馮鵬程,馮鵬程講師,馮鵬程聯系方式,馮鵬程培訓師-【中華講師網】
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    馮鵬程:房市連著股市牽動人心
    2016-01-20 39270
    房市連著股市牽動人心 ——2319點是否是底部? 復旦大學金融與資本市場研究中心主任 謝百三教授 ①三部委聲明極快極明確,否認松綁 股市從2319點反彈以來,房地產政策始終是影響股市最敏感的神經。市場剛剛反彈,就冒出傳聞:“北京、上海對第三套房貸款松綁了,又可以貸款買房了”。12號,所有地產股一掃多日萎靡,大漲起來。由于房地產市場是銀行業績最大之依賴,銀行貸款的最大投向是房地產,因此,招行、中行、建行等股票立即大漲,連中行轉債也大漲。但12號當天,中國住建部、銀監會等三部委以迅雷不及掩耳之勢發表聲明:否認樓市調控將松動之傳聞,強調各地要繼續堅定不移地執行“新國十條”,嚴格執行差別化住房信貸政策,堅決遏制投資投機性購房。 特別是各大商業銀行都重申對第二套房按5:5首付、1.1倍利率貸款,而對第三套房不貸的政策。上海市出了更嚴的一招:即使你未貸過款,自己已有2套房的,也不能再貸款買第三套。這一來,股市13號隨即下跌,所有房產股、銀行股一起低了頭。但股市一旦進入反彈,似意猶未盡,周三再反彈;周四在農行上市,從二級市場抽走資金108億元(103億股×40%×2.70元)的拖累下,股市又出現下跌。總之,房地產市場與股市緊密相連,牽動著億萬人心,影響著中國經濟走勢。 ②房產稅可能會擱淺 上海兩套不同的房產稅方案早已上報國務院了,但至今未見討論與批復,筆者估計一時也實在難以出來。第一,上海經過修改的房產稅方案實質上就是物業稅,完全是個新稅種,必須經全國人大批準,否則就是違法的。國務院領導應該已看到了我和北京學者們的意見。第二,房產稅影響太大,肯定會對房地產市場造成致命的摧毀性打擊,有可能使中國成為第二個日本,管理層不會不慎重考慮。第三,房產稅實施太難:誰來評估,怎么評估,又出現無數尋租與貪官。第四,每個城市都征此稅嗎?有的城市(特別是中、小城市)房子賣得并不好,房價也不高,也征此稅嗎?筆者近日去了哈爾濱,房地產價格為7000-8000元/㎡(使用面積1萬元/㎡);雖然也漲了不少,但與北京、上海比不算高,這種二線城市也征房產稅嗎?長沙、成都雷同,也征嗎?第五,如果房市像日本這樣真的一瀉千里,七萬多億的地方債務怎么還;靠中央撥款還嗎?各行各業一片蕭條,大學生畢業就失業(現在已在很多城市出現),怎么辦? 凡此種種,只要是明白人在當領導,就不太會貿然出臺房產稅(即物業稅)方案。 ③不出房產稅,光限制貸款,樓市也會走軟 差別化房貸政策實際上是對房地產專項大幅提高了利率,打擊力度其實也很大。過去100萬投入股市只能買100萬股票,但卻可以買300萬的房地產,即前10年炒樓市,獲利的是投資投機者,撐腰的、風險大的是銀行:3:7貸款,就是信用交易,墊頭交易。現在對第二套改成5:5貸款,第三套不貸了,等于銀行釜底抽薪。長期堅持下去,樓市也會走軟。畢竟一下子拿得出幾百萬,全額付款買房的人不多。很多人是貸款買了房等漲的,不太漲了,一個月拿出幾千元按揭,久而久之,就會怕了。特別是1997-2001年香港那種邊還按揭邊大跌的局面萬一發生的話,人們會不知所措的。 ④各地百姓及房產商多數仍不信房市會跌 到各地調研發現,很多地方老百姓、房產商對本輪調控依然不怕,熟視無睹,仍在搶房。倒是一些單位怕了,不敢去買土地,急急忙忙把手中的存房讓單位職工競買。此外,各二線城市政府及銀行并不太理會國務院的“國十條”,因為是行政法規,也沒講死,并不規定全國大中小城市、縣、鎮都不能貸款買第三套房。因此,一些地方完全不怕,新房仍然一搶而空。與北京、上海、深圳沒有成交量的慘景形成了鮮明對照。總之,房地產市場,還要密切關注。 ⑤本周股市 本周股市處于2319點的反彈之中,股市是否會完全跟著房市走,這很關鍵;如果還跟,房市肯定還會長期調控下去。據說有經濟學家向國務院建議:寧可經濟放慢一些,也要把房價降下來。所以,調控還會持續下去。房市軟,占權重50%多的房地產股、銀行股就強不了,股市也就軟。但現在有一種意見值得思考:不炒房了,社會上還是有不少錢,炒什么呢?是否會脫離房市炒其他個股?如炒百貨、消費和資產重組類。這次反彈中有的股漲了15-20%,令人震動。此外,打新股常常破發(國債、債券不斷上漲)收益很低了;但他們還是要發,本周一邊上市農行(果然只漲了幾分錢),一邊周五又是邊上新股邊發4個創業板。臭魚爛蝦和好股一起混著發,中國股市上半年全世界表現最差,但IPO募錢最多。還有些小盤股里有外資股。一元買進的,過幾年幾十元高價拋出;對普通老百姓,卻總高價高市盈率發新股。 總之,股市是會在2319-2500之間穩下來來回走廂形、炒個股(這種可能是存在的),還是反彈之后又向2300點以下沖去,這也是一部分人擔心的。現在看來上邊并不擔心,也不救市,因為IPO不停,農行照上,這說明他們認為股市不怕這樣下去。總之,要控制倉位,小心運作,打打游擊為好。 此外,國家統計局發布上半年數據,GDP同比增長11.1%,二季度增速已回落了,我認為這與全國房地產市場四月底起走軟、鋼鐵等突然無人要密切有關。這里是否會出現房市和宏觀經濟的向下拐點,值得注意。CPI回落了,加息更不可能了。這是中國經濟左右為難的一種局面。
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