房地產調控的邏輯：保民生還是保增長？

（趙曉 陳金保）

    樓市反彈真的來了，而且這次是量價齊升。

國家統計局7月18日公布的70個大中城市住宅銷售價格數據表明，時隔8個月后，70個城市的新建商品住宅價格環比平均指數首次出現上漲。而且，從與5月份的環比數據來看，新房5月份上漲的城市有6個，而6月份有25個；二手房5月份上漲的城市有18個，而6月份躥升為31個。

    另據《華夏時報》報道(2012年7月21日)，在北京，隨著樓市回暖，一些之前以價換量的促銷樓盤搖身一變成了漲價先鋒，大部分熱銷樓盤5-7月的三個月時間漲價幅度已經超過20%。然而，既是這樣，漲價似乎并沒有影響到這些項目的銷售，售樓處里仍然熱鬧非凡。

     可以說，全國性的樓市反彈已成事實。“史上最嚴”房地產調控措施兩年努力促成的房價合理回歸短短三個月內即被“收復失地”。時隔兩年，樓市再次反彈，個中緣由是什么呢？

     國家統計局高級統計師馬曉明對此的解釋是：一是利率下調，購房成本下降，購房人的經濟負擔有所減輕，部分人的購房意愿增強；二是隨著前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場對房價走勢的預期出現一些變化，擔心房價反彈；三是部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業績后，取消折扣優惠，甚至調高價格。

     其實，第一個原因很牽強，利率下調對購房成本的影響基本可以忽略不計。因為銀行購房按揭利率是每年一調整，百分之零點幾的利率下調對當年的還款影響總計不超過1000元，而未來的利率是高是低誰也不知道。第三個原因等于就是說房價上漲是開發商調價的結果，自己解釋自己，毫無意義，而且第三個原因本來就是第二個原因的結果。因此，這三個方面的原因歸集起來其實就只有一點，那就是這兩年房地產調控博弈期間積累的大量剛性需求和改善性需求購房者在某種原因的作用下對房價走勢的心理預期出現了改變，甚至是逆轉，出于害怕再次踏空的想法而造成了恐慌性入市，消費需求的集中釋放導致樓市反彈，這才是最最基本的原因。

     關鍵的是，我國GDP增速從2010年一季度高位(同比增長12.1%)開始一路下行，特別是二季度的 “破八”已經超預期地加重了市場中的悲觀情緒，甚至有人估計中國經濟將有可能硬著路，反正就是對中國經濟的未來不看好，這段時間股市的一再下挫就是這種情緒的集中體現。有意思的是，樓市反彈和房價上漲不奇怪，奇怪的是樓市反彈出現在了世界經濟和國內經濟都大喊“跌破相”的特殊當口，購房者的逆勢選擇和房價的反經濟周期走向在世界上都是絕無僅有，也有違基本經濟規律。那么，造成購房者心理預期逆轉的根本原因又是什么？

    要回答這個問題，我們需要回顧一下中國房地產市場調控的基本歷史。2005年的兩會上，溫家寶總理第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產價格的深切憂慮，房地產市場宏觀調控便由此開始。隨后，國家出臺了一系列調控措施抑制房地產投資過快，其政策重點主要是提高房貸門檻和房地產投資成本，以打擊供給環節和消費環節的炒作行為。2006年，中國經濟開始出現過熱，部分城市房地產價格上漲過快，中央出臺了“國六條”，目的是控制房地產過度投資。2007年，CPI突破5%，為控制通脹，當年除強化土地及金融政策外，還推出了房地產交易環節的稅收政策(土地增值稅)。2008年世界經濟危機呼嘯而來，房地產調控政策來了個180度大轉彎，調控轉眼變成了救市。隨著2009年4萬億的推出，我國經濟迅速復蘇，房地產價格出現“報復性飛漲”，而且“穩物價、控通脹”又成了首要政策目標，房地產調控的“新國十條”和“國八條”出爐，限購、限價和限貸等嚴厲的行政調控手段相繼推出。而房價走勢，以北京五環附件的住宅房為例，每平米從2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1萬5，到2010年的3萬，到2011年底回落到2萬6，直到今天又超過3萬，可以說是是一路狂奔。

