客戶：董藩
地點：北京市 - 北京
時間：2015/9/19 0:00:00
北師大房地產中心研究主任，管理學院博導董藩教授向來把傳播房地產知識作為半公益的事業，他對房地產走勢、房價漲跌規律有自己一套獨特的見解，他希望教會更多的人自己成為房產專家，把握房價漲跌命脈，而不是聽信所謂的大名鼎鼎的“經濟學家”“房地產專家”的忽悠，耽誤買房置業的大事，要想真正理好財，真正讓自己的財富增值，董潘教授教授了一套成為房產專家的秘訣，小編在此整理了他的講話，希望能對各位購房者以幫助。
有只黃鼠狼，在雞國的山崖頂立了塊牌兒：擺脫禁錮！不跳下去，你怎么知道自己不是一只老鷹？然后它每天就在崖底等著吃摔死的雞。
這個笑話告訴我們：智商低，沒有專業知識，聽別人瞎忽悠，結果可能很慘！這讓我想起房地產專業知識的事情——這個領域“假冒偽劣”最猖獗：有些人是一點兒都不懂，但房地產領域熱門話題多，容易成名，所以要參與進來；有些人雖沒有系統地學習、研究過，不過還是懂一些，但因為形象、地位等原因，要裝作很懂，不停地發言；有些人不管懂不懂，他們要做的就是討好輿論、討好一些領導，根本沒有真正的觀點，屬于“胡說八道”型?？傮w看來，基本上懂的人，人少聲低，甚至處于被排斥、打壓、懷疑的窘境中，很尷尬。在這種行業認識狀態下，不但老百姓搞不清楚誰對誰錯，不斷被各種觀點和看法所愚弄、欺騙，最高領導也一直被誤導，至今無法把房地產業引領到科學軌道上來。
很多老百姓聽信了那些大名鼎鼎的“經濟學家”“房地產專家”的忽悠，耽誤了入市，由“買得起”，變得“買不起”，由中產變成了保障戶。有一位與我蠻熟的人，不知道是不是熟人相輕，總是認為我胡說，相信那些他沒見過面的我的“對手們”。大約十年前，他十分崇拜摩根斯坦利的一位洋博士，相信他“中國房地產市場存在巨大泡沫的說法”，認為我們這些土博士只能做定性分析，做做價值判斷，觀點缺乏科學性。朋友聚會一起吃飯時，聽我談房地產，他臉上隱隱地帶著一層不屑。后來他又崇拜社科院的一位學者，總認為我董藩教授是替開發商說話，替政府“吹泡沫”，用不了幾年房價就會崩盤。由于總認為我的觀點不對，根本就聽不進去我的一些說法，他總盼著房價下跌，一直租房，等著房地產市場崩盤。由過去房價每平六、七千元等到了今天的六、七萬元，他徹底被市場拋棄了。類似的人，大家身邊都有很多。血琳琳的實踐嚴厲教育了這些等待的人，大家開始渴望學到真正的房地產知識，弄懂房地產市場的運行規律。
在公眾號號“藩絲財智廳”和我實名新浪微博的私信和評論里，我經常收到藩絲們的留言，問怎樣跟著我系統學習房地產知識。我也經常在“藩絲財智廳”里說：“學好房地產，捧上金飯碗”、“不懂房地產，人生輸得慘”。
我董藩教授強調每個成年人都應該系統學習一下房地產知識，并不是因為我從事這個學科的教學和研究工作，就特別強調它的重要性，而是因為房地產確實存在一些特別之處，不學不行：
1、房地產業一般是國民經濟中的第一大產業（美國今天的狀況也是如此，在GDP貢獻排名中房地產業遙遙領先，大約完成了13%左右的數值），它既是主導產業，又是支柱產業，還是先導產業。不懂這些就無法對產業進行科學定位、無法對產業結構做出最優安排，也就不能把握好房地產業的發展過程、發展規劃、發展趨勢，更不能判斷出政策的對錯。
2、房地產業通過前向關聯、后相關聯、側向關聯，直接、間接把六成以上產業聯系在一起，影響到五成左右的就業量，直接、間接貢獻了一半左右的GDP（官方統計數據有大問題）。另外，賣地收入加上房地產稅費占了地方財稅收入的65%左右。不懂這些怎么能知道政府會不會救市、如何救市，如何利用這些市場變化機會呢？
3、房屋和土地在一個社會中一般要占到財富總量的90%以上。在一個家庭的財富構成中，平均也要占到7成左右。對這么重要的財富組成部分不了解，不清楚其財富屬性和投資特點，怎么可能管理好這部分資產，成為財富贏家？2014年，我們團隊接受委托設計了幾十個家庭房產投資方案。調查過程中我們沒發現一個業主的管理讓人滿意，其粗糙和浪費讓人痛心——在過去的十年之中，與我們的設計方案相比，他們普遍損失了幾百萬、幾千萬甚至上億增值。
