居住權是天賦人權。在現代文明社會，政府都有責任通過多元化的方式來保證居住正義。比如，利率優惠、利率補貼、租金補貼、建造保障性住房等。比如，無論美國高度發達的住房市場，還是從遏制炒房、將房客的居住權以法律凌駕在房東產權之上的歐洲式社會福利主義，以及香港、新加坡、韓國等亞洲國家，政府都對此有相關的制度安排。
作為社會主義的中國，“居住正義”一直是政府房地產政策的核心內容。比如，1998年中國住房制度改革初期的經濟適用房建設，住房按揭貸款的優惠、住房稅收政策優惠、住房物業稅至今沒有征收、保障性住房建設等，都是政府早幾年推進“居住正義”政策的不同方面。可以說，在改革初期房地產市場剛建立，政府“居住正義”的房地產政策對改善居民的居住條件，增加居民的住房福祉確實起到很大的作用。
但是，我們應該看到，由于中國住房市場是一個由計劃經濟下從無到有的市場、是一個由政府主導的市場，房地產市場存在種種缺陷。這不僅使得國內住房市場的有效價格運作機制無法形成，也為國人利用政府的“居住正義”的房地產政策謀利或賺錢創造了條件?？梢哉f，近十多年來，中國房地產市場之所以問題重重、房地產泡沫巨大、房地產市場所面臨的風險高，很大程度上就在于政府的“居住正義”的房地產政策成了少數人賺錢謀利的工具，并由此引發出國內房地產市場的過度炒作。
比如，2004年到2007年，國內房地產市場為何開始出現過熱、房價快速飚升，最根本的原因就在于2003年政府用一個18號文件把一個對住房投資與住房消費進行一定程度區分的121號文件打死掉。而2007年出臺的359號文件對住房投資與住房消費一區分，也就有了2008年國內住房市場的一次重大調整，當時住房市場開始回歸理性。
不過，2008年下半年美國金融危機爆發，不僅央行的貨幣政策隨美國起舞，而且以“居住正義”之理由，在當時的房地產政策中制造一個“改善性住房”的概念。當時不僅央行采取過度寬松的貨幣政策，讓信貸利率下降216個基點，而且要求商業銀行對住房按揭貸款實行7折優惠及稅收優惠?？梢哉f，正是這種概念上的居民“改善性住房”的消費需求，并可享受政府各種支持“居民正義”的優惠條件，從而使得中國住房市場走向了世界經濟史上前所未有的住房投資投機的瘋狂。在這種條件下，中國各城市的住房市場價格快速飚升、房地產繁榮前所未有、GDP持續快速增長，同時中國房地產市場的泡沫及風險也在這個過程中快速積累與放大。
可以看到，近5年來國人利用政府的“居住正義”的房地產政策，造就國內住房市場的空前繁榮、帶動了GDP的持續穩定增長，但同時也把國內房地產市場推到不可持續的死胡同。因為，房價過度上漲早就把90%以上的住房消費者完全擠出市場，及住房市場轉化成投資主主導的市場。而一個以投資為主導的住房市場，當市場預期逆轉、金融市場條件變化時，這個市場的調整也是必然。所以，當2014年中國金融市場條件發生巨大變化時，國內住房市場庫存激增、部分項目降價、土地市場轉冷等。而這些也意味著國內住房市場的周期性調整開始。面對這種情況，國內房地產救市之聲四起，不僅不少地方政府已經推出五花八門的救市政府，央行及銀監會也一再呼吁商業銀行要支持首套住房的按揭貸款發放。
比如，5月12日，央行召集商業銀行開座談會，強調要合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放。6月6日上午，銀監會副主席王兆星在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求。也就是說，政府又以“居住正義”之名來保證當前過度投資的房地產價格不下跌、來保證投資為主導的住房市場性質不改變，來保證國內住房市場仍然是少數人賺錢之工具。如果是這樣，有效市場運作機制一定會扭曲。
因為，要保證居民購買首套住房一定是消費品而不是投資品，就得有稅收制度限制居民購買的住房不僅是首套住房，而且是自住。對此，如果稅收政策不健全，沒有對購買的住房在事中及事后的稅收限制，那么購買一套住房同樣是可以投資投機，只不過這種投機投資的杠桿率、賺錢效應比購買多套住房低一些而已。二是住房的價格水平對絕大多數居民來說有支付能力而不是遠遠超出這個水平的高房價。如果是高房價并遠超出居民的消費性住房支付水平，那么所謂的首套住房購買者最后只是會剩下投機投資性住房投資者。要做到這點僅是信貸政策上的事前限制，而果沒有嚴格的稅收政策，那是不可能的。
如果沒有這些條件限制，政府職能部門強制性要求國內銀行對購買首套住房的居民信貸優惠與支持，那么其結果就是。一是那些真正居住困難的居民根本就無法進入市場。因為，在高房價下，其住房價格水平遠遠高出一般居民支付能力，即使對他們信貸優惠，也是無能力進入市場的。而是會讓那些變相的首套住房購買進入市場，從而把過高的房價進一步推高，國內房地產市場泡沫繼續吹大。
二是由于政府強制性要求商業銀行以優惠貸款的方式貸款給高房價的購買者，這使得國內商業銀行對該類貸款不需要進行風險定價。如果這類貸款今后出了問題，國內商業銀行也據此不承擔責任。我們應該看到，別看當前的個人購房貸款不良率很低，被國內商業銀行看作是優質貸款，其資產質量穩定。但住房市場是一個資金密集及周期性十分強的行業。當住房市場的價格處于上升周期時，那么商業銀行的房地產貸款當然不會多少問題，更不會影響銀行的資產質量。但是，當住房市場處于房價下行周期性，特別是處于價格嚴重的下行周期時，不僅房價會快速下跌，而且作為住房抵押品的土地價格也會快速下跌。在這種情況下，商業銀行對房地產貸款風險就會完全暴露出來。
總之，以“居住正義”鼓勵消費者進入住房市場沒有什么不好，但是政府不能以少許的利率優惠把這些消費者推入高房價的火坑，以此來保GDP增長及地方政府的土地財政；也不能強制商業銀行的貸款行為“政治化”，從而放棄對按揭貸款的風險定價。這將是導致國內金融體系系統性風險的主要根源。
浙公網安備 33010802003509號
杭州講師網絡科技有限公司
