2009年，對于全國的房地產市場乃至于任何一家房地產開發商而言，都算得上是生死攸關的一年。在經歷了2007年的“高潮”以及2008年的低谷之后，2009年的房地產市場會是怎樣的一個走向，成為眾多人關心的話題。日前，記者就目前房地產市場的走向以及房地產開發商如何融資等問題采訪了北京大學公共經濟關系研究中心投融資研究所副所長王鐵軍教授。
資金問題始終是一個關鍵問題
在采訪中記者了解到，王教授對于不同行業的投資、融資有著非常深入的研究，同時對于房地產行業的融資問題也有著自己非常獨特的見解。
“房地產行業既是一個資本密集型的產業，同時又是一個資源密集型的產業。資本密集型，是因為房地產行業需要大量的資金；而資源密集型，是因為房地產行業需要大量的土地。無論是離開了土地，還是離開了資金，房地產行業都無從談起。即便沒有金融危機，資本也始終是房地產行業需要解決的一個重要問題。”針對目前的房地產形勢，王教授認為：“什么時候把壓在手里的存量資產盤活了，什么時候房地產的春天就到來了。”
賣房才是硬道理
“從目前的房地產形勢看，真正能救房地產開發商的還是購房者。”雖然目前政府以及銀行都采取了一系列的措施救市，但是王鐵軍教授還是認為，地方政府以及銀行所采取的措施，都是暫緩之計，真正能夠救樓市的還是購房者，還是老百姓。“政府再救你，銀行再貸款給你，如果說房子賣不出去的話，還是不行的。想方法把房子賣出去這才是硬道理。”
目前，資金鏈短缺成為制約房地產開發商進一步向前發展的因素之一，如何在最短的時間內回籠最多的資金，成為房地產開發商非常“頭疼”的一件事情。“最關鍵的還是要靠自己，想辦法把房子賣出去，將存量資產盤活，回籠資金，投入到下一輪的開發建設中，房地產才能重新繁榮起來。”王教授說。
房價很重要
同區位、交通、區位條件、配套設施一樣，價格問題也是影響消費者購房的一個重要因素之一，并且在諸多因素中起了非常重要的作用。由于土地成本增加，原材料漲價等因素，房價逐漸的被炒了上去，但是作為購房者而言，則希望房價降下來。如何才能真正的平衡兩者之間的關系呢？王鐵軍教授借用了“家電下鄉”的例子。
“在這次金融危機中，國家實行的家電下鄉的政策就非常的好。將出口退稅的錢補貼給消費者，實現了政府、企業、消費者的三贏。”老百姓的消費，從大的方面拉動了市場的內需，同時也帶動了企業的發展，此外政府補貼的13%也使得消費者得到了很大的實惠，所以說實現了三贏。
在探討如何促進中國的房地產行業向前發展的過程中，王鐵軍教授表示，房地產行業也需要向“家電下鄉”的舉措學習，真正找出一個能夠實現國家、開發商、購房者三贏的思路，“思路決定出路，如何找到這一思路，是非常重要的。”
省城房價相對平穩
“相對于全國的房價而言，濟南的房價還是相對比較平穩的。”在談到省城的房價時，王鐵軍教授表示，在全國房價快速上漲的時候，濟南的房價處于一個相對比較居中的位置；同樣在部分城市房價下跌的時候，濟南的房價仍然是一個比較居中的位置，“這可能與山東的文化氛圍——講究中庸之道，有一定的關系，同時也能顯示出山東的消費者還是相對比較理性的。”不是狂漲，也不是狂跌。
中國房地產融資的20種模式
近年來，王鐵軍教授對于投資、融資問題有著非常深入的研究，并出版了一系列關于融資的專著。幾年前出版了《中國中小企業融資28種模式》、《中國地方政府融資22種模式》等著作。日前，王教授關于房地產融資的《中國房地產融資二十種模式》已正式出版。
房地產融資的20種模式包括：1、國內銀行貸款 2、國外銀行貸款 3、民間借貸 4、房地產抵押融資 5、房產典當融資 6、房地產項目融資 7、企業債券融資 8、商業信用融資 9、金融租賃融資 10、信托計劃融資 11、投資基金融資 12、產權交易融資 13、增資擴股融資 14、國內上市融資 15、境外上市融資 16、買殼上市融資 17、證券化融資 18、REIT項目融資 19、ABS項目融資 20、夾層資本融資。
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