董藩：青年經濟學家、房地產專家、北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任，土地資源管理、政府經濟管理兩個專業博士生導師，兼任民革中央委員、國家審計署特約審計員、建設部專家委員會委員、北京房地產學會副會長、北京市政協委員及清華、北大、浙大、上海交大、中山大學、廈大、重慶大學等多所大學總裁班兼職教授。

　　董藩的微博：有37萬粉絲。

　　董藩的公眾微信：藩絲財智廳篇篇都是數萬閱讀量，經常出現10萬加。

　　我很敬佩董老師，董老師的文章我也經常看，但7月10日，董老師關于預售制度的一篇文章，我看完卻是很不認同，并有不同意見，特獨立成稿，歡迎指正。

　　董老師的《給某些官員與經濟學家上一課——預售是一項偉大的發明》部分觀點摘如下：

　　我必須明確地告訴大家，預售絕不是如很多網民甚至很多專家教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產融資與銷售方式。

　　現在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產處于供不應求狀態，如果不是通過預售分配購買機會，而是取消預售，必然增加幕后交易，導致尋租和腐敗交易。

　　當房價漲幅遠超過貸款利率的時候，毫無疑問，預售通常是購買者規避價格上漲風險的重要舉措，通過預售鎖定價格通常要比買現房節省很多資金。中國房地產業的高速成長還遠沒有結束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價還將呈現明顯的上漲趨勢。如果可以預買，所有理性者都會預先鎖定一套房產，早買有選擇的余地，也節省開支。

　　預售可檢驗前期的投資設想特別是規劃、設計是否符合市場需要，以留下調整的時間和空間。

　　這么多年來，是預售幫助行業提高了供應、壓低了房價，而絕對不是提高了房價，坑害了大家，否則外國也不會有預售制度。有人說預售作為一種融資方式，歸根結底是財富流通，并不是增加財富。這種認識是完全錯誤的。

　　預付房的購房者倒霉的情況，這主要與調控導致預期不穩定，決策風險增大有關。否則開發商至少已經投入了占比很高的土地款，即使房價下跌兩三成，他也沒必要跑路。再說跑路的事情很多，不限于開發領域。

　　預售制是不可能取消的，取消的話會引起系列反應，整個開發、供應能力下降三分之二，供求關系大變，把中國經濟拖垮，毀掉中國。因為取消預售，短期內會導致大量開發商縮減投資規模甚至退出開發領域，一些樓盤爛尾，經濟糾紛劇增；長期看必然因為開發能力的下降導致房價暴漲，無法控制，百姓受苦。

　　關于房產預售制度，鄭州樓市的觀點如下：

　　1、中國目前的預售制度不是要取消，是必須要改革！

　　2、中國目前的預售制度對購房者一方來說嚴重不公平！

　　3、中國目前的預售制度是讓不良開發商茍且偷生、蒙混過關的保護傘！

　　4、中國目前的預售制度是讓好的開發商、好的產品難以光大的重要障礙！

　　5、中國目前的預售制度不改革，交房維權事項將變成為常態！愈演愈烈！

　　6、中國目前的預售制度基本上站在購房者的對立面而設定的！完全不能保護購房者權益！

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　　目前售樓部第一大忽悠：

　　90%以上樓盤都是宣傳人車分流，但90%以上樓盤又都規劃的有地上車位！如果不按公示的規劃來劃車位是違法，如果按規劃的公示來劃車位就是欺騙購房者和虛假宣傳！

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　　目前售樓部第二大忽悠：

　　全部在售寫字樓都是宣傳5A甲級寫字樓，而對于5A和甲級至今其實也沒有一個明確的標準來介定，但基本上，對于寫字樓來說，物業服務、招商管理是寫字樓的第二次生命，全部出售沒有自持的寫字樓產品基本上未來都不會太理想，還在出售寫字樓車位的基本也是在拿5A甲級扇自己的臉，加錢轉售寫字樓物業服務的開發商更是扯蛋！

　　為什么？因為守法成本太大，違法成本太低，大家都說自己是人車分流，賣的嘩嘩的，我如果說不是，我就賣不動，我傻啊？反正說了也都不用負責任，吹唄。

　　預售對于開發商一方的好處：

　　1、提前融資、解決資金問題，這就幫助政府搞活了市場

　　2、提前了解市場和客戶，及時調整產品思路

　　預售對于購房者一方的好處：

　　1、提前鎖定了價格，不必擔心價格上漲（可萬一下跌了呢？）

　　2、提前實現了有房夢，可以拿著合同搞定岳母，先娶媳婦了。

　　預售制度對于開發商一方的壞處：

　　貌似是沒有，除了因房價上漲，現房價格會高于期房之外。

　　預售制度對于購房者一方來說就是連環套：

　　1、首先購房合同的簽訂對于購房者一方來說就顯失公平，不讓看、也不讓改、只是催著讓簽，不簽合同定金也不給退，只能天真的簽訂，而合同中對于開發商交房標準一項的約束極其寬泛。

　　2、簽了合同，合同中約定一般一個月內就要讓辦好按揭貸款，于是在開始還按揭貸款約2年后交房，通常還是被銀行忽悠著辦的是等額本息還款方式，這兩年銀行的還款額中一大多半都是利息。

　　3、然后，你也交了維修基金、印花稅、契稅、代辦費等一堆其它錢。

　　4、好，交房了，發現很多事項和事先說的不一樣，電梯下墜、人車未分流、水是臨時水、電是臨時電、燃氣還沒通、斷橋鋁門窗成了塑鋼、大堂說好的裝修的還是白墻、開發商延期交房、物業公司也換了、門口的路還沒修、說好的貼磁磚怎么成了涂料、我的樓邊怎么是一個垃圾站、我的樓下怎么有一個變電設備、樓下商場和我的樓挨的太近了、說好的綠地怎么又在蓋房子、說好的學校怎么還沒有建、說好的劃片怎么學校說不讓上、西奧電梯算不算合同上說的品牌電梯，等等，你一肚子的糟心，你不想要了，你想退。

　　4、你想退房？怎么退？100個想退的，能成功退1個就不錯了。。。這1個還得是有關系或有能耐的！這1個退的還要自己承擔房款10%左右的損失，都是什么損失？下面慢慢說。