2018年10月31日下午，“番禺區房地產業管理領域打黑除惡專項斗爭工作會議暨房地產中介行業研討交流講座”在穗舉行，本次活動旨在進一步提升我區房地產中介服務機構及從業人員專業水平，加強對區內房地產交易中介服務機構的誠信品牌建設和經營秩序管理，規范行業從業行為，推進房地產交易中介行業健康發展。番禺區住建局相關領導出席講座并發表講話。

行業預測專家、廣東省華商經濟發展研究院副院長蔣健才先生應邀作“房地產行業發展趨勢與應對措施”主題分享。

蔣健才先生首先就房地產行業的發展趨勢做出了預測分析，他指出：房地產行業在過去二十年經過加速、暴漲之后，傳統房地產行業已經達到了一個陽極點，增速和景氣度都出現了大幅波動和下滑，房地產行業迎來了轉型升級期，其中產業地產是重要的轉型升級方向，但目前絕大多數產業地產轉型升級不徹底，還是帶著濃重的傳統房地產思維，所以轉型升級未能成功。中國經濟新常態下，振興產業發展，創新產業發展是風口，房地產行業的轉型升級就是要從原來抓“房”、抓“地”轉變為“抓產”，才能站在時代的風口，未來只有以產業為中心，服務為抓手的產業地產會迎來再加速發展的階段。

蔣健才先生就現階段產業地產大量空置的嚴峻形勢提出了對策，他指出，產業地產開發必須改變模式，傳統產業地產開發是“先建設或簡單隨意的進行產業規劃——再規劃或再調整——招商運營”結果發現原規劃有欠合理，規劃棄置，招商無力；轉型升級后的招商模式應該是這樣的：“產業規劃形成項目——通過項目儲備資源——建設開發——招商運營”，最終達到多贏、共贏局面。

新時代產業地產要如何開拓創新？蔣健才先生提出了“三個平衡”、“四個維度”，三個平衡即指：內環境與外環境要平衡、產業鏈內循環與外循環要平衡、短期生存和中長期發展要平衡；四個維度是指：地緣戰略、區域經濟、行業趨勢和產業鏈串聯。

針對目前的宏觀經濟形勢、政策形勢、產業發展環境和社會環境，蔣健才先生提出了在產業地產內打造“園中園”和植入高端現代服務體系的戰略，即“五入園體系+四給模式”。 

五入園體系包括“商協會入園、專家（智庫）入園、項目入園、人才入園和資本入園”，四給模式包括“給項目、給資金、給團隊、給專家輔導”，通過五入園體系和四給模式，能有效為產業地產內企業提供“孵化——加速——轉型升級——擴張”等一系列服務支持，從而實現產業地產與產業地產內企業的雙贏，只有雙贏才能真贏。

在產業地產招商引資模式上，蔣健才先生以“五入園體系+四給模式”為中心提出了以下創新招商模式：

1、商會招商。利用商會集群招商。商協會作為一個地方工商界精英薈萃的群團組織，一方面對資本、商品、市場、人才、技術、產業轉移等信息敏感度極高、需求旺盛，完全可以在招商引資工作中發揮直接投資合作和牽線搭橋的重要作用；另一方面商協會具有識商、親商、引商、引資、引產業的作用，完全可以在商會、協會內刊和網站上重點發布和推介適合對接的重大項目，直接推進招商引資工作。

2、路演招商。打造“中國商會好項目路演平臺”，利用商會集群中的商協會的影響、渠道和關系，從而在全國乃至全世界范圍內匯集、甄選優質項目，實現占領招商引資一線的目標。

3、服務招商。利用“五入園”和“四給”，樹立產業園區服務的新“地標”，與傳統產業園區拉開差距，實現服務引商、以商招商。

4、智庫招商（利用產業智庫集群和企業診所進行招商引資）。上世紀后期，美國智庫蘭德把總部遷移到加州洛杉磯市以西的一個海邊小鎮圣莫妮卡。在為美國政府及軍隊提供決策服務的同時，蘭德公司利用給世界頂級商業企業界提供廣泛決策咨詢服務的“圈層資源”，為洛杉磯引進了IT、金融、研發、航天、電子信息等高端產業并提升了電影產業，通過加州大學、科研院所、實驗室產生形成了“芯片”——智庫產業集群，大量高端人才和技術聚集，帶動文化產業，拉動了國際商貿旅游服務業。隨著太平洋經濟圈的持續發展，洛杉磯憑借其西部國際大港地位，跟亞太國家與地區貿易往來頻繁，來自日本、韓國、中國大陸、中國香港的資金和移民大量流入洛杉磯，極大促進了城市經濟的繁榮，洛杉磯在與太平洋國家與地區不斷加強經濟聯系的過程中，成為了真正的國際化城市。國際化城市又使好萊塢電影產業集群進一步融入全球化競爭，并通過強大的文化產業影響世界文化價值觀。洛杉磯及其城市圈內較高的經濟發展水平和強勁的文化消費能力，成就了“好萊塢”在電影產業中的霸主地位。洛杉磯成為了名符其實全球性大都市之一后，中心城市仍是大都市區經濟發展不可或缺的核心力量。

蔣健才先生高瞻遠矚的演講獲得了參會人員的一致好評，對當下產業地產轉型升級和破解招商難等瓶頸問題產生了重要啟發。