新浪樂居保定訊（編輯 丁春雨）2013年1月21日下午，由保定新浪樂居主辦的“2013保定房地產創新峰會”在電谷錦江國際酒店三樓電谷堂圓滿落幕。本次峰會歷時四小時，峰會現場邀請到了中國房地產業協會副會長、教授級高級城市規劃師、中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌先生進行精彩演講，演講題目《新型城鎮化與房地產發展》。其演講的主要內容涵蓋新型城鎮化的內涵、新型城鎮化發展過程及其具備條件、新型城鎮化與房地產發展的關系，以及新的地產發展階段，我們對商業模式的三種考量，提倡打造品質低層差異化產品。主要內容是：
現場響起熱烈的掌聲 顧云昌：各位保定房地產界的朋友們，大家新年好！很高興受我們新浪樂居的邀請參加，我今天就新型城鎮化和房地產的發表一些看法供大家參考。大家都注意到了，李克強副總理一直探討的問題是：中國未來發展的內在的最大需求，是新型城鎮化。因為中國最大的紅利式改革，城鎮化改革成為我們現在經常議論的一個話題。我們過去一直提城鎮化或城市化，到今天中央提出了新的城鎮化，到底意味著什么，我一直在思考這個問題，我們法律的發展化又意味著什么，應該值得我們去關注，去研究。從新型城鎮化十八大文件當中，研究出來的精神我認為有以下三點。新型城鎮化和我們過去的城鎮化到底有什么區別呢，他的內涵是什么呢？
第一，就是要提高城鎮的綜合承載能力，把承載能力要進一步提高。
第二，就是增強節約集約土地的意識，提高我們土地的集約和節約使用。
第三，就是使我們進城的農民市民化。
我看了以后總結出這么三個方面，關于第一個方面承載能力問題，我覺得我們現在的承載能力有待大幅度提升，北京、上海這樣的大城市，一場暴雪可以使交通癱瘓，一場大雨可以使北京的車埋在地溝里面。去年“7.21”這場大雨后北京的市民調侃，現在北京的市民不僅有房有車，還要有船，因為北京到處是“釣魚臺”，因為“汪洋”提前進京了。昨天我從濟南回北京，坐的高鐵，我想沒事，哪知道所有的高鐵都晚點三小時，到了北京糟了，十一點以后就沒有地鐵了，在高鐵里面人山人海，不知道怎么進城，所以這個城市的承載能力太低，那么現在大城市最大的問題可能我們保定的朋友一個就是PM2.5，一個就是堵車。最近發布的PM2.5北京高達到900，PM超過100就是不健康的，我們到了700到900現在PM那么高，一個就是汽車的尾氣。還有就是堵車的問題。我今天從地鐵過來的，還是比較通暢的，盡管開的慢一點?？杀本┑亩萝嚕蟪鞘卸萝嚳梢远鲁雒脕恚以浤慷昧吮本┒萝嚨木跋螅搅松虾Ｉ虾６拢教旖蛱旖蚨?，到深圳深圳堵，到成都成都堵，到鄭州鄭州堵，但是再堵也堵不過我們首都北京，因為他是“首堵”。所以在城市化中我們大城市的承載能力提高是新型問題。
大家為什么不去小城鎮呢，因為那地方的醫療、教育、文化等方面的設施、公共設施太差，大型的城市還好，所以說中國城市的承載能力如何提升，中國政府提出了要城鎮化而不是城市化，重點我是鎮的問題，就是我們高層領導，職責所希望中國的城市發展不是在大城市發展，能夠吸引大學生到小城市去，比如到保定來，我們到小城市去，這就是我們對城鎮化的含義，他能不能做到，要看我們今天的發展。
第二個就是要節約集約用地。中國的人多地少是事實，只要保護耕地，要是中國的糧食保證自給自足，保護糧食耕地。如何節約用地？我覺得在土地規劃方面，應該調整結構，通過對房地產認識的考慮，我們看到上面是可以的，千方百計節約用地，但現在我們土地資源分配問題，比如說國外的許多國家的公約用地占在城市中間的比重大概只有15%，而在我們中國超過30%，我們搞的很大，土地浪費很多，這種等等問題都是需要我們來考量的。
