房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋。比如說我賣1000萬，給你30%就可以了，這個交不交營業稅了？按照共同的比例，不是共同擔風險，這不屬于共擔風險的行為，這個環節還是交營業稅。房屋建成后，房屋按一定比例分配房屋，這種情況下，還牽扯到甲方等于雙方直接分房子的行為，實際上還牽扯到一個風險的問題。如果共同分房子的話，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險不征營業稅的行為。實際上大家在合作建房的過程當中，我們還要按照《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》，一方出資金，一方出地，這種情況下不屬于合作建房，大家還需要明確。如果出地的一方，甲方出地，乙方出資金，這不屬于合作建房，土地使用權沒有發生轉移，是甲方投資建房。乙方以貨幣資金購買房地產，就是看土地使用權有沒有發生轉移。一方出資金，一方出地，2006年21號文件，這個地方發生了一些變化，特別是2006年21號文，對于土地作價入股進行投資聯營的，凡所投資聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部國家稅總局關于合作建房營業稅問題的批復》。
我們還要把土地增值稅的問題進一步明確，實際上我們剛才說了，如果一方出地，如果出具資金這一方，等于實際上所有權發生了轉移，誰是土地增值稅納稅人？是不是甲方？甲方等于我用你的資金蓋房子了，我把房子分給乙方的時候，等于我把房子賣給乙方了。合作建房屋這樣一塊兒，問題很多，一定要分析法律的關系。
投資分配方式下的所得稅納稅風險。雙方合作開發取得土地階段，對取得土地的房地產公司而言，雖然此階段并不涉及企業所得稅，但合作協議條款例如利潤分配條款的簽訂卻會影響到后期所得稅的交納，不同利潤分配方式，納稅規定不同，如不能夠準確的把握，則會有較大的納稅風險。按照國稅2006年31號文件的有關規定，開發企業以本企業為主體的聯合其他企業、單位、個人合作或合作開發房地產項目，且該項目為成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理。
這個地方我覺得還要真正展開，還要展開講。什么意思呢？我們簡單的，說一下，大家就明白了。比如說房地產開發企業在銀行取得資金越來越困難了，可能有一部分開發商，動員其他的企業進來，比如說，我作為房產開發商，房地產開發企業，我的地是我的，我缺什么？缺資金。這個是甲企業，乙企業有資金，現在的說法，甲方是房地產開發商，他們兩個不成立共同的公司，就是動員乙企業投進來，乙企業投資2000萬，甲企業給乙企業蓋一棟辦公樓，分一棟辦公樓，雙方約定一棟辦公樓。開發企業以本企業為主體，他呢聯合其他企業、單位、個人合作或者合資開發房地產項目。乙不是股東？不是，只是你有錢，你進來。實際上咱們兩個怎么規定？稅法規定：1、凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額。倒過來呢？地的成本低，投資額大，可能不可能？投錢的這方干不干？肯定不干。投錢的這方等于把錢借給對方，占用我的資金把房蓋起。分配的時候，這個樓的價格還不知道呢，我不知道是6000萬的計稅成本，我分辦公樓還沒有完工呢，這個樓就分給對方了，這個時候就等于預售，5000萬收入就是按預售收入走的。如未結算計稅成本，什么是未結算計稅成本？就是這個樓的造價還沒有出來呢。則將投資方的投資額視同預收收入進行相關的稅務處理。原來31號文有規定。甲方是吸收乙方的資金，但最終分什么呢？分開發產品。
