一，住宅思維為什么做不了城鎮(zhèn)化
 
    我們大家都知道典型的住宅操作模式，簡單講，就是“快速周轉模式”，快速拿地，快速建房，快速銷售。這實際上是一種快消品的邏輯，即把“地”迅速轉化為“商品”。
    
    這一游戲的核心是兩個，第一地段，有了好地段，商品自然不怕銷售。第二是資金，好地段自然貴，所以，要有大量資金。
    
    幸運的是，這個行業(yè)開發(fā)了一種銷售模式“預售”，于是開發(fā)商可以提前拿到錢，于是住宅就成了一個相對簡單的游戲：地段，地段，還是地段！
   
    住宅的這一套邏輯，在城鎮(zhèn)化項目中幾乎完全不成立：
   
    第一，城鎮(zhèn)化項目基本沒有什么好地段，如果有，那早就被瓜分了。
 
    第二，城鎮(zhèn)化項目基本上是長期項目，一做也許就要五到十年，走快速變現(xiàn)的路是走不通的。
 
    第三，城鎮(zhèn)化項目中住宅只是一部分，而且銷售對象主要是農(nóng)民，賺不了什么錢的。
 
    第四，城鎮(zhèn)化項目少則幾千畝，多則幾萬畝，一個項目動則上百億，所以，多有錢的公司碰到城鎮(zhèn)化項目，都是窮人。
 
    第五，城鎮(zhèn)化項目的大體量，注定了其中的業(yè)態(tài)是多元化的，不僅有住宅，重要的是旅游休閑，文化娛樂，養(yǎng)生養(yǎng)老，商業(yè)與產(chǎn)業(yè)等等，而這些業(yè)態(tài)的消費主體，很大程度不是當?shù)剞r(nóng)民，而是鄰近城市的中產(chǎn)階段，問題是，你如何讓城市中產(chǎn)階段開車一兩個小時跑到這兒來？來了又如何呆得住？這都是住宅項目思想中完全沒有的。
   
    第六，更關鍵的是，如何保障農(nóng)民的權益？簡單講就是城鎮(zhèn)化項目中成千上萬的農(nóng)民如何就業(yè)？讓他們進工業(yè)園？那得有多少工業(yè)園！讓他們在城鎮(zhèn)化項目中進入服務體系？有足夠的服務體系支撐這么多農(nóng)民么？又如何讓以務農(nóng)為生的農(nóng)民有足夠的服務技能？
 
     如此等等問題，都回歸到一個基本點，那就是城鎮(zhèn)化項目不再是住宅思維所能夠操作的。要命的是，今天的大部分城鎮(zhèn)化項目，又是由一大批習慣于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)公司主導，我想，這就是今天城鎮(zhèn)化項目見不到到太多亮點的原因。
 
    當然，我們可以把這一切歸因于國家政策的滯后，的確，比起城鎮(zhèn)化對中國經(jīng)濟的作用來說，國家相關的政策是太不給力了。我們當然也可以把這一切歸罪于地方政府的不作為，問題是，要讓習慣于行政推動的政府如何作為呢？
 
 
    從戰(zhàn)略上，我想說的是，當城鎮(zhèn)化作為一種國家戰(zhàn)略的時候，任何一家公司首先要做的，首先是思想上的轉型，那就是徹底把玩住宅的那一套思路拋棄掉，認真從城鎮(zhèn)化的趨勢與屬性出發(fā)，基于新的消費趨勢與新的市場手段提出新的想法，才會有贏的希望。
 
 
   城鎮(zhèn)化會不會改變中國的房地產(chǎn)公司的格局？我不知道，但我知道的是，中國最大的一批房地產(chǎn)公司，都是大批量“住宅工業(yè)化”的產(chǎn)物，更重要的，他們退縮到一二線市場，與政府聯(lián)手玩“高房價，高回報”的游戲，至少在短期內，他們沒有興趣去做什么吃力不討好的城鎮(zhèn)化項目。
 
   正是在這樣的節(jié)點，我們需要討論一個問題，那就是中小企業(yè)如何做上百億的城鎮(zhèn)化項目？我的回答是，也許電商思想與互聯(lián)網(wǎng)思維，能夠幫助我們找到一些啟發(fā)，特別是其中的互聯(lián)網(wǎng)金融思想，能夠幫助我們發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化的本質不再是一場傳統(tǒng)工業(yè)革命的重演，而是一場基于互聯(lián)網(wǎng)與電商的金融革命。