客戶：西南交通大學主辦的“房地產開發投融資與資本運作高級研修班” 地點：四川省 - 成都 時間：2014/2/22 0:00:00 “銀行停辦房地產夾層融資業務甚至地產供應鏈金融業務，對于地產企業來說只是關了一扇融資門，而更多的融資門正敞開著。”2月22日，中國資本策劃研究院（CCP）院長、著名房地產融資實戰策劃專家朱耿洲博士來到成都，在西南交通大學主辦的“房地產開發投融資與資本運作高級研修班”上表示說，“房地產其實有更多的融資渠道與方法，從內部管理融資、銷售回款融資、銀行貸款到利用銀行理財產品成立房地產基金、資產證券化、海外上市融資等，渠道多元化且能夠實現。”100多位來自四川省內的房地產及相關行業高管聆聽了朱耿洲博士為期兩天的“房地產融資策劃36計”主題課程。 （圖為朱耿洲博士為西南交大房地產投融資班講學） 部分股份制銀行暫停房地產夾層和供應鏈融資 夾層融資曾是房地產開發企業常用的一種融資方式，它是風險和回報介于優先債務和股本融資之間的一種融資形式。具體操作模式為：銀行給房企提供有信用和價格優惠的1-3年期貸款，同時，安排房企子公司或關聯公司獲得該企業一定比例的股權認購權（通常不超過10%）。 比如某房地企業欲以自有資金10億去買地價值20億的地，就先向銀行貸款10億元買地，地塊拿下來后再抵押給銀行。“但這種操作風險相對較高，主要是因為現階段及今后的時間里拿地有風險，而且在進入2014年后，中國樓市走勢有跡象出現了反轉，各項數據顯示，中國房價悄然下跌。”朱博士表示。 據CCP 了解，馬年春節前，就有少數股份制銀行暫停辦理房地產夾層融資與房地產供應鏈金融業務，確保總量不增加。年后，其他各家銀行也在全面收緊房地產企業的授信，全面加大了房地產開發商從銀行貸款的難度。 朱耿洲博士表示，夾層融資屬于投資銀行部的業務，供應鏈金融則屬于企業金融條線下的貿易金融部。而當前主要由于經濟條件下行、資產泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環境下，房企拿地、售樓等風險都急劇上升，一旦發生風險暴露，處置起來非常困難。因此銀行停辦這類貸款也是情非得已。 朱博士還介紹說，夾層融資本來是一種創新，但總體來講對商業銀行還存在一定的障礙。主要表現在資本金不足的問題。因為按照巴塞爾協議的要求，夾層資本屬于全額計提風險撥備的資產類別，因此需要商業銀行準備更多的資本金，這對于普遍資本充足率不足的商業銀行來說，困難不小。因此現階段部分股份制商業銀行在看到這種夾層融資困難和障礙后，不得不暫停這種業務，只是這樣苦了房地產開發企業。 （圖為朱耿洲博士為西南交大房地產投融資班講學） 多元化融資渠道破解房企融資難 今年以來，雖然成都的房價增長速度比較平緩，但全國范圍內來講，整體經濟增速下降，流動性狀況偏緊，包括購房者和開發商的資金成本都進入了趨勢性的上升通道。而樓市成交量和交易價格普通存在向下壓力，從而使房地產行業面臨銷售增速放緩的風險。但同時多家銀行又全面收緊房地產企業的授信，銀行貸款難度加大，房企融資壓力上升。 對此，朱耿洲博士認為：房地產其實有更多的融資渠道與方法，從內部管理融資、銷售回款融資、銀行貸款到利用銀行理財產品成立房地產基金、資產證券化、海外上市融資等，房地產企業有著多元化的融資渠道，只要認真落實是可以破解房企融資難的。 隨后，朱博士以多個實戰案例，闡明了房地產企業可以采用的36種主要融資渠道、100多種實戰方法。包括屬于內部管理融資層面的“留存利潤融資”、“盤活存量融資”；屬于內部債務融資層面的“員工內部集資融資”、“股東管理層透支融資”；屬于民間直接融資的“標會集融資 ”、“信用證融資”、“境外資產為境內融資擔保借款”以及“ 境內資產為境外融資擔保借款”，還有融資租賃、項目融資、合作開發、資源互補、交叉營銷等等100多種實用方法。 朱耿洲博士還給學員詳細解讀了“房地產企業長期存在的問題”、“房地產企業融資關鍵”，告誡學員避免進入“房地產企業融資的10大誤區”，給與課學員展示了他創新研發的“房地產融資渠道圖”，使學員按圖索驥，創新整合使用多種融資方法，輕松融資、融智、融天下… 兩天課程在學員敬佩而熱烈的掌聲中結束，朱博士又馬不停蹄，踏上去上海的“融資策劃36計”播種之路。 本期由西南交通大學主辦。 本期也是中國資本策劃研究院“融資策劃36計”知識體系全國大巡講總第579期