4、由房地產的經濟屬性、物理屬性、社會屬性所決定，房地產市場與普通商品市場相比，出現了很多不一致甚至相反的特點和規律，包括供給調整、需求演化、價格走勢等。用普通商品知識分析房地產市場，結論往往是錯誤（這就是很多經濟學家預測不對房地產市場走勢的基本原因）。不懂這些，怎么可能順應并利用房地產規律，成為企業經營和房地產投資的贏家？
以上我只是隨便提幾條，如果順著往下講，我再講五、六條都沒有問題。從這四條不難看出，如果不懂房地產的基本知識，無論作為政府決策者、行業從業者還是普通業主，都不可能成為成功者。無論對國家、對行業、對企業、對家庭，或大或小，危害或損失都是存在的，甚至可能影響巨大。
由于學科設置演化原因，中國高校基本上沒有房地產這個專業（極個別學校當時設置了這個目錄外專業）。這樣，能被稱為房地產專業教授的實在是寥寥無幾（這與財政、金融、貿易、營銷、財務、會計、產業經濟等其他學科群星燦爛的情況完全不同）。在這“寥寥無幾”之中，我算其中一個（不看水平，僅從稀缺程度看，我絕對屬于“國寶級”的教授了）。十年前，我在北京師范大學和我所在的管理學院支持下，帶領其他5位優秀教師創建了北師大房地產研究中心。目前該中心在全國建設行政主管系統、房地產領域和財經教育界已經有了較高知名度。同時，我通過“土地資源管理”和“政府經濟管理（北師大自設專業）”兩個專業招收碩士生、博士生、博士后，培養宏觀、微觀兩個研究方向的房地產專業人才。在北師大和東北大學、青島大學等高校，我還通過MPA、金融學、行政管理專業帶過偏重于研究房地產的碩士研究生，這些不同層次的畢業生累計已達近百人。這是我通過體制內做過及仍在繼續做的教育工作。
2014年調到北京工作后，我逐年調整自己的人生規劃，放棄了一些追求，把為行業培養人才作為自己的主要努力方向。但是，體制內的教育有自己的特點、條件和要求，我的很多設想無法在體制內嘗試、完成。為此，我在完成任職學校本職工作的同時，開始利用社會資源，尋找機會和條件，推進行業人才的培養。在這個過程中，我得到了王健林、任志強、馮侖等著名企業家不同形式的幫助，也得到過原建設部副部長楊慎、宋春華等領導的支持。我現在漸漸形成了一個“300000+300000+500”計劃（我稱之為“三三五”計劃），即：到退休時，讓30萬房地產及投資、建筑、金融等產業鏈領域的董事長、總裁聽到我1—2天的專業課程；讓30萬普通百姓聽到我的房地產投資理財課程。通過EMBA教育平臺為行業培養500位具有碩士學位的董事長、總裁，為他們成長為行業領袖與精英創造條件。
我是下了大力氣，從事對開發商董事長、總裁培訓工作的。因為在中國的房地產企業中，99%以上的董事長及高管都不是房地產專業畢業的，不管企業做得多大，他們對房地產專業的認識都有很多缺陷，這是導致這個領域輿論和政策混亂的原因之一。對這部分培訓工作，我主要借助清華、北大、長江、廈大、上海交大、中山、重大、武大等培訓平臺上的房地產總裁班、投融資總裁班和企業內訓完成。現在大約有9萬人聽過我的課程，效果還不錯。但是，常年在外奔波，在外地一般也睡不好，每次課要連續兩天講十幾個小時，這對我的身體是巨大考驗，我也不知道能否堅持到底。
對普通百姓的培訓我主要從自己的粉絲著手，借助總裁班付費旁聽的機會和單獨的粉絲培訓班進行。最初我只是想借助清華、北大等高校的總裁班推進這項工作，但很多董事長、總裁不希望自己課堂上加進來一些旁聽的人。盡管付費聽課，由于董事長、總裁的學費標準（4萬-80萬）遠高于旁聽者的學費標準（2千-4千），他們話語權很強。培訓機構即使愿意，董事長、總裁們往往也不愿意。所以，我每年也被迫會想辦法與社會上的培訓機構合作，搞兩次短班，為粉絲們增加聽課的機會。我們此前曾與房地產電商“親戚買房”合作，投入30萬，搞過累計1700人次的粉絲免費培訓，但發現免費的培訓不符合市場規律，是無法長久的，而且什么人都來，無法進行身份審查，隱含著很多風險。后來便全部改為收費。
