7月13日，在由濟南高新萬達廣場主辦的投資高峰論壇上，中國人民大學博士生導師、建設部政策研究中心主任陳淮與中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌，對當前形勢下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和如何對房地產(chǎn)投資進行了分析，認為濟南取消限購政策后，將對改善性需求的釋放帶來刺激作用，對濟南市場繁榮起到積極的作用。
        趨勢：房地產(chǎn)市場“不會也不能崩盤”
        在演講中，陳淮首先用數(shù)字駁斥了今年以來甚囂塵上的“樓市崩盤論”：“今年上半年，大家說房地產(chǎn)市場可能要崩盤了，可能要出現(xiàn)危機了，很多人抱著極為悲觀的看法。但實際上，今年上半年我們房地產(chǎn)的成交量和2013年之外的任何一個年度相比都是最高的，而且排位前50強的大企業(yè)銷售面積都增長20%以上。”
        “三年前的需求集中在2013年釋放很正常，2013年的政策導致了2014年、2015年甚至更遠期的需求提前釋放也很正常，由于人們都在2013年過度地釋放了需求，2014年是小年，我想這是正常調整。”在陳淮看來，當前的房地產(chǎn)市場不僅不會崩盤，恰恰相反，調整給了這個市場過去十年都難得的優(yōu)勝劣汰的好時機。

        據(jù)此，陳淮認為“那些所謂崩盤的看法是沒有根據(jù)的，是對中國的國情和客觀規(guī)律甚至連基本經(jīng)濟學常識都了解不夠的說法”。

        與陳淮觀點類似，顧云昌在當日的演講中也不同意“樓市崩盤論”。“你們覺得會崩盤嗎？在我看來，不會崩盤。第一句話：不會崩盤。第二句話：不能崩盤。也就是說從政府到老百姓都不希望崩盤，因為崩盤意味著中國的房地產(chǎn)出了問題，中國經(jīng)濟穩(wěn)增長就不可能了。”在顧云昌看來，許多問題只有在穩(wěn)增長中才能得到解決。
        “與其說中國房地產(chǎn)市場要崩盤、要泡沫破滅，還不如說中國房地產(chǎn)市場目前是增速放緩、高位盤整、理性回歸。”顧云昌認為，應該看到中國房地產(chǎn)市場正在理性回歸當中，正在改變過去的野蠻成長的態(tài)勢，出現(xiàn)了一種好的跡象。
        限購：濟南取消限購將刺激改善性需求
        針對當下被炒的火熱的濟南限購松綁的問題，兩位專家做出了深入淺出的分析。陳淮認為，限購是抑制投機性需求的一種政策措施，什么時候才有投機性需求產(chǎn)生呢？持續(xù)的、嚴重的供不應求存在的時候才有限購的產(chǎn)生，因此當不存在供不應求的持續(xù)狀態(tài)的時候就沒有必要限購。包括濟南在內(nèi)的全國2/3以上的省會城市在過去十年是供大于求的，但是整體價格卻是在上漲，所以沒必要限購。

        顧云昌也基本同意陳淮的觀點，他認為“今后在中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)增長的情況下，在老百姓的收入水平不斷提高的情況下，我想房價往上走的態(tài)勢是必然的。我們不用擔心在20年之后房價觸底，那是不可能的。不排除在整個的增長過程中有波浪性的，有的時候快一點，有的時候慢一點，這樣的波動是有可能的，中國的房地產(chǎn)市場總體上還是給人信心的，空間還很大。”
        許多國家出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的原因是，金融杠桿率過高，銀行把大量的錢借給了投機者、投資者。國家調控房地產(chǎn)市場的一個目的是保金融的安全。限購在濟南取消了，差異化的貸款政策沒有變化，這就保證了住宅市場上平穩(wěn)的重要機制。
        顧云昌提出后，濟南的限購政策取消后，對改善性需求將帶來刺激作用，甚至周邊有改善性需求的人，都會到濟南買房。
        房價：未來20年房價仍有上漲空間
        對于濟南的房地產(chǎn)市場未來走勢如何，陳淮指出，決定一個城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景及未來房價的重要因素，是三個“地段”。
        “第一個地段，是濟南這座城市和其周邊的環(huán)境。濟南一邊是欣欣向榮的山東半島與膠東半島，另一邊是省會經(jīng)濟圈，你相信這座城市的經(jīng)濟總量、基礎設施、國際競爭力是不斷提高和增長的嗎？如果你認為一座欣欣向榮的城市房價會下跌，我想你大概是腦子有問題。
        “第二個地段，有沒有人在你的房子旁邊建‘萬達廣場’。坦率的說，買萬達的商鋪不是最賺錢的，最賺錢的是買萬達旁邊的老舊房子，它的增值速度要快得多。因為只要有開發(fā)商往這‘砸錢’，它周邊的資產(chǎn)一定會快速增值。你相信濟南市政府會不斷地改善基礎設施，改善居住環(huán)境，改善空氣質量，提高我們的居住品質嗎？
        “第三個地段，你所在的街區(qū)是一個人口不斷增長，并且收入不斷提高的人群聚集區(qū)嗎？如果是這樣的一個人群聚集地區(qū)，那么它的房價肯定是增長的。所謂的‘三個地段’是各自有內(nèi)涵的。如果你把這個公式套在濟南這座城市上，你就可以知道濟南市場的未來走勢了。”
        對此，顧云昌也表示認同，他認為過去十幾年中，之所以中國的房價漲得比較快，背后是貨幣的原因。房地產(chǎn)這個資產(chǎn)是最容易接受貨幣的，大量貨幣承建到土地上就造成了房價的上漲。
        顧云昌提出，“今后在中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)增長的情況下，在老百姓的收入水平不斷提高的情況下，我想房價往上走的態(tài)勢是必然的。我們不用擔心在20年之后房價觸底，那是不可能的。不排除在整個的增長過程中有波浪性的，有的時候快一點，有的時候慢一點，這樣的波動是有可能的，中國的房地產(chǎn)市場總體上還是給人信心的，空間還很大。”