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根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截止到2015年11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米。與此同時，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

另外2015年12月18日，國家統(tǒng)計局公布了11月份70個大中城市住宅價格變動情況。通過價格變動情況分析，可得出全國樓市回暖跡象明顯。要知道，這輪“暖冬行情”是持續(xù)1年零9個月的政策持續(xù)發(fā)力之后出現(xiàn)的。自2014年3月起，先是地方政府“猶抱琵琶半遮面式”地救市，然后過渡到地方政府公開救市，最后進(jìn)入國家層面。到了最近，房地產(chǎn)“去庫存”甚至成為政治局會議討論的重要問題。

樂觀看待，未來一段時間還會有更多“救市”的新舉措出臺。樓市繼續(xù)回暖是沒有問題的。但筆者真正想強(qiáng)調(diào)的是，對于三四五線城市來說，這種回暖力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，能不能持久也很難說。

目前，中國的房地產(chǎn)正經(jīng)歷著一個“結(jié)構(gòu)性衰退”的特殊階段。一邊是一線城市房價“加速趕頂”，個別地方房價如瘋牛破欄，新房賣到10萬以上也不奇怪。同時，地王紛紛拿地，而拿到的地價卻遠(yuǎn)比周邊樓價要高得多。這說明各路資金都在一線城市的樓市中博弈。

而另一邊卻是三四線城市去庫存舉步維艱，正因受高庫存壓力的影響，2015年以來，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑，房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長。前三季度，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率已降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負(fù)增長區(qū)間。

面對如此僵局，決策層已經(jīng)高度重視。李克強(qiáng)總理在多次講話中提出房地產(chǎn)的去庫存是一項緊迫的任務(wù)。總理直言不諱地說“以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決。”同時，最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，在分析部署2016年經(jīng)濟(jì)工作時，引人注目的一項任務(wù)是要化解房地產(chǎn)庫存，提出通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，鼓勵房地產(chǎn)商降價等手段擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

綜合分析，筆者認(rèn)為：2016年中國房地產(chǎn)將進(jìn)入長期下降通道。

因為在國家支持房地產(chǎn)大背景下，絕大多數(shù)城市的房價仍然沒有跑贏通脹。這就是目前中國樓市的慘烈真相。事實上，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“慢熊市”，絕大多數(shù)城市房價漲不動了，甚至是慘烈的下跌。最慘的是此前漲幅過大的溫州，5年房價下跌了24%。所以，持有溫州的房子，真實的虧損是55.3%。能在未來跑贏或者接近跑贏“真實通脹”的，只有一線城市。在一線城市里，也不是全部片區(qū)都可以跑贏真實通脹，只有重點開發(fā)區(qū)域，比如深圳的前海寶中、龍華才能跑贏通脹。

“慢熊市”的最大實惠，將被95后、00后們獲得，他們中絕大多數(shù)人（一線城市以外的），將不會像80后一樣，被房價壓迫得喘不過氣來，這是房地產(chǎn)泡沫帶來福利。在三四五線城市，住宅正在回歸本來的含義，這沒有什么不好。只是從投資角度來看，這里的房子投資價值大大降低了。一線城市房價將繼續(xù)上漲，雖然某些年份也會跑輸“真實通脹”，但它們按照人民幣計價，仍然會漲下去，直到你目瞪口呆。

所以決策層下定決心要化解二、三、四線城市房地產(chǎn)庫存，但如果對一線城市也是網(wǎng)開一面的放松，那么舊的泡沫沒有去除，新的金融風(fēng)險泡沫卻又在積驟中。無論是當(dāng)年的日本，還是美國的次貸危機(jī)，其教訓(xùn)都說明，房地產(chǎn)高潮的“尾部階段”，是利潤最豐厚，最讓人心潮澎湃、腎上腺高漲的時候，也是市場極易失控、隨時會變臉的時候，沸點一不小心就成為頂點。個人炒房被套高位也就罷了，但是動輒數(shù)百萬/套的一線城市房價要是破了，金融風(fēng)險肯定是難以估量的。　　

中國房地產(chǎn)首要任務(wù)就是防范當(dāng)前的風(fēng)險，遏制住一線城市泡沫風(fēng)險進(jìn)一步膨脹。而對于三四線城市則通過將庫存商品房轉(zhuǎn)化為廉租房、保障房解決城市低收入者的住房需求。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈而言，房地產(chǎn)的輝煌期已過。為謀長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)真正需要做的是：將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F(xiàn)實供給。需要通過發(fā)展租賃市場、企業(yè)兼并重組等，完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其是通過建立購租并舉的住房制度，解除對住房租賃投資的限制，補(bǔ)齊租賃市場這個“短板”，給住房消費(fèi)提供一個更加公平的租買選擇環(huán)境。另外還可以兼并重組、轉(zhuǎn)型升級、走出國門等方式另尋出路，也不失為明智之舉。