有的時候，不是分的產品，我們看開發企業分的項目利潤，我是開發商，你給我投，我給你30%的利潤，如果我掙3個億，我給你30%的利潤，給你9000萬。30%可以分9000萬，你投多少錢呢？投5000萬，我答應給你分多少呢？分9000萬。這種方式是不是變相融資的方式？31號文說了，凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理，開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。第二，你這是不是投資？是投資不是借款？不是，你們兩個是合作開發協議，所以你不能執行利息的利潤。投資方取得該項目的營業利潤、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業的所得稅。收到利息的一方，是紅利所得，如果是個人，還要補交個人所得稅。如果是企業的話，稅務機關說，取得投資方一方，也要按照股息、紅利所得交稅。
這里牽扯到這樣一個模式，對合作者分配的利潤不管不是法定的股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。對于現企業所得稅法實施之前形成利潤，按照2000年110號文件規定。新的所得稅法規定，如果這個項目沒有稅率差的話，就不需要補稅了。
這是講了一下，購地階段，購地階段應納稅的稅種我們看一下，實際上來講，也是非常復雜的。這是講了購地的風險，那么到地購完以后，就進入到開發階段了，那么開發階段這個階段的風險是什么？這個主要就是前期工程費，包括總體的規劃、設計、可行性研究、勘察設計、臨時工程、七通一平或三通一平費用等。在開發建設階段就分了，首先是前期工程費。首先就是前期開發，總體規劃等，在這個階段，經常發生委托其他單位，個人或境外公司提供勞務的行為設計，或者有的企業單獨委托人做設計，這個階段我們的稅收風險主要來源于個人所得稅的代扣代繳，還有跟境外企業合作的時候，還要代繳預提所得稅的納稅處理風險。戶型設計的納稅風險，合同條款當中納稅風險和交易的風險，這個過程我們要明確。
第一，支付個人勞務費的納稅處理風險。有的是個人設計，你要支付勞務費。房地產開發商支付款項的話，如果委托個人設計，你對個人支付的時候，還要代扣個人所得稅。有的時候支付給境外了，有的大開發商尋求境外設計公司設計，自己也有設計人員，還要跟境外設計公司合作設計，這要給境外公司付勞務費，房地產開發企業要考慮，根據勞務發生地的原則判斷是否交納營業稅，根據中華人民共和國營業稅暫行條例第一條的規定，中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產的單位或者個人，為營業稅的納稅義務人，應當依照本條例交納營業稅。你們只是通過互聯網方式，把你要求的設計圖紙發給對方，他設計好給你發過來，你們兩個也簽了一個合同。第一，美國一方交不交營業稅？這就牽扯營業稅的稅種。這種情況是不交的。還有一種情況下，就是他派了四個技術人員到中國，然后設計了圖紙，你付了1000萬，這個時候交不交個人所得稅？要交。如果他們沒有公司在美國，就是幾個人，那么房地產開發企業要代扣個人所得稅。境外公司在中國境內取得所得沒有？我們看，中華人民共和國企業所得稅法，第37條規定，對非居民企業取得本法第三條第三款規定的所得應交納的所得稅，實行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務人。在中國境內沒有機構，也沒有場所，但是還是在中國境內取得所得，他來四個人，給你設計收你1000萬，實際上境外機構在中國境內應盡納稅義務。誰負責代扣義務呢？房地產開發商負責代扣義務。
那么房地產開發企業在前期工程階段，也會存在著關聯交易的納稅風險。房地產開發企業在合作當中，會出現關聯交易的納稅問題。這個咱們就不展開講了。
戶型定位的納稅風險。戶型設計階段的納稅風險主要表現在戶型設計結果會對后期納稅義務產生不同的影響，如果在設計階段不能充分考慮到這些影響，可能會導致稅收上的被動。如果增值率不超過20%的話，有可能實行免稅的待遇。戶型設計對于開發商來說，也是非常重要的。西安是144平方米之內，住宅是多少，都有規定，如果都屬于普通住宅標準范疇，那么你就有享受優惠政策的待遇。當然各地執行標準不一樣，大家要研究普通住宅還非普通住宅的界限。
