【原標題：研究顯示鬼城或許只是例外房產(chǎn)市場正復(fù)蘇】

• 與眾多的學(xué)者、專家、業(yè)界權(quán)威人士甚至海外媒體對中國近年屢屢出現(xiàn)的“鬼城”表示擔憂不同，近期，渣打銀行的一項研究則認為──鬼城或許只是例外，三四錢城市房產(chǎn)市場正復(fù)蘇。截然不同的兩種觀點，誰對誰錯？詳見：

  
  

盡管神木、溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)市場狀況令人擔憂，但是渣打銀行的一項研究表明，中國中小城市房地產(chǎn)市場的狀況并沒有人們想象的那么糟糕，“鬼城”或許只是例外。“四、五線城市房屋庫存存在較大問題的證據(jù)有限。”研究人員稱，“土地銷售強勁上揚表明小城市的房地產(chǎn)市場正溫和復(fù)蘇”。

從去年年中以來，中國樓市呈現(xiàn)新一輪強勁的增長。這讓所有唱空者顏面丟盡。現(xiàn)在，唱衰者開始從北上廣一線城市“撤退”，轉(zhuǎn)而對中小城市發(fā)起“攻擊”，認為那些地方存在嚴重的泡沫，且將率先破滅。他們的證據(jù)包括鄂爾多斯新城康巴什、溫州以及神木。

康巴什是鄂爾多斯為了緩解老城區(qū)住房和交通壓力而建的一個開發(fā)新區(qū)，卻以其耗資巨大、人煙稀少而為國人所知。“鬼城”一詞最早也是描述它所造。據(jù)說，那里的房價從兩萬跌至3千。溫州房價連跌23個月，近日更傳出“房主棄屋而去，銀行不得不接手”的消息。神木則因煤炭景氣不再，樓市炒作成無源之水，遂成崩塌之勢。

據(jù)此，唱空者們稱，中小城市經(jīng)濟落后，居民收入不高，人口總體上甚至在流出，剛需有限，從而導(dǎo)致那里的房地產(chǎn)市場嚴重供過于求，“基本到了無可挽回的地步”。

這是一個更加大膽的預(yù)言。事實上，逾200個中小城市的房地產(chǎn)市場活動狀況，是決定房地產(chǎn)行業(yè)對今年經(jīng)濟增長影響的關(guān)鍵。如果那里發(fā)生的和將要 發(fā)生的事實確如唱衰者所說，那么災(zāi)難無疑已經(jīng)臨近。何況，受限于相關(guān)數(shù)據(jù)的短缺，使得任何了解真相的努力都倍顯困難，這更增添了“鬼城預(yù)言”影響人們思維 的力量。

然而，渣打銀行的研究團隊通過對三項公開數(shù)據(jù)——通過土地成交量減去房屋銷售量計算出的房屋庫存水平、可售住宅面積、土地交易量——的分析發(fā)現(xiàn)，盡管很多中小城市房屋銷售復(fù)蘇程度弱 于大城市，房屋庫存水平似乎也沒有下降，但很多中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商正在購入土地，這表明他們?nèi)韵鄬春梅康禺a(chǎn)行業(yè)的前景。

近幾年，渣打銀行的研究團隊通過使用購地數(shù)量和房屋銷售量構(gòu)建了一個簡單模型，用以評估中國一線到三線城市當前或短期內(nèi)的房屋庫存狀況。一個成 功的先例是，2012年鑒于預(yù)期房屋供應(yīng)十分有限，該模型確顯示一線城市的房價可能上漲，事實果然如此。對于中小城市，這個模型給出的提示是，“城市越 小，庫存越糟糕”的說法并不成立。

渣打銀行使用的第二組數(shù)據(jù)是40個城市的可售住宅面積。該數(shù)據(jù)由某網(wǎng)站提供，相關(guān)數(shù)據(jù)從2006年開始。40個城市中包含4個一線城市、6個二線城市、5個三線城市和25個中小城市。可售住宅面積包含已獲得銷售或預(yù)售許可的住宅面積，包括在建房和竣工住房。

該組數(shù)據(jù)表明，今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降，從2012年的353萬平方米下降至2013年6月的339萬平方米。三線以下城市月 均可售住宅面積在此期間基本持平，過去18個月保持為260萬平方米。換句話說，中小城市似乎正被庫存所困擾，盡管并未看到小城市庫存增加的跡象。

“不過，我們不能排除一些房屋沒有進入市場，以避免出現(xiàn)令人緊張的高庫存的可能性。也就是說，如果開發(fā)商感覺市場不能夠消化他們的現(xiàn)有庫存，他們可能會推遲申請銷售許可。”研究人員稱。

最后一組是土地成交量數(shù)據(jù)，也是現(xiàn)有的唯一涵蓋超過300個城市的數(shù)據(jù)。這組數(shù)據(jù)給出的是二線城市和數(shù)百個較小規(guī)模城市(包括三線城市)的土地 銷售增長狀況。該數(shù)據(jù)顯示，中小城市的土地市場似乎恢復(fù)良好，小城市土地成交量自2012年初觸底之后，2013年5～7月間同比增長50%。土地市場的 狀況表明，開發(fā)商正試圖增加在中小城市的土地儲備，這暗示在中小城市供應(yīng)過量并不是普遍存在的問題。

“在中國650多個設(shè)市城市中，其中約有300個城市推動著全國住宅房地產(chǎn)市場。如此龐大的基數(shù)，各種情況都有可能發(fā)生，包括像鄂爾多斯那樣的 情況。然而，除個別的“鬼城”以外，中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下——這將使那里的開發(fā)商擔憂。然而，土地市場活動表明開發(fā) 商們擁有足夠的現(xiàn)金和信心購進更多土地，可售住宅面積表明，中小城市的房地產(chǎn)市場動態(tài)整體上保持著穩(wěn)定。”研究人員稱。