去年的那個冬天，中國的樓市格外寒冷，那是因為樓市堆積了十年的價格泡沫，在下半年世界范圍內經濟危機的催化和沖擊下，集中爆發了;可這個春天卻很反常，似乎去年那個冬天的樓市陰霾很詭異地被一夜驅散，無緣無故地就“暖”起來了。　　玩銀行的陰謀去年的那個冬天，中國的春節過后，在短短的兩個月內，樓市的突然“變臉”，其實是利益集團和被利用一族共同導演和精心策劃的一場陰謀而已，而至于誰是利益方?誰是被利用一族?往往也很難界定，但從假按揭的程度和退房潮的規模看，這場鬧劇完全是利益人結伙制造了的暖春假象。　　首先是渲染所謂“小陽春”的假象聲勢，然后是迷惑銀行制造假按揭，最后迎來開發商回購的退房潮而收場，“三步曲”的落幕，意味著開發商成功完成了從銀行套現的目的。　　樓市格外寒冷，那是因為樓市堆積了十年的價　　其實房地產市場在交易過程中，退房是一件十分正常的現象，但近來北京市場能有高達 20%以上比例急劇頻繁的退房潮現象，足以說明了離了譜的不正常，由假按揭演變出退房潮的結果是開發商成功套現，銀行遭遇綁架，隨眾購房者被忽悠套牢，御用專家完成主子的任務后華麗轉身。　　不妨我們深度剖析假按揭的實質，開發商利用本單位或相關人的身份證，在銀行審貸不嚴密的默契中，在實際沒有收取首付款的情況下，套取了銀行高比例的按揭放款，甚至有的銀行在沒有辦理房地產交易市場產權證的情況下，就為“假購房人”辦理了抵押手續，這樣，開發商不能總讓“按揭人”背負著銀行的按揭貸款債務，于是，名曰“退房”實則“更名”的退房潮便產生了，往后的日子只是開發商用銀行房貸的按揭款的一部分，逐月付給銀行月供而已。　　樓市格外寒冷，那是因為樓市堆積了十年的價 通過這樣的“購房人”名頭轉移，開發商在套取了銀行8成的按揭款項后，實際的交易結果就又重新回到了原點，而開發商期望日后擇機賣房，如果房價漲了就順利出手，跌了就有可能逾期還貸甚至停止還貸，形成銀行的不良資產，結果銀行日后的潛在危機一直潛伏著。　　樓市格外寒冷，那是因為樓市堆積了十年的價　　在“三步曲”中，第一步的忽悠，是為銀行做假按揭埋下伏筆，也為隨眾購房跟進者挖好了被套牢的陷阱;第二步的假按揭才是整個陰謀策劃的真實目的;而第三步的退房只是收場而已，如果不辦理“退房”，極有可能讓雇來的沒有支付首付款的“假購房人”一旦變卦，就變成了不用繳納首付的“真購房人”，所以，“三步曲”環環相扣步步緊跟。　　而真正因隨眾心理而跟進的退房，只能是那些沒有獲得房屋銷售許可證的違規銷售的部分，即所謂的以“內部認購”、“交誠意金”或“會員登記”等名目繁多進行預先違規銷售的，而對于那些已經獲得銷售許可證的開發商，在好不容易售出房子的情況下，絕不會那么高尚好心給退房的。　　在房展會結束后的統計數據中，我們總能看到“意向成交”這樣的名詞，何謂“意向成交”?其實絕大部分是在沒有獲得銷售許可證的情況下違規預售，開發商如果獲得了銷售許可證，第二天就會急不可耐地與“意向成交”客戶簽訂“房屋買賣合同”，促使其鐵定成交，免得夜長夢多造成真正的退房。　　玩銀行的陰謀 去年的那個冬天，中國的 因為“小陽春”的醞釀和忽悠，使假按揭成功辦理，然后房屋產權有重新回到開發商手里，通過這樣的一頓折騰，個別購房者跟進了，開發商套現了，而銀行日后的危機卻埋下了，甚至很多開發商從抵押套現的那天起，就注定要把這個包袱甩給銀行，根本就沒打算還貸，而難道銀行的行長和審貸人員就是傻瓜嗎?絕對不是，有的銀行在冠冕堂皇地喊著保增長，其實是在無所顧忌甚至私欲驅使，否則銀行手里不會有那么多堆積如山的不良資產。　　