在上述兩項培訓基礎上，我與著名管理學家、廈門大學戴亦一教授一起推動，搞了一個中國唯一以房地產業為主的EMBA學位教育項目——“地產精英500工程”（以在北京上課為主）。在有關領導和社會各界的鼎力支持下，第一、二期取得巨大成功，運轉有序，教學秩序良好，學員素質一流，學習熱情高漲。廈門大學是我在北大、人大、廈大這“財經教育三強”中精心考慮選擇的合作對象（2011年中國研究生教育“工商管理”學科排名中，廈大位列全國第一；根據《經理人》全國EMBA學員滿意度調查，廈門大學EMBA在2009、2011、2012、2013年均名列全國榜首），我們借助廈大的平臺、教學力量和聲望整合中國一流師資、海內外著名教授、相關部委領導及房地產行業著名企業家對房地產業及金融、投資、建筑、建材等產業鏈上的合作對象或擬進入這個行業的企業家及高管進行培訓，幫助其提升理論思維與政策水平，洞悉行業發展規律與政策走向，進而提升企業決策能力與管理水平。目前已經有100多位學員加入學習團隊，并將陸續獲得碩士學位。
為彌補以上三種教育方式的不足，我還做了三項補充工作：
一是舉辦粉絲見面會。在這三種課堂上，我們都是偏重于系統講授專業知識，沒有太多時間圍繞宏觀經濟及房地產行業的形勢、政策和投資理財的焦點、熱點問題做講解或答疑。于是，我們與培訓公司合作，單獨安排了粉絲見面會，解決這類問題。我們已經在全國幾個城市搞過9次粉絲見面會，專門的答疑會也有過兩次。2月7這次屬于第十次，以答疑及講授房地產市場的中長期發展趨勢為主。這部分知識在總裁班和粉絲系統培訓中都沒講過，但我覺得很有必要給大家講講。
二是針對有些總裁班學員和粉絲的渴望學習、愿意繼續提升房地產理論和政策素養的愿望，我動員北京師范大學政府管理學院和研究生院，面向社會開放我的研究生課堂。我們特意把開課時間安排在晚上18:50開始，滿足上班族的需要。在這個課堂上，每周一次三小時，我連續講述一學期54學時的房地產課程。我的語速比較快，也不組織價值不大的討論，這樣一學期下來就相當于其他教授七、八十學時的講授量了。
三是利用這個微信公眾號“藩絲財智廳”隨時講解與房地產形勢、政策有關的話題，解讀數據、政策和行業趨勢。這也是課堂教育的補充形式，主要為房地產EMBA學員和信任我的粉絲搞的。大家從我這一年來的工作中已經了解了這部分內容的特點和風格。我盡量把專業知識講得通俗一些、有趣一些，讓更多“藩絲”看得懂、聽得懂、喜歡。如果您對此滿意，希望多多幫助我宣傳、推廣，讓更多人能學習房地產專業知識。因為我發現召集粉絲見面授課特別困難，每次四、五人參與，要工作一個半月。可能以后要更多借助“藩絲財智廳”這個公眾號來完成對30萬普通市民的培訓任務了！但是，目前圍繞“藩絲財智廳”的工作還主要是我一個人在做，感覺非常吃力，我經常為此通宵達旦。這對健康影響很大，也遭到了親屬和朋友的反對。我了解了一下，其他公眾號基本都是一個團隊在運作，甚至多達十人以上。可能以后我要向他們那樣，商業化運作，以便能持續下去了。
我所做的這些，在很多熟悉我的朋友看來，是很了不起的工作，我也把這些工作看得蠻有意義。我說過：希望自己80歲的時候（若能活到的話），能成為公認的“房地產教父”。如果我的如上工作能完成，應該算名副其實的“教父”了吧？
盡管大部分采取了商業化的方式，但我仍把傳播房地產知識作為“半公益”的事情來做（我們這些教育方式沒有按照純粹市場價格定價，一些人知道我的市場演講價格是很高的），我覺得這是善事。我自負地認為自己的財商很高，我也積極投資，但主要精力還是通過以上方式，用到了培訓教育上。我沒有利用自己的專業知識或影響力，去做私募基金等。若做，我運作的投資自己可能是個不小的數目。我把越來越多的人受到我的專業知識的影響當做此生的主要追求，把賺錢當做業余的事情來做。
這一夜，我一邊寫這篇文章，一邊反復聽我老鄉那英唱《霧里看花》：“霧里看花水中望月，你能分辨這變幻莫測的世界；掏走云飛，花開花謝，你能把握這搖曳多姿的季節。煩惱最是無情葉，笑語歡顏難道說那就是親熱；溫存未必就是體貼，你知哪句是真哪句是假，哪一句是情絲凝結。借我借我一雙慧眼吧，我把這紛擾看得清清楚楚明明白白真真切切……”
據閆肅老爺子說，這原本是一首為“3.15”晚會準備的打假歌曲。我希望自己在專業知識的傳播過程中，不摻水，不做假。我也希望大家面對魚龍混雜的知識市場，能分出那是真，那是假，不要上當受騙！
總管董潘教授整場講話，我們發現學好房地產對整個一生都是受益的，希望我們不要盲目買房，花更多地時間去學習房產知識，認清房價漲跌規律，買上真正合適的好房。
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