文∕涂山青

3月底4月初，是中央規(guī)定地方“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的最后期限。各地細(xì)則“踩著點(diǎn)兒”蹣跚亮相。被新華社官方微博稱(chēng)為“十年來(lái)最犀利狠招”的“國(guó)五條”及實(shí)施細(xì)則，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸嗎？對(duì)此，業(yè)界樂(lè)觀和悲觀的看法都有。我們姑且不下結(jié)論，深入分析一下中央和地方對(duì)待樓市和調(diào)控的態(tài)度博弈然后再作判斷。

中央和地方的政策博弈

政府因素中，中央政府和地方政府面對(duì)樓市的心態(tài)差異，無(wú)疑是影響調(diào)控效果的重要方面。先分析中央政府的心態(tài)。

一是中央政府投鼠忌器。

從中央出臺(tái)政策的文字表述，例如“保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展”、“遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲”以及近兩年曾提及的“使房?jī)r(jià)回歸到合理水平”，我們可以窺見(jiàn)中央政府的調(diào)控目標(biāo)并不像有些人想象的是要打壓房地產(chǎn)，而是“保”、“促”和“遏”。這符合中央政府的執(zhí)政目標(biāo)──發(fā)展經(jīng)濟(jì)，改善民生。“保”和“促”是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，“遏”是呼應(yīng)社會(huì)訴求，顧及民生需要。“保”是最根本的，“遏”的前提是“保”。不管是“保”和“促”還是“遏”，都沒(méi)有要打垮房地產(chǎn)的意思。畢竟，打垮房地產(chǎn)會(huì)拖累宏觀經(jīng)濟(jì)。這是房地產(chǎn)利益鏈上的各方誰(shuí)也不愿意看到的。問(wèn)題是中央政府在“保”“促”和“遏”之間如何掌握平衡，就是一個(gè)頗為棘手的事，出臺(tái)政策時(shí)投鼠忌器。十年來(lái)樓市屢調(diào)屢漲，這一輪的“史上最嚴(yán)”調(diào)控也并未讓房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下降，也就不難理解了。

客觀而論，這一輪嚴(yán)厲的調(diào)控組合拳打了三年，投機(jī)投資性購(gòu)房得到一定程度的遏制，房?jī)r(jià)漲幅總體上放緩。但調(diào)控的效果也僅此而已。治標(biāo)的作用都有限，更遑論治本。主要靠限購(gòu)、限貸和限價(jià)等行政手段阻擊房?jī)r(jià)，不可能起到治本的作用。所以樓市“給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛”。

二是地方政府大打太極。

地方政府是房地產(chǎn)利益鏈上的重要一環(huán)。也有很多觀點(diǎn)直陳地方政府是高房?jī)r(jià)的重要推手。不妨看看“國(guó)五條”出臺(tái)后的地方政府表現(xiàn)吧：正如此前人們普遍預(yù)料的，除京、滬兩地稍嚴(yán)外，其余均大打太極，內(nèi)容既粗且略（無(wú)怪“細(xì)則”被批為“粗則”），回避20%的個(gè)稅如何征收、首套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關(guān)鍵性問(wèn)題。中央再一次要求地方出臺(tái)的“限價(jià)”令再成“限漲”令（大多規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅限制在GDP增幅或人均可支配收入增幅之內(nèi)）。更絕的是南京版細(xì)則，內(nèi)容甚至只有寥寥132字，被網(wǎng)友笑稱(chēng)為“一條微博”。杭州細(xì)則更甚，全文連標(biāo)點(diǎn)符號(hào)共35個(gè)字，民眾大呼地方細(xì)則“沒(méi)有最省，只有更省”。海南則干脆直接宣布不出臺(tái)細(xì)則。理論界有人直言，從地方細(xì)則角度看，“國(guó)五條”已成一紙空文。

難道中央揮向再一次發(fā)燒的樓市的這一“拳”，又將打到空氣里？無(wú)怪乎國(guó)務(wù)院前任總理溫家寶發(fā)出“政策不出中南海”的慨嘆。

對(duì)于最受關(guān)注的20％個(gè)稅，“國(guó)五條”細(xì)則只是要求從嚴(yán)，但是對(duì)于如何征收，什么時(shí)候征收并無(wú)明確要求。雖然國(guó)稅總局和住建部正研究20%售房個(gè)稅相關(guān)執(zhí)行的技術(shù)細(xì)節(jié)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為短期內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行的可能性幾乎為零。因?yàn)闅v史的原因，各地現(xiàn)有存量房信息登記不嚴(yán)、不全，統(tǒng)計(jì)口徑不一，可能導(dǎo)致稅務(wù)部門(mén)無(wú)從查實(shí)房屋原價(jià)；另外，民間普遍認(rèn)為，個(gè)稅政策如果人性化執(zhí)行，那么扣稅操作中還應(yīng)考慮二手房賣(mài)方的裝修成本、曾經(jīng)支付的銀行貸款利息以及通脹因素等。而這更可能是一個(gè)理不清的亂頭緒。

利益相關(guān)方總是想從政策本身窺探?jīng)Q策層的調(diào)控底線。仔細(xì)研究“國(guó)五條”及其細(xì)則，人們發(fā)現(xiàn)，前兩年高調(diào)提及的“房?jī)r(jià)合理回歸”這樣的用語(yǔ)并未出現(xiàn)；還有，《通知》中說(shuō)的是“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，用詞是“應(yīng)”而不是“必須”，這都給了市場(chǎng)相當(dāng)?shù)南胂罂臻g。

有網(wǎng)友就直言，無(wú)論是中央政府還是地方政府，本身都是房地產(chǎn)發(fā)展的既得利益者（中央政府有經(jīng)濟(jì)發(fā)展和惠民生的需要，地方政府有土地財(cái)政和出政績(jī)的需要）。李克強(qiáng)、汪洋近期都說(shuō)過(guò)改革就是拿刀“割自己的肉”之類(lèi)的話。可以想見(jiàn)，在“GDP崇拜”下騰挪于仕途的地方官員，真正有這樣勇氣有幾個(gè)？

聯(lián)想到近幾年樓市越調(diào)越漲的歷史，以及房產(chǎn)稅擴(kuò)容和40個(gè)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)這些可為而不為的政策“難產(chǎn)”，人們擔(dān)心，“20％交易個(gè)稅”則是一個(gè)幾近不可為的政策。所以，在3月1日“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)之后市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短暫恐慌期后，隨著地方細(xì)則的溫柔亮相，市場(chǎng)又慢慢轉(zhuǎn)向積極預(yù)期。知名金融專(zhuān)家郎咸平在其微博上表示，由于“國(guó)五條”引得市場(chǎng)房?jī)r(jià)和交易量竟然暴漲，“國(guó)五條”真正的贏家是政府，“因?yàn)椴坏愂赵黾樱捎诜績(jī)r(jià)暴漲，賣(mài)地又可賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)了。”看來(lái)，在土地絕對(duì)壟斷的情況下，房地產(chǎn)這只“孫猴子”怎么折騰也跳不出政府這個(gè)“如來(lái)佛”的“掌心”。

有媒體透露，住建部正在使用各種方式對(duì)地方落實(shí)“國(guó)五條”細(xì)則的情況進(jìn)行“摸底”和“調(diào)研”，但尚未最終確定是否再向地方派出督察組。對(duì)于北京等少數(shù)大城市出臺(tái)的地方調(diào)控細(xì)則，住建部初步認(rèn)為較好地落實(shí)了中央精神，而對(duì)于部分城市出臺(tái)的政策持“保留意見(jiàn)”。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2013年第4期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com