最新數據統計，我國8月新增信貸、社會融資規模增量、M2等主要金融數據全線超過預期。根據央行發布8月金融統計數據報告顯示，8月末，廣義貨幣(M2)余額151.10萬億元,同比增長11.4%，增速比上月末高1.2個百分點，比去年同期低1.9個百分點；狹義貨幣(M1)余額45.45萬億元,同比增長25.3%，增速比上月末低0.1個百分點，比去年同期高16.0個百分點；流通中貨幣(M0)余額6.35萬億元,同比增長7.4%。當月凈投放現金179億元。

8月末，本外幣貸款余額108.32萬億元，同比增長11.6%。月末人民幣貸款余額102.90萬億元，同比增長13.0%，增速比上月末高0.1個百分點，比去年同期低2.4個百分點。當月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元；非金融企業及機關團體貸款增加1209億元，其中，短期貸款減少1172億元，中長期貸款減少80億元，票據融資增加2235億元;非銀行業金融機構貸款增加1463億元。月末外幣貸款余額8097億美元，同比下降13.4%，當月外幣貸款增加298億美元。

8月末，本外幣存款余額152.85萬億元，同比增長10.5%。月末人民幣存款余額148.52萬億元，同比增長10.8%，增速比上月末高1.3個百分點，比去年同期低2.2個百分點。當月人民幣存款增加1.78萬億元，同比多增1.72萬億元。其中，住戶存款增加4132億元，非金融企業存款增加1.38萬億元，財政性存款減少1809億元，非銀行業金融機構存款減少1854億元。月末外幣存款余額6475億美元，同比下降3.0%，當月外幣存款增加21億美元。

8月份銀行間人民幣市場以拆借、現券和回購方式合計成交87.77萬億元，日均成交3.82萬億元，日均成交比去年同期增長50.4%。其中，同業拆借、現券和質押式回購日均成交分別同比增長62.7%、53.7%和46.9%。

從總量看，無論是新增信貸、社會融資總量以及M2增長率均好于預期，比7月份數據好看很多，但是仍然遮蓋不住當前民間資本對中國經濟的信心不足。8月新增貸款9487億元，其中住戶部門長期貸款（主要是個人住房貸款）5286億元，雖然不像7月份一樣整包全場，但是從增量來看，個人住房貸款額仍然維持在歷史高位，僅次于六月份的5639億元，在歷史單月值中排名第二，是去年同期的185.15%。

今年以來，資金瘋狂涌入房地產市場，地王和房價飆升的現象由一線城市加速向二線城市蔓延，個人按揭貸款貢獻了幾乎全部的新增銀行貸款，人人都對中國的房價有十足的信心，這種現象與世界經濟史上歷次房地產泡沫何其相似。瘋狂入場的投資者和消費者都死心塌地認為——核心城市的房價長期來看“永漲不跌”。背后支撐這這一信念的理由無外乎貨幣超發、一線城市資源稀缺、收入持續上漲、核心城市房地產投資屬性更強、中國房地產市場例外論等等。

毋庸置疑，貨幣超發是中國房價上漲的關鍵因素，截止今年8月，我國M2余額為151.10萬億元，M2增速高出GDP增速大約4-5個百分點。值得注意的是，東京在1986-1991年房價加速上漲期，日本M2增速在9%-13.5%左右，高出同期日本GDP增速大約4-8個百分點；美國在房價上漲最快的2002-2007年，M2增速同樣是高于歷史平均水平，高出GDP增速3-4個百分點。由此可見，在任何房地產泡沫產生過程中，過剩流動性和貨幣超發必然是相伴而行的，一旦預期發生逆轉，泡沫破滅，流動性也將速凍，即便央行采取零利率政策，貨幣供應量仍將持續低迷。

企業貸款繼上個月出現罕見的負增長之后，8月份仍然保持在歷史低位，僅有區區的1209億元，連續兩個月的超低增長率為多年罕見。個人住房貸款的快速增長，說明個人在買房加杠桿的路上越走越遠。房貸已經成為新增貸款的主要驅動力量。背后的原因是多方面的：

個人：

隨著銀行定期存款利率的下調，各種銀行理財、信托、保險等多種產品收益降低，越來越多的民間資金投放到北上深一線城市和部分二線城市的房產，助推資產泡沫越來越大，在正反饋的作用下，形成房價上漲—資金進入—房價進一步上漲—更多資金進入的循環。

