轉型是大勢所趨，這是房地產行業內外的共識。轉型如何轉？轉型之路如何走？答案還得從新城鎮化大背景中找。

新型城鎮化下的房地產市場空間在哪里

按照不久前召開的中央城鎮化工作會議和《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》，新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化，是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。新城鎮化是以人為核心的城鎮化。新型城鎮化不等于房地產化。那么，新城鎮化下的房地產市場空間在哪里呢？這需要我們從城鎮化的現狀和發展目標的差距中去尋找。

城鎮化率提高意味著城鎮常住人口和城鎮戶籍人口增加。2013年，我國城鎮化率53.37%，實際戶籍人口城鎮化率為35%左右，遠低于2011年世界52%的平均水平，也與80％的世界發達標準有著巨大的差距。3月16日新華社授權發布的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》顯示，新型城鎮化目標之一是到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右?？梢?，到2020年的未來7年間，常住人口城鎮化率將提高7個百分點左右，城市常住人口由此將增加9000萬至1億人，而戶籍人口的增長規模和總量只會更大。去年12月召開的中央農村工作會議首次提出、今年全國人代會《政府工作報告》再次明確：“今后一個時期，著重解決好現有‘三個1億人’問題，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。”這“三個1億人”就是房地產業的巨大發展空間。

具體地講，第一個“1億人”是新城鎮化下住房市場“蛋糕”的增量。若按照3口之家、戶均80平方米算，這“1億人”將使城鎮產生增量住房需求約3300萬戶、26億平方米。

其次，第2個“1億人”對象是城鎮棚戶區和城中村。那么這部分人住房現狀又是怎么樣呢？據2012年公布的人口普查結果，2010年中國城鎮居民有1700萬戶，人均居住面積少于8平方米。此外，有數據顯示，中國城鎮有2800萬戶住宅沒有自來水，5000多萬戶住宅廚房廁所不全。由此粗略估計，有1.6億至1.7億城鎮居民住房不具備基本居住條件，需要改造和升級。這又是一個巨大的住房升級需求空間。看到這一需求并進入和滿足這一市場，各地均不乏參與此類業務而獲得良好成長空間的房企案例。

此外，筆者此前曾經撰文提及，在以人為核心的新城鎮化理念下，新城鎮化的一個重要著力點將是充分規劃和利用好現有城鎮土地資源，通過舊城改造提升城市功能和城市建設水平，有效釋放城市現有土地資源空間。因此舊城改造將會是一塊巨大的誘人“蛋糕”。例如深圳規劃到2015年，用于城市更新改造的用地規模將達到35平方公里，預計總投資達1800億元。深圳作為一個改革開放中成長起來的新興城市，其舊城改造的規模如此之大，可見新城鎮化下全國舊城改造的市場“蛋糕”之大了。而棚戶區和城中村改造，只是舊城改造的一個方面。

第3個“1億人”強調推進中西部地區城鎮化，但對于房地產企業而言，機遇是均等的。此處不予贅述。

（未完待續） 

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第4期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com  Blog： https://tusq647.chinaceot.com