另外還要注意房地產企業即建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題。如果是商鋪、營業網點，樓上是住宅，到時候交土地增值稅的時候，應該怎么交？這個也非常復雜。如果合在一塊兒算，土地增值稅不用交，如果分開算，還要交很多增值稅。我們就溝通，在這種情況下，應該不應該交土地增值稅？國家土地局說，這個地方不用分開算。分開算，又牽扯到一個問題，成本怎么做衡量，你做帳的時候沒有分開，怎么分攤你的計稅成本呢？樓上建筑物賣3000塊錢，下面賣10000塊錢，稅務機關往往按面積分攤你的成本，這樣一算了，底商的增值額就特別大，還要交大量的增值稅。所以說在戶型設計當中，和前期會計處理當中也非常重要。
戶型定位也非常重要。戶型定位對于土地使用稅和印花稅也有影響。2008年24號文件規定，開發商在經濟適用住房，商品住房項目中配套建造廉租住房在商品住房項目中配套建造經濟適用房，如能提供政府部門出具的相關材料可按廉租住房經濟適用房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商的土地增值稅。
戶型定位對外商投資企業購買國產設備增值稅的影響，在基礎設施的建設過程中，外商投資的房地產開與企業，需要購買供熱設備、供水設備、供電設備、供氣設備、通訊設備，照明設備，根據財政部國家稅務局關于調整外商投資項目購買國產設備退稅政策范圍的通知，開發普通住宅的外商投資企業也可申請退還增值稅。這一點很多企業都會疏忽掉，戶型設計也非常重要。當然基礎設施也非常重要。
實際上房地產開發企業，開發階段稅收周期更長了，基礎設施費包括哪些呢？供熱設備、供水設備、供電設備、供氣設備、通訊設備，照明設施、以及綠化這些設施發生的設備以及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。1、預提費用是否可以稅前扣除？2、外商投資房地產企業購買國產設備可否享受增值稅退還政策？3、委托哪些單位施工需要代扣代繳營業稅？這個階段的風險，我們首先考慮到，因為有很多企業，可能在新的企業所得稅法實施之前，對于預提費用是否可以稅前扣除，內外資房地產企業規定是不同的。對于外商投資經營開發房地產的企業，由于基礎設施建設與工程完工或土地增值稅，企業所得稅的匯算清繳工作不同步，造成一些基礎設施費在房地產銷售時進行預提。根據國家稅務總局2001年142號文件規定，企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。對于內資企業來講，2006年31號文件明確規定，預提費用不得稅關扣除。31號文件已經作廢了，大家一定要想到31號文件的法律效力已經失效了，這個政策隨著新所得稅法的出臺，這個文件已經作廢了。作廢之后，配套的規定還沒有出來。前一陣出來一個房地產開發企業預售階段的納稅，這個問題出現以后，下一步還有一個配套辦法，還有具體的文件規定，所以這個地方很復雜。咱們就不展開了講了。
外商投資房地產企業購買國產設備可否享受是增值退稅政策？咱們全國看來，這個政策用得不好，大連也不知道退什么，購買國產設備，退增值稅怎么退？對于外商投資房地產開發企業沒有對應的政策。五是咱們有很多稅收政策，作為企業這一方，比較有意思，他對政策的理解不充分。我們2007年在東北有一家客戶，他是外資房地產開發企業，一期交了6000多萬所得稅。我們就想了，他這個中外合資，外方占90%以上的股權，中方占得很少，按照外商企業投資所得稅法的規定，外商如果再投資的話，可以享受退稅40%。他沒有想到，因為都是工業企業，外資房地產開發也可以享受這個政策嗎？他不知道。