經(jīng)濟(jì)觀察報：您對新城鎮(zhèn)規(guī)劃如何看待，一些企業(yè)在拼時機(jī)，在布局高鐵沿線。

陳淮：今后布局就是一個高鐵沿線，中等規(guī)模，大城市衛(wèi)星城。但是就像買風(fēng)險投資一樣的，這些城市不是個個都在明年就能上市的，也有一些一輩子也沒有上了，也有的得十年十五年才輪到他的，你拿著吧，你閉眼還沒有上市呢。

義烏怎么樣，就是有前景，原來是最窮的地區(qū)，這種故事不知道在誰那里又重現(xiàn)了，說不定一個開出租的嫁一個外國女，這種故事不好說的。還有三分之一，鄂爾多斯這樣的，就是屬于盲目膨脹，就得自我消腫吧。其中不準(zhǔn)都活得下來。

經(jīng)濟(jì)觀察報：對于房企而言，今后將是何格局。

陳淮：過去十年，你們也組織過，參加過無數(shù)的研討會，一上臺主持人說今年是房地產(chǎn)政策撲朔迷離，企業(yè)嚴(yán)冬，現(xiàn)在請陳老師講下一步政策怎么走，過去十年開發(fā)商的心目中，經(jīng)濟(jì)觀察報為代表的媒體上，房地產(chǎn)的對立面就是政策，老百姓恨你的也說政策管王八蛋。

從2013年起，研討會上的政策這個詞出現(xiàn)頻率基本上是大大退燒了，上來就說陳老師，說淺一點(diǎn)的，分化，具體的營口的房價還能漲嗎，深一點(diǎn)的，人民幣今年一季度大貶值，熱錢退出，會不會對房地產(chǎn)企業(yè)造成沖擊，全是市場沖擊。

有本事的那會活的更好，沒真本來的就會出問題，包括能成為你們百億俱樂部的房企，會有相當(dāng)多的人不習(xí)慣市玩法，甚至于所謂的千億企業(yè)同樣會有玩不下去的。

經(jīng)濟(jì)觀察報：長期均衡您認(rèn)為到什么時候出現(xiàn)，以現(xiàn)在的人口紅利因素看，似乎很快這個點(diǎn)就會到來。

陳淮：不要紅利不紅利，長期均衡是一定要實(shí)現(xiàn)的，但是中國的難度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于發(fā)達(dá)國家歷史進(jìn)程，城市建設(shè)速度規(guī)模要比他們快得多，美國走過的城市化道路，英國歐洲走過的城市化道路，甚至是日本走過的城市化道路，比他們快。

不利的是因?yàn)槲覀儼l(fā)展不平衡，我們認(rèn)為東部地區(qū)是達(dá)到這樣的程度，東部地區(qū)不取決于自己的城市建設(shè)，取決于中部和西部農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化的速度，不然的話，四川民工，河南民工都指著到長三角，珠三角打工，外來需求是很不穩(wěn)定的因素，國外也有，紐約和加州永遠(yuǎn)有幾百萬老墨，墨西哥人非法的，美國已經(jīng)默認(rèn)了，他們還回去呢，掙錢了回去花完了又過來了，最低端的掏下水道的都是老墨。

日本一位專家的數(shù)據(jù)，2020年正式的踏入長期均衡，美國家庭是1.15到1.2，下限，存量住房，長期均衡不等于房地產(chǎn)沒有大的波動，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣的時候人們提前更新，這年的需求極其旺盛，2004年6到2006年6月，一年11月，美聯(lián)儲多少次升息，17次，升息沒有止住美國老百姓買房子，換房子的高漲繁榮，為什么后來又了兩房危機(jī)的事，那是大年。

到了2009年，2008年，世界金融危機(jī)了，美國房地產(chǎn)跌入低谷，就是小年。這個波動也是非常大的。持續(xù)了五年了，美聯(lián)儲到現(xiàn)在，人們懷疑什么時候動利率，最低基準(zhǔn)利率，五年了沒動0.25%，目前說有復(fù)蘇的，微觀基礎(chǔ)大為改善了，去年一年納斯達(dá)克，2013年多少次創(chuàng)歷史新高，50次，平均每周一次創(chuàng)新高，企業(yè)的資產(chǎn)，剛統(tǒng)計的這些數(shù)，500強(qiáng)都改善了，資產(chǎn)質(zhì)量，科技創(chuàng)新，市場開拓，銷售業(yè)績都改善了，股市反映是微觀的狀況，不是宏觀的晴雨表。