招數一:用足公積金政策

購房者D先生,購買第一套房產時用了組合貸款,目前尚有10萬元的公積金貸款沒有還清,準備為孩子購買一套學區(qū)房,需要貸款100萬元左右。因為購買的是二套房,商業(yè)性貸款利率要“享受”基準利率1.1倍(6.53%)。貸款20年,利息總支出約為79.4萬元。

減息方案:先向父母借款10萬元還清公積金貸款,然后申請組合貸款,按照D先生夫婦的公積金繳交情況,第二次使用公積金貸款可以申請60萬元公積金貸款,這樣只要再申請40萬元的商業(yè)性貸款即可。因為公積金貸款的利率不受使用次數的影響,他們的利息總支出可以下降到約58萬元 (其中公積金部分約為26.2779萬元,商業(yè)性貸款部分約為31.7673萬元),自己為房貸降息約20萬元。至于父母的借款,可以等新買的房產交房后,再申請公積金裝修貸款歸還。這樣,總的負債額度沒有變化,但利息支出可以大大降低。

注意事項:公積金貸款的額度受到貸款次數及儲存賬戶余額的限制,購房者如果前一次貸款辦理了沖還貸,再次購房前最好提前終止,攢足余額,以用足再次貸款的上限。另外,新房交房后不要忘記辦理公積金裝修貸款(目前該項貸款暫時停辦,不久后應該可以恢復)。如此,購房時不必預留裝修費用,可以盡量多付首付款少貸款,也能起到少付利息的效果。

招數二:巧選房貸理財產品

購房者W小姐經營一家網絡紅酒公司,目前準備購買婚房。由于父母購房時參與貸款,按目前的政策不能享受首次購房優(yōu)惠利率,需要貸款150萬元。

減息方案:將房貸和自己的流動資金賬戶關聯起來,辦理理財型房貸產品,如深圳發(fā)展銀行的“存抵貸”業(yè)務。由于W小姐經營需要保留一定金額的備貨資金,這部分資金以前只能獲取活期利息。辦理了“存抵貸”業(yè)務,W小姐就可以把這部分時常閑置的資金劃入房貸還款賬戶,銀行將按照一定的比例視作提前還貸,并將節(jié)省的貸款利息作為理財收益返還給W小姐。

注意事項:按“存抵貸”業(yè)務的規(guī)定,并不是全部的存款都能被抵扣,而是按照一定的比例計算,比如10萬元存款的抵扣比例為85%,按貸款基準利率計算,客戶的理財收益率可達到2.73%。另外,還款賬戶中的金額必須超過5萬元才能抵扣。因此,這種房貸業(yè)務比較適合常有大額現金流的個人經營戶,普通工薪購房者辦理后起到減息的效果則不明顯。

招數三:調用已有產權房

購房者H先生,打算乘樓市調整投資一套市中心小房型,但有過多次貸款紀錄的他遭遇三套房停貸政策。中介告訴他,即便個別銀行能夠辦理,也要他承擔基準利率1.2倍(7.13%)的高利率。按照貸款額100萬元計算,20年貸款期的利息總額約88萬元。

減息方案:將自己手中持有的無貸款產權房抵押,辦理房屋抵押消費貸款,視H先生的資信情況及貸款額度,銀行可能給予他基準利率1.15倍甚至1.1倍的利率。如果按照1.1倍利率(6.53%)計算,大約能節(jié)省9萬元的利息。

注意事項:辦理房屋抵押貸款必須是已經還清貸款的產權房。此外,銀行對房產本身的價值、房齡以及借款的額度都有一定的要求,借款人此前的信用記錄及職業(yè)背景等對貸款的最終利率確定也會起到很大的作用。

招數四:先買房后領結婚證

購房者L先生和T小姐,準備近期領取結婚證,然后共同出資購買婚房,由于L先生曾經有過貸款紀錄,共同貸款購房不能享受首套房利率,組合貸款中商業(yè)性貸款部分要承擔1.1倍利率。

減息方案:先用沒有貸款紀錄的T小姐一個人的名字購房,買房后再領結婚證,然后在產證上增加L先生的名字。目前,首次購房者最低能夠享受基準利率75折 (4.46%)的優(yōu)惠,相比1.1倍利率要相差2個百分點。而按照目前房產稅收的相關規(guī)定,產證上增加配偶的名字將按照贈與方式計稅,以贈與的份額按3%繳納契稅。按L先生和T小姐準備購置200萬元房產,每人占一半份額計算,他們需要繳納3萬元的稅款,加上其他一些公證、登記費用,最多不超過4萬元。而如果按照150萬元的貸款額計算,首套房和二套房貸款相比,20年還款期利息的總差額將達到42萬元之巨。

注意事項:在沒有確定夫妻關系的情況下共同出資購房,可能蘊含一定的風險,當然,這可以通過協議規(guī)避。采用上述方法還要考慮一個人的收入水平是否會影響總的貸款額度。另外,公積金貸款以夫妻雙方名義申請的額度要大于以單人申請,所以還要綜合考慮雙方公積金貸款的可貸額度。

(文中房貸計算數字僅供參考,具體以銀行計算為準)