近日，獨立經濟學家金巖石發表了一篇關于合理房價與樓市的討論文章，他用房價收入比來計算合理的房價，得出上海和北京的房價與收入之比高達15.9倍和22.3倍！另據理論公式推算，北京、上海和廣州的合理房價分別僅為每平方米4000多元。

金巖石表示，用房價收入比來計算合理房價，國際貨幣基金組織提供的2012年數據是：新加坡4.4倍，紐約6.2倍，而中國的上海和北京高達15.9倍和22.3倍。另外，有人用2011年的公開數據，根據家庭可支配收入和每戶90平方米來計算合理的房價水平，北京、上海和廣州的合理房價分別僅僅為每平方米4387元、4831元和4573元。

這兩個理論公式在多數國家的實證性研究都被證明行之有效，為什么在中國就不適用了？

金巖石認為，首先因為中國是人口大國和貨幣大國，中國的城市化史無前例。這兩個理論公式的前提是：第一，人口不流動；第二，貨幣不增長。但在中國的城市化浪潮中，這兩個前提根本不存在。尤其是在中心城市，人口和貨幣在流動中積聚集中，這是城市化進程中不可逆轉的趨勢。

另外，從財富理論看城市，看似不合理的高房價卻是提升城市競爭力的經濟杠桿。因為高房價以三種方式調節著人口的流動：其一，高房價補償原住民，購房者用現金贖買稀缺空間，并讓一部分原住民自愿退出競爭；其二，高房價延緩外來人口的流入，并讓競爭力較弱者被迫放棄競爭；其三，高房價提升城市人口的整體素質，讓更具競爭力的人持續流入從而提升城市的競爭力。

金巖石認為，合理房價、合理的住宅體系與合理的城市化布局三者之間的關系應該是相互制約，共同決定著“人的城市化”。據此判斷，中國城市化可謂大局已定，未來10年城市人口將逐漸達到總計10億，區域分布將呈現“二八”格局：50%以上進入特大型城市群，30%左右進入二線中心城市，其余20%分布在若干中小城鎮。而政府真正的挑戰則是：如何經營、管理億萬人口級別的特大型城市群。