房價越打壓越上漲 25年后北京房價80萬
2006年的時候，我和發改委的研究員，著名經濟學家王曉廣打賭，我在新華社參加座談，有人給我打電話，“董老師，你說北京房價要上漲，但是王曉廣 在北京清華大學演講的時候說：‘用不了五年，現在一萬元的房價，連八千都不值’”，當時，二環到三環之間住宅的價格大概是一萬。后來我寫了一篇文章文章， 我們假定，在二環三環之間，或是在北 師大附近，有一套140平米的房子，價格是一萬多一平米，五年之后如果漲價，你賠我差價，如果跌價，我賠你差價。這篇文章后來被廣泛轉載，包括中央電視臺 在新聞30分當中用了兩天時間去討論這個話題。后來他們聯系了任志強， 任志強說王曉廣從來沒對過。隨后，也就是2006年我在講課的時候提過，“用不了五年，北京遍地是四五萬的樓盤，十萬的 樓盤不再是新聞，還有二十萬的都是頂級豪宅”。到了2011年，大家可以看看是不是我所說的結果？但當時我提出這個結論的時候，大家都在罵我，毫無疑問我 的預測是對的。去年年初時，在某一個場合，我無意中說：“八十年代的時候，全國均價只有408塊錢，當時的北京均價也只有500塊錢，二十五年后的 2012年，全國均價將近6000，北京官方公布數 據是20000。按照這個發展趨勢，再來一個二十五年，假定社會穩定，金融體系不崩潰，按照以往的發展趨勢，全國均價9萬，北京80多萬。這個觀點被媒體 熱炒，網上發了大量文章批判我，人民日報專門發表文章批判我，毫無疑問，80萬正在緩慢的向我們走來。
官方公布數據失真 北京住房均價偏低
為什么這么說？過去官方公布的數據是不對的，是假的。由于四個原因，過去官方公布的數據部分失真。全國在過去二十五年，平均每年上漲，不是官方的那 個數據。實際上全國均價我推算了一下大約在7500，而不是將近6000。北京的房價2012年大家知道是什么情況？絕對不是官方公布的20000多一點 點，我估計在36000-40000。我們以二手房為 例，大家 在簽合同的時候都是陰陽合同，三環四環以內成交，普遍是四到六萬，合同全部簽兩萬，這個數據失真已經到了連小孩都知道的地步，還有好幾個原因，我不去說。 如果按照這個數據推算，未來的25年，根本不需要我所說的前面二十五年的漲幅，前面二十五年，每年上漲百分之十八點七，只要下降六個點，達到百分之十二點 七，就能達到均價八十萬。全 國也不需要我過去講的數據，只要再下降一兩個點，照樣能達到我說的那個數據。
買房決定財富階層 房價反映城市功能
我們可以看到今后普通老百姓，財富階層的劃分，主要不是取決于你們工資收入的高和低，而是取決于你買沒買房子，買了幾套房子，什么時間買的房子，在 哪里買的房子。在一個正常的市場上，它包括兩部分，一部分是買賣市場，另一部分是租賃市場。什么是房價，首先它反映了資源的緊缺程度，是建設用地富余程度 的一種體現。也就是說這個城市當中，究竟哪部分地可以用來開發？從這個角度來講，它將決定了這種價格。北京的人口在繼續聚集，但是我們沒有多余的用地，所 以圈地是很正常的。北京現在憑借著市場的力量在搶占河北的用地，在這樣的情況下，北京的房價會是什么樣的走向？除非北京的人口出現倒流，才會出現北京房價 停止或是下跌的局勢。房價還是城市功能和建設力量的綜合反映，北京是政治中心、經濟中心、文化中心、科教中心、醫療中心，這種中心導致了一種強大的綜合競 爭力，沒有任何一個城市能和北京抗衡。為什么北京的房價沒有把上海拉的遠遠的呢？這和建設用地的松緊是連在一起的。所以當房價要反映這種城市功能的時候， 反映它的綜合競爭力的時候，當沒有任何一個城市可以替代北京的時候，北京的房價該往 哪里去？
市場“正外吸引” 房價是城市“門票”
房價還是城市價值的體現，什么是城市價值？我們在經濟學力有個詞，叫外部吸引，就是你在這里不需要付出就能獲得的好處和壞處，正外部吸引就是所謂的好處，負外部吸引就是所謂的壞處。當通州[最新消息 價格 戶型 點評] 綠地的這個項目起來的時候，比如說你原來在它附近有一個房子，當時綠地拿這塊地的時候，假定這個房子原來是100萬，只是因為綠地來拿這塊地，這個房子沒 有增加新的維修維護，沒有新的裝修，但是它能由100萬直接升到了130萬，這30萬哪里來，綠地的項目改變了規劃也改變了資產評估條件，評估就多了30 萬，這就是正外部吸引。在北京，正外部吸引無限強大，我們能獲得更多的好處。房價高就意味著市場規模大舞臺大，綜合競爭力強，你有本領你就能在這里生存。 所以房價是城市價值的體現，是一張城市的門票，所以一定要相信市場的力量。
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