客戶：陳淮
地點：海南省 - 海口
時間：2015/8/12 0:00:00
金融界網站訊 8月12日，由觀點新媒體主辦的2015年博鰲房地產論壇正式開啟大幕，圍繞論壇主題“轉變時期的中國房地產”，近千房地產人一起為轉變中的房地產尋找最好路徑，一起走向房地產新時代。金融界網站作為獨家財經門戶支持網站，對論壇做全程直播。
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮發表主題演講，他表示，我們還需要蓋更多的房子，這件事沒有疑議，不要說中國的房地產業已經到了崩盤的階段了，已經要斷崖式下跌。
以下是陳淮演講實錄：
陳淮：在2015年以來，房地產市場的不變和過去幾年一樣，一個是我們還需要蓋更多的房子，這件事沒有疑議，不要說中國的房地產業已經到了崩盤的階段了，已經要斷崖式下跌。那些以為每戶城鎮居民都將有7套以上住房的設想，那都是假定中國城鎮人口在可以預期的過程中要死6/7，那是實際上絕無可能發生的事，別拿獨生子女的故事來忽悠我們，這是第一個不變。
第二個不變，我們的開發企業在過去一年中面對市場政策、消費者群體等諸多的風云變幻，繼續自己的堅守。房地產業仍然在不斷地進化過程中，為我們的經濟增長，為老百姓（50.45 停牌，咨詢）住房改善貢獻著自己的一份力量。
第三個不變，中國房地產業所提供的產品，它們的質量以及宜居性以及共享資源以及和市場對接的程度越來越提高，受到消費者歡迎的程度也越來越提高。這些年大家直覺中可以感到，那些抱怨開發商提供的產品過于偽劣，或者說開發商跑路的不是說沒有，但是總體來說這個行業的信用、聲譽已經在明顯的改善。
第四個不變，消費者希望成為有產者的想法沒有變，過去30年，我們每一個成員都是無產者，沒有誰家有資產，那時候我們提倡的價值觀是越窮越光榮，誰家有房產，那是社會的敵人，是打倒的對象，得施以無產階級專政的鐵拳，叫你永世不得翻身。而今天人們群眾對房子的熱情不僅僅是改善住房條件的客觀要求，而且是迫切希望成為有產一族，這樣一個社會經濟發展過程中的必然趨勢，這個趨勢沒有任何的削弱，反而在不斷地增強。
如果說有什么變化的話，我們大約可以從以下四個方面來概括。
第一，在過去一年中，不論是開發商的投資規模，還是投資增長速度，與2013年以前的10年相比，始終處在一個低位增長，甚至是一定的底谷，這表現為大家對于在大中小城市的選擇，對于規模的進一步擴張，對于風險的承受的判斷，現在都還有一定的疑慮，這也是我們和整個國民經濟2014年以來經濟增速下行，特別是2015年以來風險不斷加大，大家的謹慎心態密切相關的。因此第一個變化是開發商的投資規模和投資增速在過去一年沒有明顯改善，甚至還有進一步萎縮的局面。
第二，我們的產品結構、投資結構也有了明顯的改變。從2014年很多企業轉而做商業地產、城市綜合體遍地開花，到2015年第二季度，特別是現在進入第三季度以來，人們對商業地產及大規模綜合體的發展又表現出相當的疑慮。剛才我們討論旅游地產，或者叫度假地產，或者叫其它，也就是說人們對多元化的房地產開發，在表現出興趣的同時，市場也在進行殘酷的新一輪的優化選擇。
第三，在2014年一些企業退出大城市，進入二三線、三四線城市，但從總體上看，2015年，三四線城市的去化速度遠不如那么理想，而一線城市，特別是沿海超大規模城市，他們的市場恢復從目前看是呈現一個良好的態勢，因此城市結構中的選擇、區域選擇現在看起來也處在一個反復交替的變化過程中。
第四，我們對政策的預期還在穩定變化。直到最近，這一周來，媒體也在熱炒一些不著邊的話，比如說房產稅會導致房價跌還是不跌，像這種話題都是炒爛了的爛飯，根本不著邊際的說法。
我們大約的說變化和不變，其實都是中國城鎮化歷史進程中一個必然的趨勢。
我剛才看到一個帖子，它講得很有趣，它說公務員生涯和坐公共汽車是差不多的，起點和終點是非常明確的，但是中途是未知數。
我們房地產的市場也是一樣的，起點和終點是非常明確的事情，但中間有什么變化還是不確定的。很多人說我們的市場中影響市場發展的，除了供給和需求、資金、土地之外，從政策層面上有哪些新的取向可供我們參考呢？我想也有四個方面。
