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2014年房地產行業面臨的挑戰

在不容樂觀的國際經濟大環境和國內“改革進入深水區”的攻堅階段，2014年樓市總體向好的同時，行業面臨的挑戰也不容忽視。

一是樓市這只“孫猴子”仍將被套著“緊箍咒”。雖說前文判斷2014年調控政策將溫和中性，但它畢竟總會是樓市這只孫猴子頭上的一道“緊箍咒”。可以預見，在房價仍在頑強上攻，高房價令老百姓并不滿意，在新高層所倡導的市場長效機制真正建立起來之前（例如土地制度、稅收制度、財政體系等），樓市調控斷無結束的可能，行政干預和市場機制混合作用將會一直持續下去。

二是繼續遭遇“錢荒”困擾。在近幾年M2不斷大幅攀升的情況下，銀行業2013年半年季和年尾兩度鬧出“錢荒”。去年三季度以來，多地商業銀行明顯收緊房貸甚至暫停房貸。12月份的中央經濟工作會議明確提出“繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策”，試圖為經濟活力造血。只是房地產市場的貨幣“池子”早就呈溢出態勢。高層也一再喊話，強調流動性要更多地流向實業領域。有經濟學家分析說，貨幣政策一旦收緊，對房地產將是釜底抽薪。再放眼國際，美國QE退出將是房地產市場“一個很大的變量”，有行業人士如此警告。此前QE造成貨幣流動性過剩，大量熱錢涌入房地產市場。但去年以來市場流動性緊張持續。緊隨其后的是，美國去年第三季度的GDP增長為4.1%，發出明顯的經濟復蘇信號，或將吸引熱錢流出中國。

三是從市場面來看，高房價和高地價增加了項目操作的難度。前年年中開始一直延續去年全年的房價過快上漲，把房價推到了一個更高的區位。加之一年多來大幅攀升的地價、市場預期以及供求關系，都會影響2014年的市場走勢。高地價大大提高了開發成本，壓縮了企業的利潤空間，也增加了產品定位和定價的難度。另一方面，過快上漲的房價對購房需求又會產生擠壓和擠出效應。一旦遇到政策加碼，對市場預期的細微變化，理性的剛需主力客群缺乏追漲的動力，成交、銷售想要保持高位就非常困難。

四是中小房企業生存更加艱難。中國房地產市場經歷了十年高速發展，也經歷了十年三輪調控，早已過了“誰來了都能分一杯羹”的草莽時代。市場集中度在提高，行業門檻越來越高。2013年已有7家大型房企跨入“千億級”，形成行業巨頭；銷售額過500億元房企達21家，百億級房企則增至71家。這些大型標桿房企，他們的戰略意識、項目布局、營運水平和融資能力等高出一籌，對資源的吸引力也大大強于普通中小房企。除此之外，他們的融資能力也讓同行只能望其項背。近兩年，大型房企為建立穩健的資金鏈，紛紛拓展融資渠道。招商、萬科、金地、萬達、綠地等努力搭建境外融資平臺，旭輝控股、新城控股等一批區域性“龍頭”掀起內地成長型房企赴港上市的新一輪熱潮，并獲成功。另一方面，產銀深度融合正成為標桿房企探索融資變革的新途徑。繼越秀集團控股香港創興銀行、綠地集團控股盤錦市商業銀行后，去年10月萬科宣布控股徽商銀行。大型房企騰挪于資本市場，獲得穩健的現金流，進一步搶占市場先機，逐步形成贏家通吃的局面，中小型房企生存的空間將更為有限。行業加快分化、洗牌和整合就成為不可避免了。

2014，樓市將如何走過？

2013年樓市高燒之后，2014年會否退燒？其實，中國房地產市場從2003年起，十年歷經過三輪宏觀調控。但實踐證明，類似“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的行政化調控手段難以有效抑制房價的瘋漲。一年來的信息表明，新決策層已充分認識到，要走出越調越漲的怪圈，必須建立市場化手段為主，輔以政府調節的政策引導體系。從近期的十八屆三中全會可以預見在2014年的樓市調控中，去行政化、差異化政策將成為調控主流。在這樣的調控總方針下，可以預見，2014年各地將繼續因地制宜地對政策的執行尺度和力度進行微調，保持市場總體上平穩發展。房價上漲過快的一線和少數二線熱點城市將從嚴落實差別化的住房信貸、稅收政策和限購等措施，而庫存壓力較大的部分二線和三四線城市，調控的力度應該能松則松，不會太緊。

因此，綜合各方面因素判斷，2014年樓市將在房價趨于見頂中高位盤整，放緩漲幅。下半年如若遇到不動產登記、房產稅出臺等因素的影響，房價震蕩下行的可能性也較大，但基本上不存在大幅下跌的可能。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com