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蔣健才:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與應(yīng)對策略

2018-12-25 3331

2018年10月31日下午，“番禺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)管理領(lǐng)域打黑除惡專項斗爭工作會議暨房地產(chǎn)中介行業(yè)研討交流講座”在穗舉行，本次活動旨在進一步提升我區(qū)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及從業(yè)人員專業(yè)水平，加強對區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)交易中介服務(wù)機構(gòu)的誠信品牌建設(shè)和經(jīng)營秩序管理，規(guī)范行業(yè)從業(yè)行為，推進房地產(chǎn)交易中介行業(yè)健康發(fā)展。番禺區(qū)住建局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席講座并發(fā)表講話。

行業(yè)預(yù)測專家、廣東省華商經(jīng)濟發(fā)展研究院副院長蔣健才先生應(yīng)邀作“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與應(yīng)對措施”主題分享。

蔣健才先生首先就房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢做出了預(yù)測分析，他指出：房地產(chǎn)行業(yè)在過去二十年經(jīng)過加速、暴漲之后，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)達到了一個陽極點，增速和景氣度都出現(xiàn)了大幅波動和下滑，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了轉(zhuǎn)型升級期，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是重要的轉(zhuǎn)型升級方向，但目前絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級不徹底，還是帶著濃重的傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維，所以轉(zhuǎn)型升級未能成功。中國經(jīng)濟新常態(tài)下，振興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展是風口，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級就是要從原來抓“房”、抓“地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白ギa(chǎn)”，才能站在時代的風口，未來只有以產(chǎn)業(yè)為中心，服務(wù)為抓手的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會迎來再加速發(fā)展的階段。

蔣健才先生就現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大量空置的嚴峻形勢提出了對策，他指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須改變模式，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是“先建設(shè)或簡單隨意的進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃——再規(guī)劃或再調(diào)整——招商運營”結(jié)果發(fā)現(xiàn)原規(guī)劃有欠合理，規(guī)劃棄置，招商無力；轉(zhuǎn)型升級后的招商模式應(yīng)該是這樣的：“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成項目——通過項目儲備資源——建設(shè)開發(fā)——招商運營”，最終達到多贏、共贏局面。

新時代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要如何開拓創(chuàng)新？蔣健才先生提出了“三個平衡”、“四個維度”，三個平衡即指：內(nèi)環(huán)境與外環(huán)境要平衡、產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)與外循環(huán)要平衡、短期生存和中長期發(fā)展要平衡；四個維度是指：地緣戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟、行業(yè)趨勢和產(chǎn)業(yè)鏈串聯(lián)。

針對目前的宏觀經(jīng)濟形勢、政策形勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和社會環(huán)境，蔣健才先生提出了在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)打造“園中園”和植入高端現(xiàn)代服務(wù)體系的戰(zhàn)略，即“五入園體系+四給模式”。

五入園體系包括“商協(xié)會入園、專家（智庫）入園、項目入園、人才入園和資本入園”，四給模式包括“給項目、給資金、給團隊、給專家輔導(dǎo)”，通過五入園體系和四給模式，能有效為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)企業(yè)提供“孵化——加速——轉(zhuǎn)型升級——擴張”等一系列服務(wù)支持，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)企業(yè)的雙贏，只有雙贏才能真贏。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商引資模式上，蔣健才先生以“五入園體系+四給模式”為中心提出了以下創(chuàng)新招商模式：

1、商會招商。利用商會集群招商。商協(xié)會作為一個地方工商界精英薈萃的群團組織，一方面對資本、商品、市場、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等信息敏感度極高、需求旺盛，完全可以在招商引資工作中發(fā)揮直接投資合作和牽線搭橋的重要作用；另一方面商協(xié)會具有識商、親商、引商、引資、引產(chǎn)業(yè)的作用，完全可以在商會、協(xié)會內(nèi)刊和網(wǎng)站上重點發(fā)布和推介適合對接的重大項目，直接推進招商引資工作。

2、路演招商。打造“中國商會好項目路演平臺”，利用商會集群中的商協(xié)會的影響、渠道和關(guān)系，從而在全國乃至全世界范圍內(nèi)匯集、甄選優(yōu)質(zhì)項目，實現(xiàn)占領(lǐng)招商引資一線的目標。

3、服務(wù)招商。利用“五入園”和“四給”，樹立產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的新“地標”，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)拉開差距，實現(xiàn)服務(wù)引商、以商招商。

4、智庫招商（利用產(chǎn)業(yè)智庫集群和企業(yè)診所進行招商引資）。上世紀后期，美國智庫蘭德把總部遷移到加州洛杉磯市以西的一個海邊小鎮(zhèn)圣莫妮卡。在為美國政府及軍隊提供決策服務(wù)的同時，蘭德公司利用給世界頂級商業(yè)企業(yè)界提供廣泛決策咨詢服務(wù)的“圈層資源”，為洛杉磯引進了IT、金融、研發(fā)、航天、電子信息等高端產(chǎn)業(yè)并提升了電影產(chǎn)業(yè)，通過加州大學(xué)、科研院所、實驗室產(chǎn)生形成了“芯片”——智庫產(chǎn)業(yè)集群，大量高端人才和技術(shù)聚集，帶動文化產(chǎn)業(yè)，拉動了國際商貿(mào)旅游服務(wù)業(yè)。隨著太平洋經(jīng)濟圈的持續(xù)發(fā)展，洛杉磯憑借其西部國際大港地位，跟亞太國家與地區(qū)貿(mào)易往來頻繁，來自日本、韓國、中國大陸、中國香港的資金和移民大量流入洛杉磯，極大促進了城市經(jīng)濟的繁榮，洛杉磯在與太平洋國家與地區(qū)不斷加強經(jīng)濟聯(lián)系的過程中，成為了真正的國際化城市。國際化城市又使好萊塢電影產(chǎn)業(yè)集群進一步融入全球化競爭，并通過強大的文化產(chǎn)業(yè)影響世界文化價值觀。洛杉磯及其城市圈內(nèi)較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和強勁的文化消費能力，成就了“好萊塢”在電影產(chǎn)業(yè)中的霸主地位。洛杉磯成為了名符其實全球性大都市之一后，中心城市仍是大都市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的核心力量。