昨出“京十五條”,政策猛，影響大，走勢(shì)“跌”。 供需關(guān)系決定價(jià)格，鐵律。此僅言二手房。 述前先言前期政策，房?jī)r(jià)高漲民不聊生后，政府多出拳、出多拳治之，未果，必然也。前每有新政出臺(tái)，市場(chǎng)騷動(dòng)，房?jī)r(jià)躥高。圍繞“需”怎么調(diào)控，都無(wú)見(jiàn)效，無(wú)論你是增加首付比例，還是認(rèn)房認(rèn)貸，異或不貸，有錢(qián)人多得是，沒(méi)有不讓買(mǎi)，只是增加難度而已，其實(shí)對(duì)于有錢(qián)者沒(méi)狗屁影響，缺錢(qián)都各想辦法，沒(méi)錢(qián)者更沒(méi)影響，人家壓根就沒(méi)想買(mǎi)，心想：社會(huì)主義還能沒(méi)房住，誰(shuí)信呀！ 所以，前期之政策，我均看漲，怎么折騰，也是漲。這次不同，看跌！ 對(duì)于二手房。 政策通過(guò)供需關(guān)系調(diào)整來(lái)影響價(jià)格，“京十五條”出臺(tái)后，如何呢？ 對(duì)需之影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供，故：供相對(duì)增加，需相對(duì)減少，跌了。 何以故？ 誰(shuí)在供呢？三類(lèi)人： 一是缺錢(qián)者。這類(lèi)人手里有房子這種資產(chǎn)，但需要用錢(qián)?；蚴怯缅X(qián)買(mǎi)更大的房子，或是用錢(qián)送子女出國(guó)，或是用錢(qián)支撐生意，總之是缺錢(qián)。有人或許要問(wèn)“用房子抵押不就來(lái)錢(qián)了嗎？”，如果這種辦法解決了，就不是我說(shuō)的“缺錢(qián)者”，一來(lái)抵押有成本，二來(lái)可能錢(qián)不夠。總之，這類(lèi)人是需要現(xiàn)金這種資產(chǎn)，所以想出賣(mài)自己的房子。新政對(duì)這類(lèi)人的需求有影響嗎？沒(méi)啥影響，所以對(duì)于二手房的供也沒(méi)啥影響。 二是投機(jī)者。這類(lèi)人手里的房子是用于投機(jī)攢錢(qián)的，當(dāng)市場(chǎng)需求降低后，房子自然不易出手，那就留著唄。不可能，這類(lèi)人的目標(biāo)是投機(jī)攢錢(qián)，不可能長(zhǎng)期忍受吃房租這點(diǎn)破飯，他們更愿意將資金投向更腥更臭的地方。沒(méi)錢(qián)攢就走人，新政對(duì)這類(lèi)人的需求有影響嗎？有影響，但正是這種影響才使得二手房的供可能更多。 三是躲貓者。這類(lèi)人手里的房子不在少數(shù)，但由于各種各樣的原因，他們急于躲藏起來(lái)，不想讓人知道他有這么多資產(chǎn)，多為貪官污吏。房子這類(lèi)固定資產(chǎn)太扎眼，容易暴露目標(biāo)，轉(zhuǎn)成現(xiàn)金進(jìn)行隱藏更容易，再者說(shuō)哪天再搞出個(gè)房產(chǎn)稅也不是什么好事兒。新政對(duì)這類(lèi)人的需求有影響嗎？影響不大，對(duì)二手房的供也沒(méi)啥影響。 綜上所述：二手房在新政出臺(tái)后的“供”的因素上，只有多沒(méi)有少。 或許有人在想，靠，都跌了，我還賣(mài)個(gè)屁呀，老子留著收租金了。放心，沒(méi)這回事兒。 凡是想靠租金活著的，不會(huì)賣(mài)房子的。相反，很多兜里有幾個(gè)錢(qián)的人，還成天琢磨著怎么再多搞套房子，用租金增加自身投資回報(bào)的多元化，一來(lái)有了不動(dòng)資產(chǎn)心里有底，將來(lái)漲了也跟著攢，跌了手里也有套房子在，還可繼續(xù)吃租金，二來(lái)也好應(yīng)對(duì)目前的通貨膨脹。 