你一期交了6000多萬所得稅，如果你找一個會計所做一個驗資報告，把未分配的利潤轉成股本，這樣就可以退40%的所得稅，我們很多情況下，我們企業、房地產開發商就把這個政策忘了，有很多政策自己想不到，就把政策漏了。我們就把所有的風險點，分析出來，基本上不讓有遺漏，你沒有想到，我可以想得到，使用我軟件的使用者，你就不會有遺漏了。所以我覺得房地產開發企業稅收風險非常之大，我們有很多文件沒有看見，所以這樣的，我們引出所有的文件，凡是跟他有關的，如果你一點，就進入相關鏈接了。在開發階段、銷售階段，都是按照這樣一個邏輯，這是非常重要的。由于時間關系，我不能分開都來講。
實際上我們這次納稅風險識別系統的時候，是從6個方面識別的，一個是從咱們常規的從買地、開發建設、銷售、物業管理，第二就是特殊業務。特殊業務就是債務重組、并購等非常規業務的風險識別。第三就是新的稅種識別一遍。比如說西安，陜西省國稅局、地稅局有關的跟稅務總局的補充文件，到這個地方了，陜西省國稅局、地稅局可能出一些文件，可能補充國家稅務總局的文件。第六個方面就是按照新文件的新系統，我們出一個文件，補一個文件，風險隨時添到你的軟件里面了。下一步企業控制風險，這就非常重要了。
光開發階段就講了一下午，非常復雜，由于時間關系，這個就不展開講了。
為了使我們的企業能夠快速把風險加以識別，實際上我們還把房地產開發面臨的難點問題也進行歸類，我們的軟件過程當中還有教練咨詢模塊，把房地產開發企業所面臨的問題，進行了管理，實際上也是簡要的說一下。這是一個問題一個問題的，比如說某一個房地產公司以土地使用權出資設立新公司，是否須繳納營業稅和土地增值稅等，都是我們納稅人實務當中面臨的問題，我們咨詢模塊的時候，把納稅人所有問題，可以很時務的問題，都做到一塊兒，有時候是一些實際的內容。
比如說單純轉讓土地使用權是否享受加計扣除20%的待遇。這個根據土地增值稅的相關細節規定，從事房地產開發的納稅人可依取得土地使用權所支付的金額，及房地產開發成本，加計20%。如果把買的地直接賣了，不適用這個條例。未形成產品而僅是地皮的買賣，故不允許加計扣除，具體的判斷，還須與當地主管稅務機關做咨詢溝通。
有的企業說了，以地投資于全資子公司可免征契稅？這個我想，文件當中，也進一步明確了，根據財政部國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知，企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地，房屋權屬的無償化轉，不征收契稅。是指母公司轉到子公司之間的關系，以同一自然人設立個人全資子公司之間的關系，以及同一自然人設立的個人獨資企業之間，同一自然人設立的個人獨資企業與一人有限責任公司之間的關系。我們房地產公司在稅收籌劃的過程當中，還要掌握房地產開發企業的內容。
今天我們實際上今天只講了買地這個階段的問題，建房階段呢，開發建設階段講了一點兒，沒有講全，然后是售房階段，然后到管房階段，按照這個順序來，這是僅僅是我們思路當中的一個方面。第二個方面按照什么呢？按照房地產開發企業可能還有特殊業務，特殊業務可能更復雜，今天的時間可能更沒有辦法展開講。
房地產開發企業還有很多主導的稅種，我們講了三個稅種。等會兒我們留一點兒時間，把房地產開發中核心的稅種這些風險做一個講解，我們先休息十分鐘。
主持人：大家請回到會場，現在開始講課。
李記有：
剛才課下有幾個問題，關于房地產土地使用稅的問題，在房地產開發企業原來沒有太多關注，現在加大了這方面的管理。房地產開發權證是否要交房地產土地使用稅？有的公司是通過投標方式取得一宗土地，已簽訂了土地出讓合同，但因未繳清出讓金，尚未獲取國有土地使用證，而我們當地的地稅局就要求我們繳納土地使用稅，請問稅務機關的要求有依據嗎？稅務機關的執行行為是有依據的，對房地產開發企業開發用地應自何時繳納土地使用稅，原稅收規定是自取得建造商品房用地土地使用權的次月起按規定繳納城鎮土地使用權。繳納時間發生了重大的變化，是財政部2006年186號文件，是按合同約定，什么時候土地交付使用的，合同約定交付土地使用的時間，你沒有取得證，是按合同約定的時間。合同上沒有約定的，按照合同簽訂起次月繳納。
