霧里看花花非花。

那么，這一輪的樓市回暖是真回暖還是下一步深度趨冷之前的“回光返照”？

不可否認，樓市之所以能從去年下半年嚴重“看跌預期”下的低迷中迅速反轉回暖，與決策層對樓市調控力度的把握不無關系。也許是因為宏觀經濟嚴重下滑的巨大壓力而面對調控“投鼠忌器”，例如，明知降準、降息將有助于開發商“放虎歸山”，但為宏觀經濟發展需要而不得不為之；到目前為止今年時間已過去大半但熱議中的房產稅擴大試點尚無動靜；一些地方對樓市政策執行上的“微調、預調”得以過關，等等。

但是，非常明確的、也是房企不應錯誤判斷的是，決策層對樓市調控的決心和目標不會改變。這從決策層和監管層近兩個月來對樓市密集“喊話”可見一斑。下半年若房價繼續上漲，樓市再出新政也就是非常必要的了。

面對這一輪的樓市“回暖”，決策層并不是束手無策，手中并非沒有底牌。例如，抓緊出臺40城市房地產信息聯網后的監管細則以封殺異地炒樓，提高二手房交易稅，房產稅擴大試點，收緊和微調預售制度等等。7月下旬以來有關“取消商品房預售制”的風聲鬧得業界非常緊張，8月初又有“北京將暫停審批高價房入市”的傳言四起。這些，難道都是空穴來風？還有，7月下旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省市貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查，難道不可以理解成這是為調控新政出臺作前期調研和政策準備？

8月9日，新華社發表“新華時評”稱，面對事關重大、情況復雜的房地產市場調控，“中央有決心，更有辦法；有既有的措施，更有政策儲備”。想必大家都能聽出弦外之音吧？也有人認為，近幾個月在本應是樓市淡季時間里出現成交大幅上升、價格上漲，市場“回暖”的信號已非常充足的情形下，新的調控政策出臺已是箭在弦上。

因此，業界對當前的行業市場形勢至少應有這么幾點清醒認識：

一是目前房價仍處高價位，離中央的調控目標相差太遠，政策大環境仍呈高壓態勢，而且中央的調控政策和目標未變，調控力度未減，調控措施肯定還將不斷得到強化，并且有可能在近期再出打擊房價上漲的新政。如果考慮到這一輪上漲給調控帶來的壓力和沖擊，為防止即將到來的“金九銀十”和元旦、春節旺季市場樓市過熱，8月份應是政策的一個“窗口期”。雖然市場總體上還未呈過熱態勢，但成交普遍回暖和局部地區房價的持續止跌回升已引起決策層的足夠重視。

二是剛需族不可能維持持續熱銷，市場面支持樓市熱銷的動力不足。因為在限價和限貸不放松、限購趨嚴（因為40個城市信息聯網并繼續擴展）的情況下，剛需集中釋放后的市場后繼需求乏力。這是專家和多數業界人士的普遍共識。

三是市場存量房包袱仍然沉重，總體上庫存壓力還在膨脹。國家統計局8月9日發布的數據顯示，7月末全國商品房待售面積3.17億平方米，比6月末增加259萬平方米，比2011年末的27194萬平方米增加4506萬平方米，增幅達16.57%。還有，各地近兩年開建但延期完工的保障房將在下半年間較大規模集中入市，再添市場壓力。

無論從我的個人接觸還是行業面上傳出的信息都能感覺到，市場“回暖”已明顯讓一些開發商再度信心膨脹，降價動力減小，少數地方的項目甚至盲目跟風追漲，這都是非常危險的。

霧里看花花非花。其實，從去年7月至今全國房地產開發投資增速呈逐月下降，以及今年1至7月份開發企業土地購置面積同比下降24.3%的趨勢可以看出，行業整體上對調控和后市呈謹慎態度，調控仍處于敏感期。8月初的一個“取消商品房預售制度”傳言就令地產股全線大跌（雖然之后住建部出面辟謠），市場對出臺調控新政的恐慌心理和行業抗調的脆弱性由此可見。因此，在這個亂花漸欲迷人眼的當口，需要保持客觀和理性，認清形勢，判準大勢。明智的開發商不可頭腦發熱，市場不應過度刺激百姓和決策層的神經。開發商仍應謹記調控的“達摩克利斯劍”還高懸頭頂，正視目前的庫存仍處于歷史高點的現實，把好日子當苦日子過，把困難想充分一點，把辦法想充足一點，堅持相對靈活的營銷手段，以消化庫存、回籠現金為第一目標。牢記手中有糧，心中不慌。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2012年第8期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com