樊綱(著名經濟學家、國民經濟研究所所長)：非常高興再一次參加博鰲論壇，今年已經是第17屆了，我是從一開始就參加的。

　　這次給我出的題目是“政策預期”，看到這個題目就想到了去年的話題。去年有若干個話題，其中一個話題是，大家說房價貴是因為地價貴。當時我問的問題是，地價貴不是你們舉牌拍出來的嗎？你怪誰？一定是你預期未來的房價高于你現在拿的這個地價，你還能賺錢，你才敢舉牌拍地。

　　然后有人就說，當時我舉牌拍地，我相信房價能漲，我這個地價還能掙錢，但我沒預期到政策又變了，這就是政策預期問題。

　　你怎么能假定政府看著這個房價飆升下去而坐視不管呢？如果去年沒有這些政策出臺的話，我們現在仍然沉浸在房地產的狂歡當中，房價在飆升，我們在不斷買房，然后就是大崩盤，房地產崩盤、金融崩盤。

　　這次連首付都可以貸款，有這類的P2P，你怎么能假定政府面對這樣的情況坐視不管呢？所以政策在這里面是要起作用的。

　　但是反過來講，這些政策都屬于短期政策，待會兒我還會講什么是短期，什么是長期。

　　現在要討論的是長效機制，今天早上我們談到了房地產稅的事，房地產稅不僅是個長效機制，提上議程也是一個非常漫長的過程。

　　這是第17屆了，我記得我第一屆參加的時候就講了房地產稅的問題，每次都講，講了十幾年。城鎮化的問題也是講了很久，一直提不上日程，這也是一種政策預期。

　　長效機制究竟出不出，是依靠利率、首付率、限購這些短期政策，還是建立一些長效機制？現在好像是看到了曙光。我老是說曙光，但你們都認為是黑暗即將到來。

　　剛才說的金融風險和房地產的長效機制，在最近一次工作會議上，領導人還提到了要加快出臺房地產稅，因此現在有些事情也開始逐步明朗。

　　講到長效機制，就要把供給側、需求側的這些問題系統的點一點。

　　供給側、需求側這個詞大家都比較熟悉了，以前供給側、需求側都是學術界的詞，我們只在內部用一用，一般不太敢用，現在中央文件把它寫出來了，大家都比較熟悉了，這對我們分析問題也是一個便利。

　　供給側的長效問題首先就是城鎮化戰略問題，是發展小城鎮還是發展大城市的問題。

　　土地是有限的，關鍵是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行為規律、人的遷移的基本規律，在這個城市化的初期階段主要發展大城市和大城市周邊的這些小城市，搞城市群、城市帶，還是違背這個規律去人為地發展小城市？這是我們現在在中國稀缺土地的條件下，土地分配的一個大問題，這是供給側的基本的問題。

　　最近有點起色，盡管還在說城鎮化，盡管還在說要發展小城市，但是畢竟最近出了個雄安，給了一塊大地，住建部已經開始說要減少給那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供給，這是一個重要的供給側的問題。

　　還有土地制度的問題，包含農村的宅基地怎么辦，農民進城的過程當中土地流轉的問題，這個涉及的問題很多，可以單獨討論。

　　為什么我們有的城市地價不高，例如重慶，在山區，人又那么多，它的地價并不高，原因就是房價一往上走政府就供地。老有人說經濟學解釋不了房地產的問題，其實就是最基本的供求關系問題。