當然最后的問題就是市民化的問題。我們知道中國城市化已經進入到了快速的階段，從78年的時候不到18%，一下子超越了30%，2012年我們城鎮化已經接近53%，52.8 %左右，也就是全國的多數人，城市人口已經超過了農村人口，但是我們看到城市人當中，有1.8到2億的農民工兄弟。這是我們中國城市化當中一個很大的問題，就是說這些農民工兄弟本來是農民家庭出生的，到城市以后沒有真正成為市民，沒有成為新市民，而是出現了他們成了新貧民，這個問題是值得引起我們高度關注的。現在全世界都有貧富差距問題，中國也存在，而且中國的貧富差距已經超過了國際警戒線，國際警戒線就是說必須不能超過0.4，中國的經濟系數現在是0.474，盡管比總最高時候0.49有點下降，但是仍然在警戒線以上。其中的一個原因就是我們城鄉之間的差距，農民工進城以后，應該說改變了這種差距，但是沒有徹底改變。相對我們城市的市民而言，他們仍然是貧民，他們的住房條件，他們的收入，當然還有其他方面沒有得到保證。
城市化的實現就是要他們成為城市的人 城市化的實現，最大的核心就是要人的城市化，要他們成為城市的人 我們現在發現春節又到了，城市擁堵又要加劇了，有些人必須回家去，他們出來打工，孩子父母親留在家里，沒有和他們一起出來，這樣的中國特色不是好事情，所以中央提出來新型城市化就是要市民化，那么為什么這么做，我覺得也就是為什么說這個城鎮化具有更有大的潛力，大家知道我有兩個術語：一個是GDP，中國城市的人均GDP是農村的5倍，第二個就是城鎮居民的平均收入是農村居民的3倍，也就是說城鎮居民的消費是農村居民的3倍。那么隨著城鎮化的進展，真正使我們進城的農民成為市民以后他們的消費上去了，消費上去了對中國的經濟拉動是明顯的，因為我們的GDP的增長，主要就靠最終消費和投資，所以城鎮化的過程實際上是我們經濟發展的過程，是消費增加的過程，這就是我理解的城鎮化的概念。
新型城鎮化，我認為最重要的一點就是讓農民兄弟安居樂業，或者樂業安居。為什么要到北京來，為什么到保定來，因為北京有就業的機會，保定有就業的機會，農村沒有就業的機會，所以我們的新型城鎮化一定要創造更多的就業機會。那么好的城鎮化就是職位的涌現，所以城鎮化的關鍵是要開辟就業的崗位，這個就需要我們房地產的支撐，因為任何的就業崗位，任何的就業單位都需要房子。
因為我感覺到城鎮化過程當中實際上有兩個硬件，兩個軟件是必不可少的。硬件之一，就是蓋房子。人進來了，要有居處；第二，要加大城市的基礎設施建設?；A設施投放很重要，有人說每個農民進城以后，需要投入的投資是20萬人民幣，如果是資金投進去，你創造不了更多的基礎設施，沒有創造更多的條件，那么你就執行不了真正的城鎮化?；A支持和房是城鎮化的兩個硬件。還有兩個軟件，第一個是公共產品的提供。所謂公共服務產品的提供，像醫院、學校，創造更多的公共產品。第二個就是社會保障，讓農民工兄弟能夠享受城市居民的社會保障，有社保，也有基金、退休基金，等等，而不像我們過去說的那樣農民工回去可以種田，這是不公平的，憑什么他非要回去種田？中央提出的城鎮化我理解就是說市民化恐怕是最后的關鍵。那么這樣的一種新型城鎮化必然對我們房地產將來會創造很大的發展空間。
