7月24至25日，朱曙東先生受全國房地產培訓中心之邀親臨永州，在長城酒店為我市房地產策劃、經紀及營銷人員進行專題培訓，吸引了100余名本地房地產精英前來學習、充電。借此機會，騰訊房產獨家專訪朱曙東。

        騰訊房產：朱老師，您好！您已經兩度獲得“中國房地產策劃大師”稱號，您的“全程營銷”與王志綱的“概念地產”、曾憲斌的“品牌策劃”齊名，業界更是把王志綱、陳勁松、施永青和您評為房地產業界的“四大顧問天王”。而據我所知，您的第一份工作是大學教師。請問，您是怎么一頭扎進房地產行業的？

        朱曙東：我進入房地產行業，既是偶然，又是必然。情況是這樣的，我本科所學的專業是外語，研究生讀的專業是經濟學，后來攻讀了中國人民大學的MBA。1991年，我研究生畢業，和所有的畢業生一樣面臨擇業。我有幸進入當時全國的著名鄉鎮企業——天津大邱莊，是大邱莊堯舜集團給了我一個進入房地產的機會，恰好大邱莊正在運作天津的小白樓項目，委派我負責這個項目，這是我人生第一次參與運營房地產項目。

        后來大邱莊堯舜集團在海南投資，我又被派往海南開發項目。眾所周知，90年代的海南，是中國房地產行業的風暴中心，我在那里積累了許多寶貴的經歷和經驗，也見證了許多房地產的狂歡與悲情，至今令人難忘。1993年，我回到了家鄉上海一帶，就職于新意達集團。1994至1995新意達集團在北京開了四個平價購物廣場，我再次有機會成為項目負責人，最早探索出一套顛覆傳統商業的新模式。這是我進入房地產行業的第一個五年。

        1996年我進入廣東美的集團，并獲得一個大盤運作的機會。那時，我開始醞釀《房地產全程營銷》書稿，我一邊運作項目，一邊研究總結，把過去的住宅地產和商業的經驗、教訓進行加工提煉，初步形成了的文字書稿。捧著書稿，我總覺得有一些遺憾：我寫的是關于房地產的書，而我竟然沒有把萬科這種在全國有名的房地產企業研究透，豈不遺憾？1998年，正好美的海岸花園項目已經完成，我立刻加盟萬科，通過兩年的“潛伏”工作和細致考察，進一步完善了我的房地產全程營銷理念。2000年，我辦了兩件大事，58萬字的《房地產全程營銷》一書由廣州出版社出版，并且創辦瑞爾特控股集團。這是我進入房地產行業的第二個五年。

        而后的近15年時間里，我的業務工作從最初的房地產咨詢、代理，慢慢延伸到資本運營、區域綜合開發、房地產投資、連鎖商業、基礎設施項目開發、品牌戰略研究、人才培訓等方面。2005年發起創辦瑞爾特房地產商學院，2007年發起創辦北京大學房地產黃埔總裁班，2011年發起創辦中國區域綜合開發研究中心。到目前為止，成功策劃運營了廣東美的海岸花園、深圳中海陽光棕櫚園、深圳萬科四季花城、三亞碧海藍天、長沙創遠景園、湘西鳳凰翡翠城、南昌象湖源、重慶駿逸天下、成都萬科銀都花園、南京蘇源頤和美地、蘇州國際科技園、濟南齊魯花園、東營清風湖、煙臺九隆街、鄭州鑫苑名家、十堰四方新城、武當山太極湖生態文化旅游區、北京競園及匈牙利布達佩斯亞洲中心等眾多國內外品牌項目。足跡遍布大江南北，甚至到了海外，所以業界朋友愛稱我為房地產界的“徐霞客”。

        騰訊房產：聽了您這么豐富的人生經歷，真是感慨萬千。房地產行業的興衰沉浮，與太多人的命運息息相關，尤其是像您這種真正的房地產人。我想請問一下，支撐您這么多年的支點或者說動力是什么？房地產會是您一生的事業嗎？

        朱曙東：從事房地產行業的二十多年時間里，我也常常在想這個問題。其中的酸甜苦辣，只有自己能夠體味，我想是因為我摯愛著這個行業，每時每刻都在琢磨房地產，也就是熱愛并擅長吧！我在這里獲得了人生價值的實現，也懂得了更多人生的道理，以及對中國社會現實的思考，這無疑是我不斷前行的動力。

         1996年，當我提出全程營銷體系的時候，這只是一個專用名詞；1998年，我完成了全程營銷理論體系，1999年使之更加完整完善，然后用了整整15的時間去實踐這個體系。這是我的心血與努力，同時也是我團隊的心血與努力。我相信，這也是整個房地產行業的一個財富。現在有很多同行在借鑒和使用我的這個體系，去運營一個個具體的項目，并取得了成功，這是我很欣慰的。用我的前老板王石的話說：“我們一直在房地產行業努力著，我們不是在項目上就是在去項目的路上。”

         騰訊房產：短短的2天時間里，我相信您也對永州的房地產行業有了初步的了解。作為一名營銷大師和城市運營專家，請問你對永州這座城市的印象如何？能否請您對永州房地產開發甚至城市建設提出一些建議？

        朱曙東：這次真的很榮幸能夠來到永州與大家交流。因為時間比較短，又比較倉促，只對冷水灘和零陵這兩個中心城區的房地產做了粗淺的了解。

        我到過全國數百個地級市，特別關注地域的人文情結。1999年第一次到湖南，這是第一次到永州，來了以后覺得永州這座城市還是非常不錯的，永州是一個有深厚的文化底蘊的古城，將來發展肯定會越來越好。其次，永州的自然山水非常獨特，尤其是瀟湘二水的交匯處，所以永州有李達、陶鑄等偉大的人物，更有柳宗元這樣一個才子，說明這是一個人文薈萃、人杰地靈的地方。