金融機構：

截止今年6月份商業銀行不良貸款率上升到1.75%，而個人住房貸款不良貸款率僅有0.39%，個人住房貸款壞賬率在所有貸款種類中是最低的。

以建設銀行為例，今年上半年，批發和零售業壞賬率高達9.29%，制造業壞賬率6.22%，而個人住房按揭貸款僅有0.34%。在實體一片蕭條的情況下，個人住房貸款成為優質資產，成為各家銀行不斷搶食的對象。

結果就是銀行貸款源源不斷流入壞賬率最低的個人住房貸款，在泡沫的杠桿上錦上添花，甚至最后成了泡沫的主要動力， 但絕不給下行的實體經濟雪中送炭，甚至本身還會成為殺死實體經濟的主要兇手。

企業：

除了銀行不給發放貸款的因素之外，在資產荒的大背景下，企業投資意愿萎靡，自身信貸需求不足，造成的結果就是個人貸款占主力，而公司貸款大大降低。從居民中長期貸款占新增貸款比例來看，自2016年以來，連續數月，居民中長期貸款的比例都維持在高位，可以說是史無前例。更讓人驚恐的是7月份的居民中長期貸款居然占到新增貸款的102.96%，中國經濟幾乎已經完全房地產化。

中國金融家俱樂部宏皓教授對目前單一依靠個人住房貸款拉動信貸的現象表示，目前實體經濟需求較為低迷，部分企業缺少合意的投資機會，進而新增信貸需求下降，甚至積累資金優先償還貸款，最終資產荒問題不斷加劇。這一問題也得到了其他經濟金融數據的印證，一是體現在企業積累大量資金導致M1持續高增，二是體現在企業無意投資導致固定資產投資增速不斷收縮。

2016年 1-8月份，民間固定資產投資225005億元，同比名義增長2.1%，增速與1-7月份持平。8月民間投資增長速度是2.3%，上個月是下降1.2%。民間固定資產投資占全國固定資產投資的比重為61.4%，與1-7月份持平，比去年同期降低3.6個百分點。1-8月份，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。

M1的超速增長，民間固定資產投資增速下滑傳遞出企業投資意愿低迷，企業和居民手持大量現金卻找不到好的投資出口，大把的錢流入房地產，推高北上深和部分二線城市房價。

不斷上漲的房價吸引更多資金流入房地產，驅使著房地產泡沫化，房地產的繁榮對其他行業形成嚴重的壓榨。居民財富的地產化，正在導致實體經濟的空心化。金融是實體經濟的鏡像，金融已經到了不得不實行負利率的時候，說明實體領域中已經不可收拾了。我們已經進入全球經濟長周期的下行階段

中國金融家俱樂部宏皓教授認為，針對現在的房地產行業發展現狀，房地產行業創新轉型升級是規律使然，大勢所趨，亟不可待。由于過于寬泛的流動性、過于依賴土地財政、過于依靠投資拉動經濟，使房地產業伴隨著大躍進式的城鎮化步入長期快速發展與高位運行的通道，出現嚴重的供過于求和房地產業過度泡沫化等問題。建議警惕商品房銷售放緩風險，隨著部分城市再次收緊房地產政策，下行風險愈來愈大，房地產逐步進入周期的下行階段是大概率事件。

中國金融家俱樂部（中國金融家俱樂部.cn）是企業家最信賴的金融資產整合平臺，俱樂部的會員特點主要是：規模龐大、實力雄厚、發展穩健，目前在線注冊的會員單位突破1350家。涉及金融全產業鏈及全行業，包括支付、互聯網金融門戶、互聯網信息技術、P2P、眾籌、政府產業園區、國企、央企等實體企業，也包括不少從事房地產行業的企業。

中國金融家俱樂部在今年2月發布研報《互聯網金融對房地產行業的影響及應對策略研究報告》，此份研究報告從中國房地產業的發展歷程、當今的房地產行業狀態、房地產行業的困局等多個方面透徹的分析了行業如今的具體情況，并通過行業案例與數據，為房地產行業未來發展指引了方向。此份研究報告著重介紹了房地產行業未來的發展趨勢，并提出用互聯網金融重塑地產模式這一創新性的觀點。

近年來，中國經濟增長速度進入“換擋期”，要把結構性供給側改革放到至關重要的位置上來，堅持穩中求進。宏皓教授在中國金融家俱樂部（中國金融家俱樂部.cn）平臺上為房地產企業解析了中國宏觀經濟下的房地產形勢，解讀了經濟新常態下房地產企業的轉型升級之路，為產業改革發展調整經營戰略，深化市場布局、合理調整產品結構等方面給出了答案。