去年的次貸危機并沒有對中國的金融體系因房地產而感到危機，那是因為前幾年來房地產的價格泡沫，實質上并沒有給銀行帶來多大的風險，因為前幾年樓市的假按揭現象還遠沒有現在這樣猖獗，而如今的假按揭和大規模的退房潮，那將預示著銀行資本已經真正進入了高房價高泡沫的樓市中去了，這是十分危險的。　　從表面上看，這輪大規模的退房潮給開發商帶來了壓力，其實不然，因為從內在實質上，沒有誰比開發商更得意、更竊喜辣姜：退房潮是開發商……絕對的陰謀：開發商為什么一定要消滅經濟適用房　　經濟適用房是什么?　　這是談論的前提，很多人沒有弄明白這個前提，就加入了論戰的行列。消經濟適用房的謬論，我要再次澄清和強調的是：經濟適用房是一種權利!扼殺經濟適用房其實就是為了滿足少數既得利益集團的私欲而毀滅一種權利。　　為什么這樣說?　　經濟適用房是政府出地、減稅費，而由居住者承擔建筑成本。經濟適用房是什么?筆者所指的經濟適用房具體包括兩種形式：一種是居民自建房，居民自己承擔建筑成本+拆遷成本(毛地);另一種是居民購房，由購房者承擔建筑成本+政府限定的開發商利潤(現在的經適用房一般是由開發商建造，利潤被要求在3%以內，而根據規定，建造經濟適用房的土地由政府無償劃撥)。　　也正是因此，筆者在劃分房地產市場的時候，論述經濟適用房問題的時候，首先就把自建房放在第一位。我國廣大農村居民，正是在政府出地、農民承擔建筑成本的模式下，以人均不足城鎮居民三分之一的收入，自行解決了住房問題。自建房好比自由戀愛對婚介所、家庭主婦自己做飯對飯店的競爭一樣，可以與開發商構成競爭關系，拉低房價。在城市，自建房往往以合作建房的形式體現出來。而不愿意自己建房的，由政府代替開發商，擔當中間人的服務角色，幫助居民建造經濟適用房。　　顯然，這兩種方式都有別于傳統意義上的政府建經濟適用房分配給民眾的模式，以往的那種模式由于政府完全控制資源而衍生出大量的腐敗行為，也正是借助過去經濟適用房分配過程中的種種不平現象，既得利益集團借刀殺人，借助部分民意的支持，一再要求扼殺經濟適用房，因為他們非常清楚，經濟適用房不僅是商品房最大的威脅，更是民眾實現自建房權利回歸的一條捷徑——這將徹底打破開發商的壟斷地位，宣告其暴利時代的結束。扼殺掉經濟適用房，就可以徹底斬掉民眾自建房的權利(經濟適用房是什么?因為自建房的核心是政府出地，居民承擔建筑成本，這正是居民自建房權利通過經濟適用房得到的一種體現)，而把他們趕向既得利益集團的血盆大口，接受盤剝和壓榨。　　正因為發達國家普遍給予政策支持的自建房在我國城市基本上是被禁止的，使得自建房對商品房的替代作用被瓦解。在發達國家，自建房(包括合作建房)一直是商品房的有力競爭者。挪威自建房在全部住房比例中占20%，西班牙為25%，德國為30.9%，瑞典高達40%。自建房的作用，猶如無數家庭主婦自己做飯對餐廳、酒店形成的天然競爭一樣，可以有效平抑房價。　　曾經有人批駁我說，既然政府鼓勵自建房，那么，挪威的自建房比例為什么也只有20%?這個問題非常簡單，因為居民自建房的成本比開發商的高，自己建房的成本算下來比買開發商的商品房貴。而且，西方國家的商品房一般都是指精裝修好的房子。西方國家的商品房市場一般利潤率是非常低的，像在美國，開發商的利潤一般只有5%左右，與我國開發商動輒百分之幾百的“謀財害命”般的暴利相比，簡直不足掛齒。　　還有人批駁說，既然開發商建房更專業，成本更低，我們為什么非要自建房，而不去買房呢?消經濟適用房的謬論 &nbs問題在于，我們的市場是一個高度壟斷的市場，開發商的建房成本雖然非常低，最終售價卻高得驚人。舉個例子，一般居民建造一套100平方米的房子需要10萬元，開發商在不偷工減料的情況下，8萬元就可以建造好。