最近提出的要從長遠的角度看房地產，中國的房地產現代的快速發展這個階段，盡管發展的速度不如前十年那么快，但是也很快了，所以從這個角度看，現在城鎮居民的人均住房面積大概32、33平方米，而根據中等發達國家和發達國家的統計，他們的人均住房面積都在35到40平方米。那么現有的城鎮居民的居住水平還有待提高。這是第一，第二個就是我們已經進了的農民工兄弟，盡管他們已經是城市居民了，但是他們的住房遠遠沒有達到城市人民的水平，他們不可能老是這樣，要增加他們的住房條件。第三就是未進城的，他們要進城就對空間有很大的需求。還有加上老齡化、家庭化的變化，給城市化帶來的空間是很大的，咱們河北保定，過去三年拆了多少房子，展現了多少需求，所以我說為什么中國的名字叫China，所以這個就拆啊！這就成了房地產的需求，僅僅是住房這個行業。另外除了住房以外還有其他的非住房，關鍵是，過去的十幾年，二十幾年中國的房地產市場老是這樣的比例，就是說在我們的房子當中，80%是住宅，還有20%是非住宅，那么非住宅就有商業地產，那么商場、寫字樓，現在還有產業地產，這樣的比例我想在今后的發展過程當中不會小于到20，可能還會進一步的提高，所以對住房的需求以外，我們產業的發展剛才說的解決產業、工業、商業，也會對我們房地產帶來很大的空間。
峰會現場精彩演講 我認為在未來中國行業發展當中，有兩個問題希望大家關注。第一個問題就是剛才說到的，各種業態、各種產業發展機遇問題。產業地產給我們帶來的機遇，不僅是住宅地產的機遇，產業地產的機遇也很大，我們看到很多的地方都在搞工業地產。我們現在正在發展的養老地產、旅游地產等等，我想這些的發展空間也很大，所以各種業態的各種產業地產的發展，這個領域是一個很本身的領域，我們許多開發商都是搞住宅地產的，搞商業地產和住宅地產是完全不同的，不能搞混，混了會造成很大的麻煩，而養老地產的本質是給我們帶來的新的機遇也給我們帶來更大的挑戰。過去的地產都是自己搞的，而現在地產搞得更加合理，像搞產業園區，這樣的產業用地，是更加合理的，我覺得這體現了一個非常重要的問題。再比如旅游地產，當然我們保定旅游地產搞的怎么樣，我也不太了解，現在全國地產都在發展旅游地產，但是千萬不能按照住宅地產的模式去做，一定要體現休閑、娛樂的特色。
第二個方面挑戰的就是中國房地產發展的今天，我認為進入了一個新的發展階段，這個發展階段標志是什么呢，就是如果說過去十幾年主要是以發展規模，增加面積、增加數量為主體。那么我們進入了一個數量、質量并重的一個發展階段，因為中國老百姓居民接近90%的居民都擁有了自己住房，更多的住房需求就是改善力需求。改善性對品質和數字是不一樣的，對于我們如何應對這種質量和數量并重的發展階段，對改善的家庭如何符合他們對于品質的要求，滿足他們的需求，對我們開發商形成了挑戰。我認為在這樣的背景下面，兩個方面的挑戰應該引起我們高度的關注，只有用現在的眼光，用未來發展的眼光，用創新的意識去應對，尋找好的商業模式，打造我們的品質，我想才能夠使我們應對這兩個方面的挑戰。最近我一直在思考一個問題，就是我們這個其實面臨很大的挑戰，就是商業模式問題。進入這樣的一個發展中國的房地產到底如何轉型，我們的產品如何暢通，我想還得用吃的東西來表示，我們老把吃的東西寫出來，得個獎，我想用吃的東西來比喻我們的房地產的東西。