第一，實際上不是從2014、2015年，而是從2013年以來，直接針對房地產的政策幾乎是沒有的。如果說有什么政策出現的話，只是對上一屆政府十年調控過度的行政干預的政策退出。2013、2014年以及2015年上半年是一個前期過度干預的行政措施逐步退出的政策變化。從來沒有建設部或者國務院發一個文件說取消限購，都是各地政府陸續的審時度勢、區別化的取消限購措施，現在還只有四個城市沒有取消限購，但是也根據自己的城市變化提出了一些新的思考。
第二，城市結構的調整，實際上這個趨勢從2013年11月國務院發布了十八屆三中全會，以及到2014年的國家新型城鎮化規劃以及到2015年的政府工作報告都明確提出，在今后一段時間要嚴控，一段時間是一個相當長的發展時間，至少是10年、20年，要嚴控少數特大和超大人口城市的規模，中國城鎮化的重心在中等規模城市和縣城、中心鎮，依我看首先在中等規模城市。
我們目前核心市區不是行政下去，人口超過1000萬的有7座，人口在1000萬到500萬的有10座，這17座城市，今后是要嚴格控制他們的進一步擴張和人口過度涌入，又要讓更多人住到城里來，完成中國的歷史性的城鎮化轉折，又不讓住在沿海少數特大城市中，發展包括2/3以上的省會城市，以及絕大部分地市級中心城市，實現規模擴張，提高他們的競爭力，完善基礎設施，已經是一個必然。因此在今后10到20年的時間里，縮小與超大城市的差距，完善基礎設施，這是其中應有之意。
第三，希望我們的企業家注意到一個重要的事實，從去年起，特別是上個月國務院也做了一個重要的決定，就是在城市中政府要大力投資發展綜合市政管廊以及快速軌道交通等立體交通體系，這意味著提高城市化發展質量，提供更優質的公共產品是政府在未來一段時間城市化中的重心所在。
請注意，地下市政管廊建設的投資恐怕是一個天文數字，不是4萬億或者8萬億能夠概括的，但是它是我們城市化、現代化進程中不可或缺的一項工作。大家在預期房價變化和需求的過程中應當考慮到，其實影響房價的很重要的一個因素并不是開發商買這塊地花了多少錢，以及開發商蓋這個房子花了多少錢，而是開發商蓋好房子以后，在窗戶以外，有沒有人繼續往這個區域內投入，比如說修地鐵，增加綠化，完善基礎設施，增設醫療、教育、商業等優質資源的投入，這叫級差地租理論，而且不是我發的，如果大家打算批判我，先得整明白了，他是一個姓馬的老頭說的，他叫馬克思。
我們注意到，在未來一段時間內，政府以綜合性市政管廊為代表，以及我們2/3以上的省會城市都在挖地鐵，包括北京、上海還再繼續的延長自己的地鐵和城軌線路，這樣一個城市綜合質量的提高，對我們的房地產市場的分布，以及它的房價恐怕影響是一個正效應。
第四，在未來一段時間內，關于中國國民經濟可能處于被通縮，而采取更加積極的貨幣政策的預期越來越強烈。大家可能聽說昨天到今天，人民幣相對于美元來說有一個比較大的一次性的大貶值，很多媒體都在討論，專家都在議論它意味著什么。
其實中國的人民幣面對的匯率不是美元一家，如果把歐元、英鎊、日元都考慮進來，總體上人民幣到現在為止，相對于國際一攬子貨幣來說還不是貶值，還是升值的。但是無論如何對美元的貶值的重要影響在于，它可能給我們帶來比較明顯的輸入性通貨緊縮，因為國際大宗商品價格不是用英鎊、歐元和日元標價的，而是用美元標價的。
當我們對美元貶值的時候，實際上我們也就在相對于國內市場的這些產品價格來說，國際大宗商品價格就變得便宜一些。變得便宜了，有可能就成為一個推動我們基礎價格走低，以至于被通縮這樣一個趨勢。而抵抗通貨緊縮恐怕是2015年及此后一段時間不可避免的任務。間接地說，這個貨幣政策取向自然會對房地產業的未來發展有一定的影響。
至于大家熱衷于討論的互聯網+，用互聯網思維來考慮房地產等問題，其實這是一個很大的話題，既有已經開篇的，比如說眾籌，比如說發行企業債，也有我們目前還僅僅是處在開頭過程的，比如說銀行的房地產貸款、開發貸款、按揭貸款，資產證券化問題，恐怕不是我們今天這一點時間能和大家討論的變和不變的問題。
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