問題是，你10萬元的建造成本，同時也是你最終擁有這套房子需要承擔的費用，而開發商8萬元建造的房子，要50萬元賣給你!也就是說，你最終擁有房子的費用，是遠遠高于自己建房成本的。　　還有人批駁說，自建房下的經濟適用房質量太低劣。由于人們被可恥的謊言欺騙太久，已經忽略了真相。在現在的商品房房價當中，不僅包含著開發商的暴利，包含著土地出讓金，還包括腐敗成本。真正的建筑成本所占比例其實是很低的。北京、上海等地，一些售價在兩、三萬元一平方米的商品房，建筑成本也不過一千多元，消經濟適用房的謬論用這些資金，自建房者完全可以把房屋質量做得更好，更合乎自身要求。倒是開發商建造的房屋，由于偷工減料行為，質量投訴一直高居不下。在央視辯辯辯節目中，以對開發商溜須拍馬為生的廣告人蔡鴻巖，竟然厚顏無恥地聲稱，如果房價下跌，開發商將把10跟鋼筋減成5根。蔡鴻巖一句話，爆出了開發商的潛規則，把中國價高質劣的商品房真相展現在億萬觀眾面前(有興趣者可以看一下我們的辯論實況錄像。）　至于開發商建造房屋更專業的說法，更是不堪一擊的謊言。在中國，開發商是什么?我此前的文章中已經多次強調，我國的絕大部分開發商自己并不建房，也不會建房。在我國房地產產業鏈條上，規劃由政府有關部門做，設計由設計單位負責，住房由建筑企業建造，開發商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。這正是開發商能夠經常游手好閑，丟下企業四處忽悠的根本原因——因為他丟下的是一個皮包公司，這種景象在其他行業是幾乎看不到的。開發商讓建筑商墊資為其蓋房，然后，拖欠建筑企業的工資，農民工工資拖欠問題由此而來。顯然，在我國，許多被人當作明星吹捧的開發商(全世界除了中國再無這類異常現象)，不過是投機鉆營之徒，他們通過購買高文憑，或者豢養職業文人，編織歪理邪說，自抬身價，欺騙民眾。消經濟適用房的謬論　　既然這樣，自建房或合作建房者，自己就可以擔當這一“中間人”角色。自建房者或者合作建房者，通過讓建筑商建房(不讓他們墊資)，就可以很好的做到成本最低、質量最優。　　消經濟適用房的謬論既得利益集團之所以憎恨經濟適用房，一再要求扼殺它，是因為，他們懼怕的并非現存的這種漏洞百出的經濟適用房，而是經濟適用房另外的存在形式，即自建房、合作建房這種權利!這是對他們利益的最大、最致命威脅。一旦取消了經濟適用房，居民自建房的權利就變得遙遙無期。在地方政府本來就不愿意放棄自身利益的情況下，取消經濟適用房的建議，正中其下懷。　　此前，溫州、北京等地，曾經有人組織合作建房，在參與土地拍賣的情況下，經過測算，加上土地出讓金和建筑成本后的自建房的價格，仍比緊鄰位置的商品房售價低一半以上!(消經濟適用房的謬論倘若政府出地，成本將更低!而政府出地、購房者承擔建筑成本，不正是現行經濟適用房的模式嗎?)正因為自建房揭開了我國高房價的真相，包括地方政府和開發商在內的既得利益集團，千方百計地阻止合作建房者拿地。　　像開發商任某，整天四處竄場子，散布豢養的無恥文人幫他捏造的虛假數據和荒誕理論，哪里有時間經營、管理企業?但是，就是這樣的游手好閑之徒，2008年年薪達774.3萬元，股票市值更是高達1.4418億元，這些不都是由買房者在為其高昂的身價買單嗎?我們生活在一個顛倒和錯亂的時代，勤奮的勞動者，整天為住房問題憂慮，而游手好閑、肆意散播可恥謊言者，卻享受榮華富貴，被人們像明星一般的吹捧。中國房地產業，已經徹底淪為魚肉民眾，與民生為敵的掠奪性行業。當無數個吸血鬼在這個行業，暢快淋漓地大口喝著民眾的鮮血，一切所謂和諧的奢望都只能如肥皂泡般的破滅。