家統計局數據顯示，70個大中城市房價整體仍呈上揚態勢，且房價上漲的城市數量明顯增加，上漲的城市由7月的51個增至64個；且各類城市的環比增幅均有擴大，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為3.4%、1.7%和0.6%；在8月，鄭州房價增幅達5.6%，領漲全國。緊隨其后的是上海、無錫、合肥、福州，同時，南京、廈門、北京、石家莊和天津增幅也較大，以上熱門城市占據8月環比增幅的前十位。在17個同比漲幅超過10%的城市中，廈門與合肥上漲幅度超過40%，上漲幅度趕超四個一線城市。

從近期各地方政府的政策來看，繼蘇州和南京二套房貸首付比例提升后，杭州、廈門也重啟了限購政策。這或許是核心二線城市調控政策落地的開始。從上述熱點城市樓市來講，由于房價同比漲幅超過10%，并且上漲幅度一直處于全國前列，“地王”頻出再次推動這些城市房價繼續上漲，這也就意味著這些城市存在出臺調控措施，通過“提首付、降杠桿、控投資”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，同時，土地市場也可能出臺“控地王”措施。前8月，全國賣地最多的50大城市出現了賣地面積下調，但土地成交額爆發的現象，2016年前8月，累計50大城市土地出讓金達到了1.51萬億，相比2015年同期的10022億，上漲幅度達到了51%。

而推動房地產市場高燒不退的還有一個原因則是信貸市場的寬松，目前國內房貸利率優惠已近極限8月全國首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續9個月持平。 定金及預收款以及個人按揭貸款保持高速增長，其在開發企業各項資金來源中的占比也明顯提升。銷售熱情的持續及銀行按揭的支持、較低成本融資渠道的開放，使開發商資金面繼續維持較寬松的局面。

數據不騙人。今年第一季度，我國銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規模4.61萬億元，社會融資規模總額6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平，貨幣規模一直在擴大。本來，投入廣義貨幣、增加流動性是為了提振經濟（因為企業要發展就需要錢），但是，投入的這些錢去了哪里呢？

在完成中報的15家上市銀行中，個人住房按揭貸款比例較2015年出現較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%；個人貸款大幅超過企業貸款，而且個人貸款中，數據顯示個人貸款的中長期貸款當中，基本是住房按揭貸款，8月個人貸款當中的5286億元中長期貸款，占當月人民幣總貸款的55.7%。8月過半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎上又多增加了513億。而在制造業銀行存款增長的同時，這些企業同樣熱衷購買理財產品和炒股，企業存款活期化的趨勢明顯。資產潮依然洶涌。從另一個方面也應該看到，當貨幣寬松周期過去、銀行收緊信貸政策之后，未來開發企業特別是中小房企資金鏈或面臨考驗。

此輪地價和房價的上漲并沒有帶來實質性的社會財富增加，甚至連地產企業也沒有受益。A股125家上市房企的半年報顯示，凈利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續多年凈利潤下滑。即使今年上半年出現了市場成交爆發，房企平均利潤率依然下調到8.15%。而2015年同期，利潤率是10.1%。

這種情況十分危險，高價的地和房產并沒有將資金向實體經濟輸送，也沒有拉動其他產業增長。“土地財政”獲得的“穩增長”效果只能落到數字上，最終都會面臨高杠桿的風險。因為地價高昂，開發商不得不以加杠桿的方式拿地，這些杠桿的成本轉化成為房價，需要買房人消化。而買房人無非兩類，一類是居住者，那就只能通過高杠桿，或者以高價賣掉現有房產為手段來購買新房；另一類是投資者，為了更多地買房，也必然采取的是高杠桿方式。

這樣一來，層層杠桿之下，房價被逐步推高。與此同時，為了保證投資收益，從政府到買房人被捆到了一條船上，不斷利用各種手段來推高房價，降低各自的杠桿風險。長此以往，地總有賣完的一天，泡沫也總有破滅的那一天，系統性風險將隨之出現。

杠桿條件下的資產泡沫化后果非常嚴重，比如制造金融風險，惡化實體經濟，阻礙經濟轉型等。但最大的威脅是，膨脹的資產泡沫會加速貧富分化以及階層固化，讓中國無法跨越“中等收入陷阱”，因為經濟結構失衡實質上是收入分配失衡，貧富分化擴大只會加劇經濟結構失衡，這與中國經濟轉型的目標南轅北轍。隨之而來的人口老齡化可能讓中國永遠無法走出’中等收入陷阱’，就像日本那樣失去一個又一個的’十年’。

財富總管（財富總管.com）宏皓教授表示，過去20年中，購買房產的投資者確實享受到了財富的快速增加，房地產投資造就了一批富裕人群。高凈值人群主要財富來源就是房地產投資。但是現在這一部分人群普遍認為國內房地產投資已經告別了高增長的黃金年代。2004年，中國家庭資產配置中房產比例為62%，2012年下降至55%。一份調研數據顯示超過70%的受訪者認為2016年中國部分城市房價經過猛漲之后會迎來下跌。

但是，高凈值客群在降低房產投資比例的同時，卻在逐步上調海外資產配置。由于人民幣貶值預期強烈，國內資產收益率下降，境外投資價值逐漸凸顯。同時，中國高凈值人群海外工作與留學占比升高，國際視野度變得更加開闊，對國際化投資的接受度和渴望度也大大提高。與其他國家相比，中國的境外投資占總體可投資產的比例還比較低，而這也恰恰說明未來中國海外投資仍有很大的提升空間。

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