我國的房地產行業告別野蠻增長的土豪時代，與中國經濟一起進入經濟轉型升級的新常態，著名房地產經濟學家、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌拋出了他的樓市變態需求論，要認清業態新變化、適應新形勢、創造新需求。2015年11月21日上午，以“創新、轉型、突破”為主題的“2015年度中國房地產創新發展論壇暨第二屆中國房地產業營銷協會年會”在首都北京西國貿大酒店隆重開幕。中國房地產業營銷協會是集“市場化、專業化、規模化、國際化”為原則運作的行業組織，以“構建中國房地產營銷行業聯盟，鑄造中國房地產營銷第一平臺”為己任，構建行業研究、資源共享、信息交流的平臺，全面提升房地產企業市場的競爭力。
出席本次論壇的嘉賓有全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任、中國房地產業營銷協會終身榮譽會長顧云昌教授，清華大學房地產研究所所長、中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長劉洪玉教授，韓國SOUEL國家交流院院長、寅晃開發會社社長李正炯，國際著名建筑設計大師、新加坡蔡家聲特許建筑師行總裁蔡家聲，中國房地產業營銷協會會長朱曙東等業界著名專家、行業精英500余名。
會上顧云昌會長、劉洪玉、章華、杜猛四位嘉賓分別做了題為《十三五規劃與中國房地產業發展》、《經濟新常態與房地產市場發展》、《房地產業并購趨勢與房企價值重建》、《中國金融格局與區域經濟開發》的主旨演講。特別是顧云昌會長的樓市“變態需求論”引起與會代表的普遍關注與思考。他指出“房地產不可能持續平穩地發展，因為它有周期，中國的房地產和世界各個國家的房地產一樣都有兩個周期，一個長周期，一個短周期，所以在看待問題要把長周期和短周期結合起來判斷，對于市場走勢的判斷比較準確一些。”2013年的時候，我們重點討論的中國房地產市場的主題是“分化”，2014年的表現就是“下行”，2015年是樓市進入白銀時代的“變態”。 如果說過去十年到十五年是中國房地產的黃金時代，那從2014年明顯的看出這個時代已經一去不復返了，我們吻別了黃金時代，現在迎來了一個新的時代，我把它叫做白銀時代。如果研究了長周期，說明黃金時代過去了，我們進入了一個新的時代。這個時代的標志是什么，最大的標志就是房地產市場的變態，這個變態就是過去的房地產市場是賣方市場，理論上講是供不應求的市場。現在市場已經清清楚楚表現出買方市場的狀況，是供大于求的市場，表現出來的就是庫存大幅度增加，去年的任務是去庫存，所以去年去庫存當中慢慢采取的手段是降價，否則賣不掉。當然，2015年的表現大家已經看到了，房地產市場已經進入了經濟新常態、樓市新時代，這個時代是白銀時代，我沒有說黃銅時代，也沒有說黑金時代，因為中國房地產需求正像總理在達沃斯論壇上講得那樣，在城鎮化過程中，中國房地產市場的剛性需求還是長期的，我們雖然已經沒有了住房制度改革、人口紅利爆發出來的巨大需求、超常的發展，但是我們還有穩步向前的城鎮化進程。我們的城市人口在不斷膨脹，農村人口向城鎮轉移，已經轉移到城市的人口由常住人口將來變成戶籍人口，形成市民化，這會不斷持續爆發出對房地產的需求，這是住房市場，房地產市場分住房市場和住房市場以外的其他市場。就住房市場而言，我們還有一段發展時間，還有長期的剛性需求。
與此同時，我覺得房地產市場不僅包括住宅市場，還包括商業地產、旅游地產、產業地產、文化地產，當中國的老百姓通過十幾年努力，中國城市居民的自有住房率已經超過90%，我們的人均住房面積已經達到34、35平方米的時候，我們已經達到了階段性飽和，有的城市戶均已經超過一套房了。
在這樣的情況下，未來的發展還有城鎮化的進程帶動，還有改善型需求帶動等，除此之外我們還要看到，我們的物質需求滿足之后產生的更多是其他的消費需求，健康的消費、旅游的消費，以及在城市中各種各樣商業性消費，包括文化地產、商業地產、旅游地產、養老地產等新興產業，在未來的白銀時代仍然有很大的發展空間，這兩個加在一起得出一個結論：我們將處在一個白銀時代。但是白銀時代和黃金時代有很大的區別，白銀時代的特點是要認清三個變化：一是競爭加劇，有的房子賣不掉了。二是洗牌加快，我們發現洗牌加快在前三年就開始了，特別是去年洗牌更多。全國原來有八九萬家開發企業，這幾年每年減少一萬家左右。三是利潤減薄，房地產的利潤一年比一年減少，但是總體上房地產開發利潤要比制造業高，所以還是白銀時代。特別是2014年，許多開發企業，包括上市公司，他們為了走量降價，所以利潤壓得很低，有的樓盤幾乎不賺錢，整個白銀時代競爭加劇，洗牌加快，利潤減薄。這樣一種態勢，2015年以后的時間，十年，甚至十五年仍然會處在這樣的環境當中。根據中國城鎮化的進程以及房地產發展的階段性，這樣的態勢我認為是真正的房地產新常態。因此，我們一定要認清業態新變化、適應新形勢、創造新需求，我給大家出的套路是做對產品，滿足需求，創造需求，歸根到底房地產是生產和開發房子的行業，房地產業是制造業的組裝產業，房地產是第三產業，恰巧是重裝車間，把中國的建筑業，各種家電重裝在一個車間里。第一層，我們是滿足剛需、改需，甚至是奢需，多層次、多品類的需求。在如今買、賣方市場角色的轉變，賣方市場從黃金時代轉為白銀時代，變成買方的黃金時代。做對產品，落到實處滿足需求尤為重要。
顧云昌表示如今時代變了，舊傳票已經登不了新的客船了，今天的轉型是逼出來了，創新是必須的。房地產是一個載體，它載人又載產業。這個載體的轉型，應該是必須遵循人的各種的需求和各種人的不同需求，我們房地產這個載體，往往就是以人為核心，要滿足各種人的需求，以及各種人的不同需求，以及各種需求，必須適應各種產業的發展方向。房地產企業真正的轉型方向必須是橫向多元化、縱向多元化、跨界多元化以及國際化，并且企業拿地力、資本力、產品力、營銷力和管控力，“五力”必須齊全，這就是白銀時代，活在當下，對接未來，決戰下一個房地產周期的制勝法寶。
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