第二個商品房建設期間繳納的土地使用稅應計入開發成本還是管理費用？均無特別具體明確的規定，但鑒于該項業務的特殊性，應屬于企業會計準則存貨所規定，使存貨達到當前狀態和場所所必須的開支，合理的指出應計入開發成本，而不應依一般的會計處理規定，計入期間費用。
三、已部分銷售的住宅小區，還要全額計提土地使用稅嗎？
實際上稅法規定對購買戶已辦理土地權證的相關土地面積，因相關的土地使用權已經再歸屬你公司所有，依土地使用稅條例規定精神，原則上應是隨銷售進度下的產權分割。北京2005年550號文件，房地產開發企業已銷售房屋的占地面積，可從房地產開發企業的計稅面積中扣除。那么稅務機關，你要提供證據，提供相關土地使用權，在會計上權屬相關轉移的產品，和成本帳目處理做以輔助和配合。土地使用權已經轉移，或招致稅務機關不認可貴公司相關土地不予計稅的行為。大家還要掌握這樣一個規定。有的開發商已經賣了60%了，你能夠提供證據，這一部分可以不交稅了。
四、房地產開發企業有沒有優惠政策？剛才已經說了，在這個方面大家可以了解一下。
剛才下面有人問這個問題，實際上我們作為房地產開發企業，指導的稅種是營業稅、企業所得稅和土地增值稅，那么今天我們把房地產開發企業主導的稅種做一個簡要介紹。
1、房地產開發企業在銷售不動產中營業稅的問題。房地產開發企業主導稅種，第一個稅種是營業稅，營業稅的主要問題是什么？比如說，房地產開發企業，預售階段，收到的預售款，交不交營業稅？收到預售款的當天，就發生營業稅了，納稅就發生了。預售階段，土地增值稅是預征，企業所得稅是預交的，預計的毛利率。今年新的企業所得稅法出來以后，咱們回去查一下，預征怎么征？原來的預計毛利率，有20%、15%、10%的，然后減去期間費用，再減去相關稅金，減不減土地增值稅？減去相關的稅，當時寫營業稅的附加，在31號文件當中，減去營業稅附加，沒有說土地增值稅，但是實際上這個地方，土地增值稅減不減？是減的。咱們以前是預售階段，是預售的毛利率，實際上這個銷售收入加上預計毛利率再去營業稅附加，營業稅附加沒有說土地增值稅，福建省就直接下文了，可以減土地增值稅。這個時候減了，有什么問題呢？實際上減多了。有沒有可能土地增值稅是免的？有的。所以在這個地方很可能留下一個問題。清算的時間什么時候清算？完工的時候開始結算。土地增值稅什么時候清算？因為清算的時間不一樣，也會給房地產開發商造成很大的壓力，這一塊兒還沒有算成土地增值稅的清算條件，給房地產開發商造成的影響還沒有感受到。 第一預售階段。
第二在營業稅當中，大家需要掌握的，營業額當中也就是代收的款項處理，房地產開發企業在銷售房屋的時候代收維修基金等等，在山東還接觸到別的公司代售別的業務，代收在營業款中怎么規定？要把代收的并到營業額當中，除非政策中明確規定的，除了維修基金。營業額當中代收款項，一定要明確。
第三在營業稅當中，有的房地產開發企業把房子賣了，把周圍的莊稼、林木、還有草皮都賣了，那么賣這些地方交不交營業稅？按什么交營業稅？我們房地產公司賣房子過程中，我把莊家、草皮一塊兒賣了，也算銷售不動產。地上建筑物和附著物，附著物包括莊家、草坪，實際上按照銷售交稅的。我們還有時候牽扯到委托代建，房子立項不是房地產開發企業，是委托方，比如我給大學蓋教學樓，實際上誰立項，是以學校的名義到建委到相關部門立項的，然后是自建固定資產，但是我房地產開發商代建，我只約定了按照待建的5%或者8%收取手續費，這個項目投資2個億，我們收8%的手續費，換句話講8%多少錢？1600萬。我只需1600萬乘以5%來交稅。代建是按什么交稅？是按照服務業，你幫著給提供服務，來交稅，所有權是誰的？人家甲方的，你轉不轉使用權？不轉，但是這個過程當中會出現一個問題，如果你不同時符合以下條件，稅務機管會認為你不符合條件。一、委托方立項。二、你不墊資金。三、施工方把發票開給委托方。如果不同時符合，你就等于銷售建筑物了。
