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        7月13日，在由濟南高新萬達廣場主辦的投資高峰論壇上，中國人民大學博士生導師、建設部政策研究中心主任陳淮與中國房地產及住宅研究會副會長、全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌，對當前形勢下房地產業的發展和如何對房地產投資進行了分析，認為濟南取消限購政策后，將對改善性需求的釋放帶來刺激作用，對濟南市場繁榮起到積極的作用。
        趨勢：房地產市場“不會也不能崩盤”
        在演講中，陳淮首先用數字駁斥了今年以來甚囂塵上的“樓市崩盤論”：“今年上半年，大家說房地產市場可能要崩盤了，可能要出現危機了，很多人抱著極為悲觀的看法。但實際上，今年上半年我們房地產的成交量和2013年之外的任何一個年度相比都是最高的，而且排位前50強的大企業銷售面積都增長20%以上。”
        “三年前的需求集中在2013年釋放很正常，2013年的政策導致了2014年、2015年甚至更遠期的需求提前釋放也很正常，由于人們都在2013年過度地釋放了需求，2014年是小年，我想這是正常調整。”在陳淮看來，當前的房地產市場不僅不會崩盤，恰恰相反，調整給了這個市場過去十年都難得的優勝劣汰的好時機。

        據此，陳淮認為“那些所謂崩盤的看法是沒有根據的，是對中國的國情和客觀規律甚至連基本經濟學常識都了解不夠的說法”。

        與陳淮觀點類似，顧云昌在當日的演講中也不同意“樓市崩盤論”。“你們覺得會崩盤嗎？在我看來，不會崩盤。第一句話：不會崩盤。第二句話：不能崩盤。也就是說從政府到老百姓都不希望崩盤，因為崩盤意味著中國的房地產出了問題，中國經濟穩增長就不可能了。”在顧云昌看來，許多問題只有在穩增長中才能得到解決。
        “與其說中國房地產市場要崩盤、要泡沫破滅，還不如說中國房地產市場目前是增速放緩、高位盤整、理性回歸。”顧云昌認為，應該看到中國房地產市場正在理性回歸當中，正在改變過去的野蠻成長的態勢，出現了一種好的跡象。
        限購：濟南取消限購將刺激改善性需求
        針對當下被炒的火熱的濟南限購松綁的問題，兩位專家做出了深入淺出的分析。陳淮認為，限購是抑制投機性需求的一種政策措施，什么時候才有投機性需求產生呢？持續的、嚴重的供不應求存在的時候才有限購的產生，因此當不存在供不應求的持續狀態的時候就沒有必要限購。包括濟南在內的全國2/3以上的省會城市在過去十年是供大于求的，但是整體價格卻是在上漲，所以沒必要限購。

        顧云昌也基本同意陳淮的觀點，他認為“今后在中國經濟持續穩增長的情況下，在老百姓的收入水平不斷提高的情況下，我想房價往上走的態勢是必然的。我們不用擔心在20年之后房價觸底，那是不可能的。不排除在整個的增長過程中有波浪性的，有的時候快一點，有的時候慢一點，這樣的波動是有可能的，中國的房地產市場總體上還是給人信心的，空間還很大。”
        許多國家出現房地產泡沫的原因是，金融杠桿率過高，銀行把大量的錢借給了投機者、投資者。國家調控房地產市場的一個目的是保金融的安全。限購在濟南取消了，差異化的貸款政策沒有變化，這就保證了住宅市場上平穩的重要機制。
        顧云昌提出后，濟南的限購政策取消后，對改善性需求將帶來刺激作用，甚至周邊有改善性需求的人，都會到濟南買房。
        房價：未來20年房價仍有上漲空間
        對于濟南的房地產市場未來走勢如何，陳淮指出，決定一個城市房地產市場的發展前景及未來房價的重要因素，是三個“地段”。
        “第一個地段，是濟南這座城市和其周邊的環境。濟南一邊是欣欣向榮的山東半島與膠東半島，另一邊是省會經濟圈，你相信這座城市的經濟總量、基礎設施、國際競爭力是不斷提高和增長的嗎？如果你認為一座欣欣向榮的城市房價會下跌，我想你大概是腦子有問題。
        “第二個地段，有沒有人在你的房子旁邊建‘萬達廣場’。坦率的說，買萬達的商鋪不是最賺錢的，最賺錢的是買萬達旁邊的老舊房子，它的增值速度要快得多。因為只要有開發商往這‘砸錢’，它周邊的資產一定會快速增值。你相信濟南市政府會不斷地改善基礎設施，改善居住環境，改善空氣質量，提高我們的居住品質嗎？
        “第三個地段，你所在的街區是一個人口不斷增長，并且收入不斷提高的人群聚集區嗎？如果是這樣的一個人群聚集地區，那么它的房價肯定是增長的。所謂的‘三個地段’是各自有內涵的。如果你把這個公式套在濟南這座城市上，你就可以知道濟南市場的未來走勢了。”
        對此，顧云昌也表示認同，他認為過去十幾年中，之所以中國的房價漲得比較快，背后是貨幣的原因。房地產這個資產是最容易接受貨幣的，大量貨幣承建到土地上就造成了房價的上漲。
        顧云昌提出，“今后在中國經濟持續穩增長的情況下，在老百姓的收入水平不斷提高的情況下，我想房價往上走的態勢是必然的。我們不用擔心在20年之后房價觸底，那是不可能的。不排除在整個的增長過程中有波浪性的，有的時候快一點，有的時候慢一點，這樣的波動是有可能的，中國的房地產市場總體上還是給人信心的，空間還很大。”