商業模式有三個方面的考慮：第一個方面就是你是做大蛋糕還是做精蛋糕。做大蛋糕就是規模，用規模來表示，而做精蛋糕就是我經常做規模不大，但是我做精，做好，做出花式來，得到最高的評價，那么我覺得在今天我們在質量和數量的同時發展的階段，應該要考慮我這個企業到底是重點放在大規模做大蛋糕上還是根據我的力量來做精蛋糕，做出花樣來，做出好蛋糕來，同樣能得到好的回報，這是商業的一種選擇。
第二個方面是你是專營饅頭還是小吃店，小吃店可以賣包子，賣餃子，還有其他的小吃，我把住宅地產比作是饅頭，商業地產比作餃子。現在不少人需要吃小吃，包子、餃子拿你的本事來，前兩年有成功的，李經理，北京城最大的商業地產商，所以大家都向王經理學習，商業地產發展起來了，但是要知道搞商業地產跟住宅地產不一樣，如果說搞住宅地產是在游泳池游泳，那么搞商業地產就等于在江河游泳，也就是說你這個包子餃子的餡做好，發面發好，發的不好，沒人要，賣不掉了，就浪費了。如何來提升自己的能力，你們想好了有沒有準備好，千萬別盲目的上陣，否則會套進去，商業地產是一個很大的餡餅，大家都上去吃，但是搞不好餡餅沒吃掉，掉進了陷阱。
第三個商業模式就是靠打獵為生，還是靠種瓜果為生。什么意思呢？我們的商業模式過去都是靠打獵為生的，我們以前的開發商，三年搞一個項目，兩年搞一個項目，他們是以銷售為主體的，而現在我們發現全世界最大的房地產商是持有物業來盈利的，我們現在很多開發商有持有物業。到底是銷售為主還是持有為主，這個商業模式的運行恐怕也要謹慎，這需要看你的資金實力，看你的渠道。比如搞商業的話，你沒有持有一定的融資渠道，沒有一定的融資背景你就搞不起來，包括王經理在內，首先靠賣住宅先把資金收回來，然后他自己經營，所以我們經營的模式上也要好好的選擇，我想這個商業模式是一個參考的，這在新的產業方面如何把這個選擇好，在未來可能贏得更多機會。
現場聆聽顧云昌演講 關于打造產品問題，我覺得無非是這幾個方面：第一，要實現要品質戰略。因為我們現在這個年代已經不是大眾產品暢銷的時代，為什么別的人可以賣掉，因為他品質好。第二，要采取較低層戰略。品質好了成本高，你可能會不盈利，所以千方百計的降低成本，比如融資的成本，比如銷售的成本，比如人工成本等等，加強成本管理，減少我的支出，從而可以提高你的性價比，在市場經營當中才能夠取勝。但是光有這兩個還不夠，第三個就是要采取差異化的戰略。品質戰略、較低層戰略、差異化戰略。
差異化戰略就是我們現在產品的同質化很嚴重，也就是說產品之間差不多，差別不太。我們如何在差異化方面做文章，用你的細節打動人，用你的不同產品的風格來打動人，才能夠創造更豐富的產品，吸引我們的買房者，我覺得這方面我們應該下工夫。也就是說我們的創新可能要在差異化的創新，住宅產品有差異化，商業地產有差異化，產業地產有差異化，任何地產都有差異化，我們的房地產時代進入差異化時代，如果這方面能取得成功我想我們品質的戰略，品質才能夠取勝，所以現在看來，這個城鎮化的新條件下面，當然我們也得想這個事。我們房地產如何做，當然現在很有意思的現象，講城鎮化很少人談到房地產，因為一提房地產就好象要借助建城鎮化推動房地產，人們忌諱這么做。我覺得不必忌諱，因為城鎮化離不開房地產，城鎮化是很大程度上都是房地產。無論是中國的經濟、美國的經濟，世界的經濟，房地產的地位是不可動搖的，我們的責任就是如何把支柱產業更加健康的發展，更加把解決老百姓住房解決作出貢獻，更加為這一方面作出努力，這才是我們講的真諦，謝謝大家！
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