去年我們在山東有一家開發商簽了一個協議出事了，你這個不屬于委托代建，屬于你在建。在這個過程當中不適用委托代建。大家還要注意很多問題，而房地產開發商說了，我在賣房子時候我是精裝修，我還是精品房，這個時候我們是不是要考慮，比如說房地產開發商，這個房子假如說4000塊錢一平米，每平米4000塊錢，然后我還代收了500塊錢的裝修費。這種情況下，裝修費按不按銷售不動產交營業稅？如果我們房地產開發企業沒有收，我跟的裝修公司簽合同，裝修公司收，這種情況下，房地產開發企業不交。這種方式，裝修是誰完成的？裝修公司。
還有一種情況下，我房價定在4500元，然后我每平假說2萬平米，我自己花了1000萬的裝修費，裝修公司給我開了1000萬的發票，我把裝修費打包到房價里面去了，但是房地產開發商收到施工發票1000萬，裝修費是不是成本？是期間費用還是成本？是成本，是成本，我們要加計扣除20% ，在精裝修過程當中是裝修公司直接對購房者，還是由施工企業直接對我房地產開發商，這兩者之間要算一筆帳，特別是臨界點的時候，這個房子怎么算更合適？應該愛一個細微的差異。前一段時間我們算過一次，房地產開發企業在營業稅當中，還有可能出現什么問題呢？銷售先租，后售，還有售后，回購，或者回租。房地產開發企業一點點的概念，房地產開發企業先租，租的過程當中，交不交稅，交營業稅、房產稅，當然還有企業所得稅，在這個過程當中，土地使用稅交不交？交。后者屬于什么？銷售不動產。銷售的環節成兩個階段，回收是代扣，你不是納稅人，對方是納稅人。房地產開發商經常會有什么問題呢？以房抵工程款，或者以房抵債，或者以房進行投資，還有可能以房做投資，等等。這就是說，在這個過程當中，他所面臨的一系列問題，我們看房和工程款交不交營業稅、企業所得稅？都交。以房做投資呢？那不一定交不交。你看是不是風險，如果共同承擔風險不交，如果按照一定利潤收取的，按提成還要交。這是第一個投資的環節。
以房投資交不交土地增值稅？也分兩種情形，因為房地產開發企業以開發產品對外投資，那么2006年的31號文件，明確規定是視同銷售。土地增值稅要交，你不適用95年的文件，企業增值稅你房屋做投資，屬于視同銷售的范疇，企業所得稅也要交，這個地方順便把這幾個政策，在模糊地帶都需要明確一下。以房作為股東分配，我們不分錢，直接分房子，是不是都是銷售？以房子做股東分配，所有權發生轉移的，企業所得稅、增值稅都交了。
房地產開發企業經常發生甲供材。開發企業在蓋房子過程當中，施工企業是乙方，咱們買材料了，在這個環節中，出了一些問題。乙方怎么交稅呢？不管是包工包料還是不包工不包料？都應該交稅。對方約定相關的稅金由誰來承擔？甲方。房地產開發企業、施工企業報價單非常有意思，家裝的時候，包括料錢、人工成本、運輸費多少錢，后面就是稅金多少錢，人家報價的時候把稅金含進去了。我們報價5萬也好，10萬也好，我們含稅了，我們還需要對方給我們付稅金，我們這個行業報價非常含蓄，報一個價就完事了。這個稅金由誰提供，誰承擔。作為房地產開發企業施工一方，往往報價把這兩個都含，把稅金單獨列出來，這個時候經常出現一些問題。作為房地產開發商，怎么核算。稅務機關要把握兩點，要多開施工費用，要雙重扣除。第二個在過程當中，大家一定要理解，施工企業開發票，含不含料錢？不含。發票可能含1000萬，他實際上不是按1000萬交的稅，是按1000加你的料錢3%交的稅。在實際操作當中，很多企業五花八門，有的要求施工企業多開發票，你得把料錢給我交進去。還有很多規定，不讓施工企業買材料。說明稅務機關總的文件當中沒有規定好，文件規定的不細，導致一個地方一個說法，所以這個地方也要明確。
