樓市未到全面崩盤時(shí)

　　在生存經(jīng)濟(jì)階段，人們依賴土地謀生，進(jìn)城者主要是獲得了自由的奴隸或失去了土地的農(nóng)民，城市化率長期徘徊于10%～20%區(qū)間。城市化率突破20%可以視為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的起點(diǎn)，工業(yè)化開始帶動(dòng)城市化。35%是第一個(gè)"拐點(diǎn)"，標(biāo)志著一個(gè)國家的城市化從起步進(jìn)入加速階段。在城市化的起步階段，村里人"找機(jī)會(huì)進(jìn)城"，人口的流動(dòng)較為分散，因?yàn)橄扔袡C(jī)會(huì)，后有進(jìn)城；在城市化的加速階段即城市化率達(dá)到35%左右時(shí)，10個(gè)人中有3～4個(gè)人進(jìn)城了，偶爾回鄉(xiāng)炫耀一番。村里人開始"進(jìn)城找機(jī)會(huì)"，人口的流動(dòng)趨向于集中，大城市的就業(yè)機(jī)會(huì)多，吸引的流動(dòng)人口自然較多。從"找機(jī)會(huì)進(jìn)城"到"進(jìn)城找機(jī)會(huì)"是一個(gè)質(zhì)的飛躍，這兩個(gè)階段的城鎮(zhèn)房價(jià)都會(huì)上漲，其差別在于：前一階段大城、小鎮(zhèn)房價(jià)普漲，后一階段大城市大漲，小城鎮(zhèn)小漲。在中國，這個(gè)"拐點(diǎn)"發(fā)生在1999～2001年，城市的人口增長發(fā)生了一次"跳升"，3年超過以往10年，城市化率跳過了35%的門檻。此后房價(jià)上漲幅度明顯分化，100萬元在青海買房，10年后市值大約翻一倍；100萬元在上海買房，10年后市值大約上漲5～10倍。

　　中國樓市投資的第二個(gè)"拐點(diǎn)"發(fā)生在2009～2011年，城市的人口增長再次"跳升"，3年超過以往7年，城市化率跳過了50%的門檻，也同時(shí)超過了全球城市化率的平均值。與此同時(shí)，高鐵網(wǎng)建設(shè)基本完成，水資源危機(jī)集中爆發(fā)，許多原來的宜居城鎮(zhèn)喪失了比較區(qū)位優(yōu)勢(shì)。由于人口加速向中心城市流動(dòng)，以金融中心為內(nèi)核的超大城市群開始形成。中國土地稀缺，大部分國土不適合人居，水資源危機(jī)又導(dǎo)致宜居生存空間急劇減少。在這個(gè)階段，天價(jià)與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在！一些城鎮(zhèn)由于人口外流，就業(yè)機(jī)會(huì)減少和水資源危機(jī)，鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼區(qū)魅影浮現(xiàn)。如中國，2012年開始出現(xiàn)"鬼城"，起初2～3個(gè)月一個(gè)，如今已達(dá)到每月一個(gè)"鬼城"。根據(jù)我的樓市投資"金字塔定律"，此時(shí)具有升值潛力的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)向中心城市和城市中心，金融中心城市的豪宅和辦公樓成為投資熱點(diǎn)。

　　樓市冰火分明的走勢(shì)將一直持續(xù)到城市化率達(dá)到65%左右，一極是金融中心創(chuàng)造"財(cái)富磁場(chǎng)"，房價(jià)飆升令人心花怒放；一極是人口外流形成鬼城災(zāi)城，房價(jià)暴跌令人膽戰(zhàn)心驚。最后的瘋狂是金融中心的摩天大樓，甲級(jí)辦公樓的價(jià)格會(huì)直上云端，如美國的20世紀(jì)30年代，紐約帝國大廈的總投資達(dá)白銀兩億兩，折合人民幣現(xiàn)價(jià)400多億元！樓板價(jià)每平方米近30萬元！再如日本上世紀(jì)80年代，東京帝國大廈占地約一平方公里，當(dāng)時(shí)有人估算，一個(gè)東京可以買下兩個(gè)美國！

　　許多國家都曾經(jīng)歷過這樣的瘋狂，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家創(chuàng)造了"勞倫斯魔咒"一詞，用來描述瘋狂樓市的"拐點(diǎn)"將發(fā)生在摩天大樓封頂之時(shí)。據(jù)近期《摩天城市報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，中國在建的摩天大樓有332座，占全球在建摩天大樓的87%！預(yù)計(jì)在2022年前后將陸續(xù)封頂，據(jù)說中國的摩天大樓總數(shù)將達(dá)到1318座！結(jié)論是：中國樓市，還不夠瘋狂！全面崩盤，還要再等10年！