    按理來說，房地產調控的根本目的是一要保增長二要保民生，畢竟我們一再強調住房不是投資品，而是民生消費品。但是，從上面的歷史回顧中我們看到，房地產調控政策一路左右搖擺，而房價是越調越高。在上面的歷史中，明眼人都能看到，從2005年到現在，房地產調控政策更多的是在為經濟增長保駕護航，控房價保民生頂多就是保增長下的附屬品。簡單的規律就是，CPI走高，房地產調控就嚴，房價上漲勢頭得到遏制，而經濟一旦下行，房地產調控就放松，房價隨之報復性反彈。經濟過熱時，我們擔心樓市泡沫破裂，而一旦經濟下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。

    出現這種現象的根本原因是，從1998年我國住房制度改革到現在，政府一直把發展房地產作為一種經濟手段，用這個手段服務于宏觀經濟，服務于CPI。在這種習慣性思維下，住房本身的民生屬性的重要性并沒有得到體現，房價漲還是不漲，政府并沒有特別關注，政府更關心的是房價的高低對經濟的拉動或者抑制作用。房地產調控的基本邏輯都錯了，房價調控當然難見效果。加之在開發商的合謀之下，房價越調越高，房地產市場在經濟結構中的比重越來越重，到如今，即使政府部門有心加以限制，但在保增長的政策考量下也總是難以下手。房地產開發商的心態轉變更清晰地說明了這一點，房地產上漲的時候，都是自由派，主張政府不要干預，都拼命批評政府。房地產下跌的時候，都變成凱恩斯派，都喊要救市。

    基于這種邏輯，我們就很容易理解這次購房者心理預期的逆勢改變了。進入2012年，中國經濟開始超預期下行，特別是二季度，當時很多人預計GDP增速可能“破七”， CPI數據更是從2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，這種對經濟的悲觀預期和CPI的一路狂瀉，以及近期貨幣政策的不斷放水加速了購房觀望者的擔憂，擔憂經濟困難時期，政府又會扛起房地產救市的大旗，而且房地產調控政策的歷史一再告訴他們，這種擔憂很可能不是多余的。

    特別是金融危機之后，地方融資平臺和土地出讓金成為地方政府彌補收支平衡的重要資金來源。而兩年的房地產嚴厲調控使得地方政府的兩大資金來源嚴重削弱，造成地方政府財政收支日趨緊張。數據顯示，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超過4000億元。這種情況在一線城市尤為嚴重，北京上半年土地成交72塊，出讓金額144.8億元，同比下降55.7%，只完成全年計劃的16%，僅為去年全年的13.7%。而支出方面，今明兩年地方融資平臺償債額將達到4.5萬億元，而地方融資平臺債務中至少有一半是拿土地作抵押。地方政府的這種財政窘況和地方融資平臺償債壓力更是從另一個方面強化了購房消費者的心理預期。從去年下半年以來，各地地方政府松綁房地產調控政策的蠢蠢欲動更是為此做了最好的注解，巢湖、佛山、揚州，到最近的珠海，不一而足。

    客觀地看，這次樓市反彈缺乏暴漲的基礎，理由大家已經說的很多了，在此不再重復。今年以來，溫總理已經七次特別強調“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但購房者好像還是害怕再次成為“傻子”，不是錢太多，也不是房價已經下落到合理區間，確實是悲壯的無奈的選擇。因此，從某個角度講，此次購房消費者恐慌性入市折射出民眾對政府房地產調控缺乏信心，如果此次的房地產調控再次失敗，必將嚴重吞噬政府公信力，我們再也輸不起！

對于當下地方政府與房地產市場的這種關系，著名經濟學者馬光遠先生用“臭魚效應”進行了形象論述：房地產市場就是“臭魚”，地方政府就是“貓”，除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然很是困難。在宏觀經濟持續下滑、財政壓力不斷增大，中央房地產政策并沒有實質松動的情況下，忍耐許久的那些貓可能忍不住又要悄悄出手了。我們要問的是，籠子又在哪里呢？