客戶：清華大學深圳研究生院 地點：廣東省 - 深圳 時間：2013/7/11 0:00:00 融資策劃專家朱耿洲博士于7月11、12日在深圳為“清華大學實戰型房地產總裁高級研修班1301班”講學時就下半年中國房地產企業如何拓展融資渠道發表了多種精辟看法。 在短暫的銀行“錢荒”背景下，中國房地產行業總體影響雖不大，但“流動性趨緊”的趨勢又擺在房地產企業面前，因此，各房地產企業要努力調整融資規模與入市產品類型、降低融資成本、夯實資金鏈、優化自身財務結構、加快周轉速度，積極應對下半年的“融資寒潮”。 房價虛高較難改變 本輪所謂的銀行“錢荒”令房地產市場基本面起了明顯變化，也真實的席卷整個金融市場，引發A股暴跌擊穿2000點，多只地產股跌停。而作為資金密集型行業、同時又同股市和國內經濟密切相關的房地產行業，樓市崩盤、房價大跌、房企死亡、房地產泡沫破裂、看空樓市的言論也隨之而來。 “但房價居高不下目前是較難控制下跌。政府要想真正調控房價，就要先調控地價，但地價卻是地方政府的重要命根之一，所以控制樓價下跌較難。”朱博士表示。 本月出爐的《2013年6月份典型城市土地成交報告》指出，6月10個典型城市土地成交建筑面積為2557萬平方米，環比增長15.1%，同比增長39%，基本接近今年1月份的年內最高點。10個典型城市為，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌。 6月，10個典型城市土地出讓金收入為592億元，環比（與上月相比）下降11.6%，同比（與上年同期相比）增長高達。 今年上半年十城賣地收入暴漲160.3%，說明地方政府依靠土地收入的模式沒有多大改變，導致房價上漲的情況也不會有多大改變。這對于剛需性的群體來說，買房難的局面也較難改變。朱博士認為。 從全國整體市場來看，由于國五條落實力度較弱，大部分城市市場依然延續之前的勢頭，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價依然處于慣性上漲。 目前多數房企走勢平穩 資料顯示，2013年上半年，銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。 萬科上半年銷售金額達到830億元，同比增幅為33%，銷售面積為721萬平方米，同比增長18%。 而恒大銷售面積729萬平方米，同比增加26%，銷售金額為482億元，同比增加38%。 業績前十位的房企中包括了萬科、保利、中海、恒大在內的這十家大型企業。其中僅有綠地、保利、中海及萬達的銷售均價較去年同期基本持平或小幅下降，跌幅僅在4%以內，其余房企售價均為上揚之勢。 朱博士認為，由于從上述各大房企紛紛發布的上半年業績表來看，業績前十的房企中超過半數銷售均價呈上漲之勢，因此目前多數房企資金鏈較牢固。這也說明大多數房企都具有豐厚的儲備資金，抵抗力強，可堅持一兩年；另外當前是“錢慌” 而不是真正意義上的“錢荒”，錢被注入在高杠桿的資金池中暫無法讓實體經濟受益，市場總體上并不是真正缺錢，因此目前房地產企業資金面較好，足以維持市場在未來數月間的平穩走勢。 下半年要積極主動安全度過融資寒潮 “但是下半年總體融資環境的趨緊”朱博士表示。2013年1- 6月，標桿房企共計獲取108宗土地，萬科卻也表示，現在資金安全要緊，“一分錢要掰成兩半花”。 由于宏觀經濟面臨的不確定性增強，二季度宏觀經濟出現明顯的回落征兆，隨著Q E3（第三輪量化寬松政策）政策的退出以及美國經濟的回暖，將導致資金大量回流美國。考慮到政府對金融機構去杠桿的強硬決心，預計下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國內將適度跟進，流動性緊張的格局恐將延續。“因此下半年房企融資的大環境將大不如前。下半年房企要積極應對融資寒潮”朱耿洲博士明確表示。 朱博士說，下半年國內外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升。因此從長遠來看，尤其是進入下半年，一些房地產企業則要積極拓展融資渠道，雖然民間融資、信托、私募、外資融資等成本較高，但至少可以成為下半年應對錢荒的主要渠道與方法。也可以趁融資窗口期擴大海外融資規模，優化財務結構；可以開始加快產品周轉速度，甚至加快地王項目的入市步伐；也可調整入市產品類型，加大商業項目入市比例，調整銷售策略，加快銷售進度，回籠資金，靈活把握現金流。 而對于部分大型的有條件和實力的房地產企業，為應對國內融資政策多變帶來的風險，要開始打造“雙平臺”，也即在境內境外分別打造一個上市公司平臺，為企業發展在融資渠道上上一個“雙保險”。 朱博士最后表示，下半年在宏觀經濟增長不明朗和“錢荒”后遺癥下，房地產業肯定會出現局部暫時低迷的情況，部分房企出現融資困難、資金緊張的局面，甚至于面臨新一輪洗牌。但只要提前作出融資規劃，掌握適當的融資方法，“融資寒潮”是不難度過的。