文∕涂山青

持續調控下，養老地產漸熱

持續的樓市調控帶來的“商業地產熱”和“旅游地產熱”已開始在一些城市顯現“過熱”勢頭。隨著人們生活水平的提高和中國老齡化社會的快速到來，養老地產成為房地產行業和社會資本關注的熱點。知名房企如保利、遠洋、首創、華潤、綠地、復地、富力等已紛紛開始試水養老地產。2010年底，萬科也高調宣布養老地產已成為旗下業務版圖的新分支。萬科總裁郁亮要求其北京、上海公司率先探索養老地產的成熟運營模式，并表示利潤率問題萬科并不是很關心。隨后，萬科在其全國的部分項目中，逐漸配備養老地產產品。此外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資本也積極圈地進軍養老產業，他們旗下已有多家中高端養老社區相繼竣工。有報道說，主要幾家大型險企近3年來已向養老地產領域投入500多億元。那么，養老地產會成為地產業下一個“香餑餑”嗎？

老年化社會背景下，養老地產大有可為

目前我國已進入老年化社會。按聯合國的標準，60歲以上人口比例占到10％即標志著進入老年社會，而根據2010年11月第六次全國人口普查結果，我國60歲及以上老年人口已達1.77億，占人口總數的13.26%，而且每年以近1000萬人的速度增加，勢頭迅猛。預計到2020年，中國老齡人口將占到30%。而社會的發展，觀念的更新，城市生活壓力加大，使得城市家庭核心化和小型化趨勢逾加明顯，子女與老人分開居住成為一種普遍選擇。調查顯示，20世紀90年代，中國老年人口中，有70%的人與子女同??；而現今城市老年空巢家庭增長到40%～50%，有的甚至達70%～80%。有人預言，21世紀將是老年人獨居的時代。

代際分離更加凸顯了家庭養老的現實困難。一個龐大的養老市場已悄然浮現。老年人口規模大，消費潛力大。有研究表明，2010年我國養老產品市場需求為1萬億元，而市場實際有效供給僅500億元，缺口巨大。研究預計，中國近中期整個養老產品市場規模將達到4萬億元。尤其是養老住宅市場，國內才剛剛起步，其長期的經濟和社會效益不容忽視。正是如此，與老年人“住”緊密相關的養老地產作為“銀發產業”中最誘人的一塊“大蛋糕”，吸引著越來越多的資本覬覦爭食。

前景與錢途：養老地產的模式之困

養老地產是集合了老年居住、服務、醫療保健、旅游、度假、教育等多種功能的地產項目形態，這種復合地產項目的利潤來源不止是住宅產品銷售，還來源于完善的配套服務帶來的增值效應。養老是一個系統工程，絕不是蓋幾棟房子那么簡單。養老地產不同于政府純公益性質的養老院、敬老院。養老地產打造的應該是集居住、商業、醫療、度假為一體的成熟社區，除了給老年人提供完善的硬件設施，還需要提供優質的軟性服務。養老地產目前至少存在這樣幾個現實障礙：

一是缺乏政策扶持。業內人士認為，近幾年國家提出大力發展養老產業，但鼓勵僅停留在口頭上，目前國家還未出臺扶持養老產業發展的具體政策，各地城市規劃中沒有“養老產業用地”這一土地專項用途，絕大多數養老項目的土地只能以招拍掛方式通過市場競價獲得，導致項目的土地成本高。而且，養老地產的用地性質目前也無明確規定，開發企業通常以住宅用地、醫療衛生用地或工業用地形式拿地。不論哪種形式拿地，由于缺乏可操作的政策，用地條件和成本上得不到優惠和扶持，令投資企業心有余而力不足。就地方政府而言，擔心開發商“掛羊頭賣狗肉”，以養老的幌子拿地搞商業地產，因此也存有政策顧慮。

二是項目盈利難題。養老地產目前虧損多、盈利少。養老地產所需要的配套服務功能投資大，回報需要一個漫長的過程。例如，老齡社區建筑和裝飾的特殊需要──大面積無障礙通道、慢速電梯、室內空間無棱角設計、家俱用品軟體包邊等，成本比普通商品住宅社區高出近1/3。而養老地產在我國現階段尚處于萌芽狀態，無論是市場還是項目都遠未形成規?；?，綜合成本高，這類項目基本上都屬于虧損狀態，個別項目能夠做到微利已屬不易。有操作養老地產項目的開發商感嘆進退不得，“騎虎難下”，還有的預言投資養老地產“十年內難有利可圖”。這似乎形成了“圍城現象”，城內的想出去，城外的想進來。

前景無限，“錢途”坎坷。這就是目前中國養老地產的尷尬。

三是項目選址和配套問題。為了適當攤薄項目成本，養老地產項目多在遠離市區的偏遠區域拿地，投資企業出于前景顧慮，項目配套設施不足，讓入住的老人深感不便，客觀上制約了需求，一些項目長期入住率低，影響了項目效率發揮，經濟效益更是無從談起。2012年8月武漢首個高端養老地產QY頤樂園項目陷“退房門事件”即是一例。該項目宣稱是華中地區首個專業醫療康復養生中心，由于工程進度延誤造成延期交房，加之租住費用和服務費用偏高，引發業主不滿，導致部分業主集體要求退房。業主集體交涉達半年拿不到退款，從而演變成一個不大不小的“退房門事件”。