        一直把湖南人叫做南方的山東人，因為湖南人和山東人一樣，比較耿直、愛憎分明，包括在戰爭年代，在和平建設年代，都是一樣。

        對于永州城市建設和房地產行業的建議，我也就實話實說了：一下高鐵站，映入眼簾的是大量的房地產廣告與樓盤建設的場景，感覺得到永州城市化的不斷擴大，尤其是零陵區冷水灘區融城的戰略，這樣給企業創造了很多機遇，城市建設在日新月異地發展，規模在擴大。永州樓盤的開發量很大，開發商可以轉戰發展旅游地產，或者將其與商業地產結合，也可開發養生類的地產。我特別關注江華、江永這一帶的旅游地產，我們應該向湖南張家界、鳳凰和廣西桂林等周邊地區的旅游地產項目借鑒學習。

        但是，我還有些擔憂。給我強烈的感覺是，永州商業地產的開發量有點偏多，我看到基本上每個樓盤都有一定量的商業，而且現在很多樓盤已經完工了，而商業面積還是空蕩蕩的，對此需要進行正確的宣傳和引導，避免出現爛尾樓、長期空置房，這對城市的發展也是損傷。其次，我說說永州的房地產物業管理。來了永州以后，這一點感觸很深，我看見相當多的樓盤規劃設計是不錯的，但是為什么每家每戶都裝上了不銹鋼的防盜網窗戶，尤其是很多二十多層的高樓也布滿了防盜網，令人不可思議。這個我認為很丑，是對城市形象的破壞，也不符合人性的需求，完全可以通過提升物業管理水平來提高城市家庭的安全，現在長沙的防盜網就很少見了。當然，一個城市物業管理的提升也是需要時間來調整的，應當加強硬件設施的投入，并通過宣傳居住安全措施的管理手段來解決。

         騰訊房產：您現在身兼數職，又有自己的公司和團隊。而參加全國房地產行業的培訓工作無疑會占用您很多時間和精力，您參與全國房地產行業培訓的初衷是什么？請問您如何協調和分配工作時間？

        朱曙東：是的，我有企業要管理，北京大學有研究任務，還有社會兼職，說起來的確是比較忙。但是，一些非常有意義的事情，即使工作再忙，也要擠出時間來做。

        我本人也是中國房地產研究會法規委副秘書長，參加全國房地產行業的培訓工作，是為行業培養人才，對行業未來的健康持續發展十分重要，這是我的一個責任。同時，我覺得這也是我分享行業信息的一個好機會，可以到全國各地去考察、學習，這使我對全國的房地產保持動態的了解與把握 。我也有自己的企業，有市場部，我也跟各地學員同行們進行交流，獲得大量市場信息，他們也給了我很多啟示。還有，北京大學是一個很好的交流平臺，使我的研究工作更加方便。同時，我完成的這些研究成果也有機會與更多人分享，何樂而不為呢？好的東西當然要分享！這一次我作為建設部干部管理學院的教授來永州開展房地產銷售人員的講座，也確實收獲多多嘛！

        騰訊房產：現在房企都熱衷于談論互聯網思維，請問您對此有何見解？

       朱曙東：關于房地產和互聯網的關系，這是一個非常熱門的話題，進入移動互聯網時代，這是每個房地產企業和房地產人都不能回避的問題。我簡單地說說我的觀點：第一，房地產不能拒絕互聯網思維，更應該把互聯網有效地利用起來。有些企業從思想根源上屏蔽了這種意識，這是很可怕的，我們要重視網絡媒體在房地產的重要性，要適應這種新變化。第二，如何使用互聯網在房地產的作用？一定要因地制宜，不能照搬硬抄。永州雖然是一個四線城市，但是互聯網的發展應該與全國也是同步的，未來互聯網將是我們很重要的一個生活方式，從企業來講，要重視，需要嘗試，不要拒之門外！除了本地的房地產門戶網站，當下微信是個很重要的載體，可以對銷售、宣傳乃至調查起到意想不到的作用。甚至視頻、微電影、二維碼、APP這些工具也可以嘗試。房地產營銷是個組合拳，光靠網絡解決不了營銷問題，但是沒有網絡營銷在競爭中是失分的。

       騰訊房產：謝謝朱老師耐心細致的解答。最后，能否請您對騰訊房產的網友講幾句話？關于買不買房這個“永恒”的話題，您如何看待？

        朱曙東：好的。各位騰訊的網友大家好，和你們一樣，我對騰訊也充滿感情。騰訊的QQ伴隨我們成長，給了我們互聯網時代最便捷的溝通平臺，騰訊公司的微信產品現在再次刷新了我們生活的方式。短短的時間內，騰訊已經成為中國互聯網的領軍企業，這是一個值得所有人尊敬的企業，也是值得我們信賴和支持的。我很高興今天能夠在騰訊房產這個平臺上與大家進行這么長時間的溝通和分享，謝謝大家！

       我是個所謂的“房地產專家”，今天又接受了騰訊房產的采訪。所以，很多網友可能會問我一個問題：現在房地產市場處于調整期，關于買不買房是個大問題。我想這個問題，即使是專家說了也不算，媒體說了也不算，主要是你們自己說了算。其實買不買房取決與自己的思想與意識，不能看市場行情，需要買房就買。

        所以我給騰訊房產永州站的網友們一個建議：該出手時就出手，只要需要什么房就買什么房，不要受輿論的影響。最后祝騰訊房產永州站的網友們，家庭幸福，生活美滿！謝謝！！