開發商為什么要消滅經濟適用房 ——三駁取　　面對種種謊言，中國無數個經濟學家及研究機構，一部分因為懾于既得利益集團的淫威成為看客，一部分因經不起利益的誘惑而與既得利益者勾肩搭背，成為謊言的幫兇。至于媒體，相當一部分靠開發商的廣告生存，他們像乞丐一樣匍匐在開發商的腳下，幫助開發商鼓吹，可恥地淪為開發商魚肉民眾的吹鼓手。所以，在中國房地產市場，一直是謊言在引導著輿論。　　除了中國，沒有任何一個國家把商品房作為住房供應的主體。在新加坡，商品房只占市場的3%左右，即使在像美國這樣的發達國家，商品房在住房供應體系中所占比例也不足30%。 　　正是基于對世界住房問題的調查研究，1998年，我國發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱23號文)，明確提出“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”，按照23號文制定的住房供應體系，城市80%以上的家庭是通過經濟適用房解決住房問題，而不是去購買開發商建造的商品房。開發商建造的商品房只占大約10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，當時的房價波動很小。2003年8月12日，由一群開發商及原建設部官員主導的18號文，把經濟適用房由“住房供應主體”悄悄換成了“具有保障性質的政策性商品住房”(落腳點在“商品住房”方面)，從此，住房供應基本落入了開發商手中。房地產商們聞聽18號文內容后欣喜若狂、彈冠相慶。潘石屹當時激動地說：“只要讀懂了這個通知，房地產開發商都會很高興的。”此后，房價一路飛漲。經濟適用房是什么?　　是的，如果說18號文，幫助開發商壟斷了中國的住房供應體系，那么，茅于軾等人取消經濟適用房的建議，則能幫助開發商徹底解除心頭大患。當這位充滿良知、品德高尚的老人因為開發商當初為他捐贈的百萬資金舍命相助時，他或許根本不知道開發商是多么渴望這一天的到來，他更不知道，民眾將為此付出多大的代價! 消經濟適用房的謬論茅于軾的支持者批駁我說，我所建議的政府出地、居民承擔建筑成本的經濟適用房體系根本沒有可行性，我要問的是，如果我的建議沒有可行性，難道取消國家法律明文規定的經濟適用房就有可行性嗎?到底哪個更具有可行性?我的建議至少不是違反法律的，因而，這種權利也更需要爭取。　　茅于軾及其支持者又批駁我說，經濟適用房是違反市場經濟的。我要問的是，難道讓民眾自建房這種權利，不是所有成熟的市場經濟國家所倡導的嗎?保障性住房，難道不是成熟的市場經濟國家所倡導的嗎?難道扼殺自建房，強化開發商的壟斷地位就是市場經濟?居民自建房，及“購房者承擔建筑成本+政府限定的開發商利潤”的模式，是在強化政府對市場的控制力，還是在強化市場本身的競爭力?這些極端的市場主義者，因為一點蠅頭小利，就甘愿充當開發商的打手，在扼殺經濟適用房權利方面，沖鋒陷陣，鞠躬盡瘁，還有什么臉面自稱是市場主義的堅守者? 　　關于土地成本，也是茅于軾及其支持者批駁我的主要內容。首先需要澄清的是，開發商所說的土地出讓金占一半的數據，通常指住房建設成本而非房價構成。比如，每平方米的住房成本，建筑成本每平方米1000元，土地成本1000，開發商就可以說，土地成本占到住房建設成本的一半，問題是，這樣的房屋，開發商要賣到兩萬元!開發商常常把房價成本與住房成本混淆著說，把土地成本占住房成本的比例一半，說成是占房價中的一半!以這種貍貓換太子的把戲強調自己并非暴利。