第八項，房地產開發企業，他有可能買爛尾樓的。我買個爛尾樓，對方把爛尾樓轉給你的時候，對方交不交稅？也就是說對方給你開不開發票？這就牽扯到一個問題，我這個樓蓋了20層的樓，現在蓋了16層，我無力建了，我現在轉讓。你作為承接一方，一般都是市政府協調，在這個過程中，把房子蓋到16層了，它還需要大量的費用，內部裝修、外部裝修費用，這個時候轉給你了。已經是施工階段，讓銷售不動產交稅。你接著蓋，又投了幾個億，把房子蓋好再賣，你交營業稅怎么交？可不可以接著交？這個地方有爭議。我們按照16號文件，可以減少購置余額營業稅，這個文件不適用房地產開發企業。這是第一，第二，這種情況下，他不屬于差額交營業稅的范疇。說你的房子等于沒有蓋完接著蓋，雖然你買的是半成品，現在你蓋成成品，你是追加投資，這個過程當中，有爭議。
大連市地稅局解釋，如果差額交稅，買來的是成品，賣的還是成品，你使用了一半又轉讓了。但是營業稅怎么規定的呢？實際上銷售不動產轉讓，賣的還是銷售不動產，地方稅務部門執行的過程中，加入了個人的理解，所以這也是很復雜的方面。在房地產開發企業營業稅當中，相對來講，跟其他的土地增值稅要簡單一些。基本上，我個人認為這些問題都是代表性的問題。實際上，也是我們在房地產開發企業當中，這個稅種上的一個問題，由于給我的時間到今天下午的4點，現在還剩7、8分鐘的時間，我想房地產開發企業主要的問題還是冰山中露出了一個小角，今天的講座主要讓大家感受到了房地產開發企業稅務中的風險，房地產開發企業作為管理稅收的目標是什么，一個是控制風險，一個是獲得稅收利益，換句話，第一個管理稅收的目標，是控制風險第二個是做到合法的少交稅款。實際上，我們企業在稅收上面臨兩個風險，第一個有多交稅款的可能，第二個風險是什么呢？我不知道這個要征稅，稅務機關查出來了，我面臨的風險，企業面臨兩種風險，作為一個房地產開發企業，面臨的風險是非常巨大的，房地產開發企業的風險怎么來的？為什么有風險？風險怎么來的？
風險從哪來的？我們只有知道風險從哪來的，我們才知道在哪控制，房地產開發企業風險從哪來的？我們經過細致的研究，認為風險來源于識別系統，我不知道這個風險，就沒有識別，使我沒有認識到這個風險，國家稅務總局有一個文件來了，我就不知道2008年的24號文件，房地產配套開發的經濟適用房或者經濟適用房、廉租房，可以免土地使用稅，如果這個過程中出租的廉租房還免所得稅呢，第一我們對稅收政策沒有建立識別系統，因為我們沒有察覺到，不知道這里有風險，比如說房地產開發企業跟境外的企業合作，我忘了這個環節上要代扣企業所得稅等等，還有我的企業在促銷過程中，比如說房地產企業銷售時優惠的積分獎勵，沒有代扣所得稅。這些內容都屬于我的風險，風險怎么來的？我沒有識別，我沒有建立識別機制，我不知道這個地方應該這樣規定，我不知道這個地方還要交稅。比如我在收購項目公司的時候，我沒有考慮要代扣所得稅，我沒有想到這個地方我有代扣的義務，比如說我沒有做項目調查，我不知道有風險。沒有對納稅系統進行系統的識別。
第二個風險來源于，我們想象一下，一個企業我們一個員工對外出差了，比如說到北京出差了，我問大家，咱們公司有沒有相關的出差的制度？有，差旅費報銷有沒有制度？有，是不是一天補助有多少，各公司不一樣，但是至少有相關的體系，我問大家，咱們管理稅收的當中，在座的哪家公司有制度？你們公司有沒有稅收的制度？沒有。你們公司有嗎？沒有。也就是說，我們每年要交幾百萬甚至上千萬，甚至有的企業要收上億的稅款，我們的風險來源于我們內部的控制系統，沒有一個完整的內控系統，就是管控系統，也就是說我們企業的稅收風險來源于我們沒有一個管控的系統，沒有建立起機制來，到什么時候要做什么事，我知道哪有風險了，但是在哪個環節控制，我沒有做，沒有建立管理控制的程序，這是風險的第二個方面。
