【提示】樓市從來都牽動著社會敏感的神經。中國樓市從來都不缺少話題。“五一節”假期，一篇《毛大慶：全國房地產將下行，搞不懂北京樓市》的文章引發市場熱潮，5月5日，萬科公司以總裁郁亮的名義緊急對外發出信息，否認全面看空內地樓市，并稱毛大慶言論是在警示樓市可能存在的風險，以便加以防范。以下便是這份毛總在一個沙龍上的發言。大家姑且理性閱讀吧：

　　今年的市場，和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較復雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現在重點關注的50個城市看，已明顯出現分化的特征，50個城市的背景：(國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，并拼到一起看過(嘲笑個人有病)，發現：179份文件前言不搭后語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方。

　　從這個國家有4部委以上文件開始，他的每個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，最多情況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標志了中國房地產比較明顯的各種各樣特征，萬科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態)。

　　這50個城市從13年底—14年初，出現了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現了較為明顯的特征：由于土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是沈陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像沈陽這樣的城市大概有30來個(在50個城市里面)，基本由于市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在于土地的價格在過去的一年里由于上漲的過快。

　　我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對于銀行的貸款、政策的收緊，這三點(兩個透支加一個收緊)，使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

　　輔助一個擾動因子，就是反腐敗(星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大)，作為我們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對于持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集(售價在4、5萬元每平)，其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

（未完待續）