而且，目前，很多土地補償費用，真正能夠落到需要補償者手中的寥寥無幾，如果自建房或合作建房者，通過市場化的談判機制承擔補償，出的補償所占房價成本中的比例大大降低，而對失地者的補償則會明顯增多!要知道，當下購房者所承擔的出地出讓金，是數倍(甚至萬倍)于補償費用的——有興趣者不妨關注一下內蒙古吳保全事件、河南王帥事件，里面的數據充分證明了這一點。　　那么，自建房會不會亂?我要說的是，如果你了解開發商行賄規劃部門，篡改容積率的真相，你就會明白，開發商負責建造的商品房，比自建房要亂得多得多。　　自建房不會亂。我此前的文章中，已經詳細闡述過這個問題，現在摘錄如下：　　經濟適用房是什么? 允許自建房會不會導致房地產市場更加混亂?這是開發商及其御用文人強烈反對自建房、合作建房的一個最常見理由。　　我經過調查了解西方發達國家的做法，發現，自建房根本不會亂。只要政府規劃做好，就可以做到有條不紊。我們可以看看德國的做法。我在《自建房不會導致房市混亂》一文中指出：西方國家的自建房能夠有條不紊地進行，關鍵在于政府的規劃。比如，在德國，法律規定對土地的使用必須作出詳細規劃，一旦規劃獲得通過就產生了法律效力。政府的規劃做得比較詳細并且非常長久。土地用途一旦定性，就不能輕易改變。比如，一個地塊是專門用作住宅的，規定的容積率只能用于造低矮的小樓，就不能擅自建造高樓。土地價格是規定好的。而且，這個小樓應該造成什么樣子，政府都有一個框架式的規定，精確到房頂的顏色。比如：屋頂是深色，坡度為40度，屋檐不超過50厘米等等，甚至連所植樹的類型都明確規劃好，比如要種大型樹冠的樹木還是中型樹冠的樹木等等，非常詳細。有這種規劃，是自己建造還是請建筑商建造又有什么關系呢?只要政府監管到位，自建房又怎么會影響到城市的整體規劃呢?開發商為什么要消滅經濟適用房 ——三駁取　　規劃好是政府應該提供的服務。我們目前的政府規劃缺少長遠考慮，常常不斷推倒重來，以至于在國際規劃評比中我國常常處于墊底的位置。如果準許自建房，就會促使政府不得不在規劃時把眼光放得更遠一點，減少由于推倒重來所造成的混亂和巨大損失。從這個意義上來說，準許人人都有建房的權力其實也是促使政府提升規劃水平的一個契機。　　這絕非是什么向計劃經濟的倒退，恰恰相反，實行自建房、合作建房的國家，恰恰是最純正最正統最成熟的市場經濟國家!一些開發商、腐敗官員及二奶學者，動輒拿向計劃經濟倒退的旗號壓人，如果披著市場經濟的皮對行掠奪之實，讓民眾苦不堪言，這樣的市場難道不需要糾正嗎? 有人指出，自建房一人一塊地，蓋一棟房子，地不夠用。誰告訴你自建房只能是平房了?政府同樣可以規劃高層建筑，由民眾承擔建筑成本，這正是城市自建房主要表現為合作建房的原因，這樣能促使土地高效的利用!合作建房剔除了享受暴利的投機鉆營的開發商環節，由民眾自己當自己的開發商!除此之外，一切都沒有變：政府做規劃，設計單位做設計，建筑企業搞施工……　　經濟適用房是一種權利。我們必須爭取并捍衛這項權利。居住權是聯合國公約所強調的基本的權利，世界上，沒有任何一個國家敢把集投機鉆營、暴利、腐敗、掠奪性等為一體的房地產業作為國民經濟的支柱產業。當一個國家的經濟發展，只能靠房地產業——這種滿足一小撮既得利益者私心的畸形行業維持的時候，我們失去的不僅僅是經濟可持續發展的根基，更失去了支撐一個民族幸福與信心的精神支柱。要促進房地產業的健康發展，要把整個民族從住房憂慮中解脫出來，必須打破開發商的壟斷，還地于民，打破土地市場的壟斷，允許并鼓勵自建房、合作建房，全面加強住房的質量監管、檢測，否則，這個劣跡斑斑、惡貫滿盈的掠奪性行業最終必將讓我們這個民族付出慘痛的代價。