第三個方面，我們的稅收風險是什么風險？實際上是專業的，也就是咨詢，我們的稅收文件不是誰都可以看懂的，這需要解讀，也就是我們的稅收風險，并不是一個誰都可以看懂的，稅收需要專業判斷，換句話是需要專業判斷的，這個時候我們很多企業會發現這樣或者那樣的風險。為什么會出現這樣那樣的風險呢？我們的稅法需要大家解讀，我們很多問題還需要別人幫你分析風險，我們自己往往有很多問題，我們往往還看不懂，今天我們就以稅法第57條做一個分享，本法設立前批復的企業，按照國務院的規定，在本法實行5年內，享受定期減免和優惠的，可以在本發頒布后，繼續享受到期。這一句話大家可以讀懂的不多。本法公布前設立的企業，本法是哪天公布的？能答上來嗎？是2007年3月16號。那么，現在有一個房地產開發企業問我了，是山東一個企業告訴我，我們3月16日當天拿的執照，當天算不算？當天算不算本法公布前設立的企業，大家就有爭議了，含有3月16日。依照當時的稅法規定的，享受定期減免和優惠的，可以在本發頒布后，繼續享受到期后。低稅率過渡不過渡？不過渡。這個15是不過渡到25，不過渡怎么辦？2008年重新認定，重新認定高新企業的，執行15的政策，不符合規定的，執行25。新的所得稅法，規定了西安高新園區的高新技術企業都是按照25的所得稅率預交的，說明在座的都不是高新技術企業，按照所有的法規規定，享受定期減免和優惠的，享受到到期日期為止。軟件企業獲利年度免二減三，自獲利年度起免二減三，軟件公司假如說07年成立的，07年虧損，08年盈利，08年免稅不免稅？09年免稅不免稅？實際上這就牽扯到獲利年，假如說07年1月在西安高新園區成立的軟件公司，07年虧損，08年盈利，09年盈利，08、09年免稅嗎？稅法說了不免。為什么稅法需專家幫助分析，稅法說怎么樣的才要過渡呢？依照當時的稅收法律和行政法規規定，我們看一下什么是稅收法律？是人大通過的，什么是行政法規呢？是國務院通過的。財稅的文件不屬于行政法規的范疇，所以這個文件的法律機制不夠，就不在過渡的范圍。所以說，我們研究稅法如果沒有專業的機構的幫助，我們很多情況下，都是靠自己企業自己研究稅法，覺得看懂了，實際上沒有看懂。作為軟件企業財政部出臺1號文件，08年1月1號設立的軟件公司可以實行免二減三，有的企業趕緊把07年成立的企業廢立，然后成立新企業，這說明稅法需要很多人幫助理解，說明很多文件我們需要專業的咨詢機構的幫助，也并不是說每個稅收文件大家都可以充分識別這種風險，還是需要專業幫助。我們得出這個結論，企業納稅風險來源于識別系統、管控系統、審核系統，還有可能我們的企業對這個問題沒有充分的估計，按照自己的理解做了。在這種情況下，都可能產生我們的風險，房地產開發企業的風險既然來源于三個方面。我們控制怎么控制？建立房地產開發企業的三大系統，就是軟件叫的三維控制系統，第一個幫助房地產開發企業建立識別系統，建立系統的識別，而且這個系統是一個開放式的系統。也就是今天國家稅務總局的政策變了，這個系統就變了，所有對使用者來講，可以快速的建立識別系統，這個識別系統是從六個緯度識別的。常規業務、特殊業務、分稅種，11個稅種都把風險歸類出來了，稅種優惠的執行過程中的具體的法律要件，然后還有地方的，陜西省國稅、地稅，西安市國稅、地稅補充文件中的風險，第六個隨著我們對房地產開發企業的深入，我們又發現了風險，就是補丁風險，我們再補丁的加入系統中。
第二個系統是建立在房地產開發企業的管控，整個進行控制，從9個方面來進行管控的，比如說房地產開發企業的模擬核算，房地產開發企業的土地增值稅的清算等等，甚至把房地產開發企業的相關的敏感數據，比如說我的施工成本到底應該高到什么程度，應該有一定的敏感的東西，從9個角度幫助走程序，走了程序就可以控制風險。
第三個系統是咨詢教練系統。實際上，我們企業的基本的內容。實際上我們幫助房地產開發企業構建整個的系統。
第三個系統是咨詢教練，就是互動的平臺了，而且互動平臺又帶有視頻系統，比如說國家稅務總局出一個政策，我們都有一個專家訪談，大家可以遠程的就看到了，國家稅務總局又出臺了一個文件，而且大家有什么問題，可以通過軟件實現互動的咨詢，等于把房地產開發企業放在一個系統的解決方案中了。我順便把系統向大家簡單的做一個介紹。今天我的課程就到這里，謝謝大家！
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