四是盈利模式選擇難題。養老地產尚屬新生事物，盈利模式選擇在業內被比喻為“摸著石頭過河”。比較有影響的養老地產項目北京太陽城和上海親和源，分別選擇了“租售結合”和“只租不售”兩種運營模式。但這兩種模式在實際運營中都存在比較明顯的困惑：北京太陽城項目70%開發老年住宅，對外出售；30%建為老年配套服務的商業設施例如醫院、租住型老年公寓，開發商持有物業。老年公寓入住時須一次性交納最少40萬元以上保障金。一個小套間月租金2000多元，如果請護工少不了3000元，再加上伙食費和其他一些服務費，一對老齡夫婦每月開銷需6000多元，顯然一般人難以承受。上海親和源實行的是會員制租住服務。其會員收費分為年費和卡費。親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，使用期限與房屋土地的使用年限相同，2008年進入市場時A卡會員費89萬元（一次性繳納），然后按戶型分小、中、大套交年費2.98萬元到6.98萬元不等； B卡為“終身卡”，有效期至老人生命終結，但上限為15年，未住滿15年的多余費用可退還，B卡會員費也是按小、中、大套分收取，分別是45萬、55萬、88萬元，年費統一為2.98萬元。A、B卡會員均只有使用權，房屋產權為公司所有?？梢娪H和源的門檻甚至更高。這兩種模式都把大多數普通工薪族退休老人擋在了門外。

養老地產領域比較普遍實行的會員制和保證金制度，在社會上引起廣泛爭議，遭到詬貶，有人認為會員所交“會費”（卡費）或保證金的性質不清──到底是投資行為還是抵押？恐怕連開發商也說不清楚。如果是抵押，那么向入住者每人收取幾十萬甚至上百萬的抵押費明顯不合理，甚至有專家直指有“非法集資”之嫌。正是因為爭議大，據傳民政部門正在抓緊研究，將出臺政策進行規范，不再允許收取高額會員費和保證金。

五是經營管理難度大。一個完善的養老地產項目就是一種復合型的綜合服務體，老年人居住只是其基本功能之一。老年護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務一直到日常起居呵護，才是本質特征。除了項目規劃中需要更多特別專業的設計之外，其運營和管理橫跨養生、保健、護理（治療）、娛樂、度假等多個領域，而這些領域中養生、保健、護理和治療服務專業性強，進入臺階都相當高，要形成產業規模和體系更是難上加難。項目除了提供能滿足老年朋友食、住、健、樂的設施設備，還需要有一支精心打造的專業管理團隊。我們看到一些養老項目之所以難以為繼中途夭折，往往就是經營管理上出問題。

上海親和源的目標是做成中國養老地產的領軍企業。其在經營管理上探索實行會員制的養老連鎖模式，并已初見成效。成為親和源的會員后，老人可以住北京，也可以住上海，還可以住海南或者東北等公司連鎖機構。親和源的管理目前由理事會承擔。在發展模式上，除上海親和源擁有項目產權和管理權外，在其他城市的布局更多采取合作方式。親和源的目標是整合資源，通過搭建一個養老平臺，制定一整套標準，開發一整套軟件，可以合作開發，共同持股，如北京、成都、重慶、西安、青島項目；甚至親和源只輸出品牌、輸出管理，如營口、海寧、黃山、海南項目。親和源的項目經營則多采取外包方式，比如餐飲、醫療、物業、保潔等，都選擇外包。目前親和源各種模式發展的項目已達10余個，發展勢頭良好。

期待突破

養老產業是社會公共事業。養老地產帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策取向和扶持措施對養老地產的發展至關重要。事實上，政策因素也是養老地產的投資者首要考慮的問題之一。一般需要政府在稅收減免、土地取得、貸款政策（如貼息、低息）等方面給投資者提供一定的優惠，但是目前各地還沒有這類政策。我們欣喜地看到，今年北京市率先把養老設施用地納入年度國有建設用地供應計劃，此舉被業界稱為養老地產元年；上海將出臺“全國補貼力度最大、最細”的基礎養老設施補貼方案，并且重點鼓勵民資進入。我們相信，京、滬等城市的政策探索所形成的示范效應，將有助于推動整個養老地產行業政策環境的營造。

另一方面，做養老地產，商家也不能僅僅盯著老年人的錢包，如果利字當頭，過于看重短期回報，就很難獲得市場的認可。養老地產的投資者和經營者在追求經濟利益時更應注重社會效應，從真正服從于和服務于老年人養老需求的角度，科學規劃，合理定位，“硬件”要硬，“軟件”要軟，特別是在精心管理和周到服務上下功夫，做可持續的養老產業，才能真正實現雙贏。

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：https://tusq647.chinaceot.com