總之，沒(méi)有人傻到一看房?jī)r(jià)高就把手里的房子賣(mài)了，存到銀行去吃利息。不缺錢(qián)者不會(huì)賣(mài)房子，存房比存錢(qián)好。想賣(mài)房的還是會(huì)賣(mài)，不想賣(mài)房的漲跌也不賣(mài)。 誰(shuí)在需呢？三類(lèi)人： 一是沒(méi)房者。這類(lèi)人說(shuō)死也要買(mǎi)的，大的不成就小的，總之要居者有套房。實(shí)在沒(méi)錢(qián)的就別想賣(mài)商品房了，哪個(gè)國(guó)家也不是人人都通過(guò)商品房來(lái)解決居住的。但需求仍在，并還很強(qiáng)烈。又分兩類(lèi)，一是北京戶(hù)籍的，新政對(duì)此無(wú)影響。包括想改善條件的，現(xiàn)在有套小的，你再買(mǎi)套大的，允許你買(mǎi)，只是可能首付的錢(qián)會(huì)受影響，但需求沒(méi)變。如果你有多套小的，你可以先賣(mài)成剩一套，然后再買(mǎi)。二是外地戶(hù)籍的，如果沒(méi)五年納稅證明，玩完了，買(mǎi)不成了?？傊菧p少了相當(dāng)?shù)男枨蟆? 二是投資者。這類(lèi)人有點(diǎn)錢(qián)或有很多錢(qián)，買(mǎi)房是個(gè)投資，保值增值，說(shuō)不定還能增大值，大不了剩套房，不動(dòng)產(chǎn)總比現(xiàn)金強(qiáng)。新政一出，不管你有錢(qián)沒(méi)錢(qián)，也不論給貸不給貸，現(xiàn)在按擁有房子的數(shù)量計(jì)算?？?！傻了，丫怎么不按套路出牌呀。有勁使不上了，有錢(qián)不讓用了。直接后果，這部分需求沒(méi)有了。有些只有一套房子的人，這回也要留心了，只有一個(gè)指標(biāo)了，指標(biāo)可是好東西，就比如上世紀(jì)七八十年代的供應(yīng)指標(biāo)中的糧票、布票、豆腐票一樣，你有錢(qián)沒(méi)票，不賣(mài)。這回可以延緩買(mǎi)，或者要賣(mài)個(gè)大點(diǎn)的，不光是投資，也得能用。總之，減少了當(dāng)期需求。 三是特殊者。這類(lèi)人比如是學(xué)區(qū)房的需求者，不求改善居住條件，只為孩子的讀書(shū)指標(biāo)，這與上一類(lèi)有些相似。新政一出，瞎了，有的根本不讓你買(mǎi)，沒(méi)資格了。需求自然也減少了。 綜上所述，新政后，需求肯定受到極大的影響。 再綜合供與需，結(jié)論是目前的供需平衡被打破，供大于需，跌！ 多言幾句： 其實(shí)，想控制房?jī)r(jià)有很多辦法，尤其圍繞“供”想辦法，比如政府的廉租房等，只是有一類(lèi)將影響既得利益者，更多是貪官污吏，所以，沒(méi)指望這種政策了，沒(méi)人會(huì)出對(duì)自己不利的政策的。政策不能依賴(lài)于個(gè)人，而應(yīng)依賴(lài)于機(jī)制，現(xiàn)在的機(jī)制沒(méi)什么希望。 政府做事總是太曖昧，房?jī)r(jià)明明太高了，他卻講要“抑制過(guò)快上漲”。既然存在了過(guò)快上漲的問(wèn)題，那也就等于當(dāng)前的房?jī)r(jià)過(guò)高了，過(guò)高了就要治，除非你一點(diǎn)辦法沒(méi)有，而不是單單抑制在此基礎(chǔ)上的再次過(guò)快上漲。說(shuō)話(huà)最好直來(lái)直去，別咬文嚼字。 房?jī)r(jià)高的主要因素是什么？是地價(jià)。誰(shuí)控制地價(jià)？是政府。政府高地價(jià)為何？財(cái)政收入。完了，如果政府財(cái)政靠賣(mài)地，那賣(mài)光了還賣(mài)個(gè)球？這顯然不可持續(xù)嘛，當(dāng)然也就不符合中央的可持續(xù)發(fā)展的大政方針了。但人家就這樣，你能咋地？這期間的原因我都不愿說(shuō)。