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熊大尋訪談錄四

第四是產(chǎn)業(yè)策劃，在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)為泛地產(chǎn)的開發(fā)。

2004年我們策劃的新希望的大商匯項(xiàng)目，就是一種全新的地產(chǎn)理念---“物流地產(chǎn)”， 2004年，新希望大商匯成為中國(guó)地產(chǎn)的哥倫布，把物流地產(chǎn)變成了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新大陸，開始在全國(guó)興起了物流地產(chǎn)的狂潮，引起全國(guó)的效仿。當(dāng)政府的調(diào)控政策使得地產(chǎn)商的路越走越窄時(shí)，開發(fā)商們紛紛學(xué)習(xí)大商匯，打起了“物流地產(chǎn)”的大旗。

所謂的“物流地產(chǎn)”，就是先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。

也就是說(shuō)，物流地產(chǎn)開發(fā)商只是從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶或客戶指定的物流公司操作。其本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流商。

“物流地產(chǎn)”模式的價(jià)值在于能更有效地幫助客戶管理運(yùn)用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。地產(chǎn)和物流設(shè)施占據(jù)了物流公司的很大一部分固定成本。而物流地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理專用物流設(shè)施，而且準(zhǔn)備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。

但這只是物流地產(chǎn)的書面定義，但物流地產(chǎn)的真正好處有幾點(diǎn)：

一是廉價(jià)圈地

行業(yè)的快速增長(zhǎng)往往離不開大環(huán)境。數(shù)據(jù)表明，我國(guó)物流市場(chǎng)需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期，目前市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億元，并且根據(jù)專家的預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年我國(guó)物流市場(chǎng)將保持年均20%的增速。

開發(fā)高容積率的住宅馬上就可以回收數(shù)以億計(jì)的利潤(rùn)，而做物流地產(chǎn)未來(lái)的成長(zhǎng)將帶來(lái)豐厚的回報(bào)。房地產(chǎn)與物流地產(chǎn)的根本區(qū)別在于，開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商最關(guān)心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產(chǎn)開發(fā)的收益卻是在開發(fā)之后，不僅要建好市場(chǎng)，還要經(jīng)營(yíng)好市場(chǎng)，管理好市場(chǎng)，保持物業(yè)的持續(xù)增值能力。

開發(fā)商心里有數(shù)，做地產(chǎn)項(xiàng)目，影響利潤(rùn)的關(guān)鍵因素在于土地成本，廉價(jià)土地是他們發(fā)家的資本。物流地產(chǎn)是政府大力支持的項(xiàng)目，在土地立項(xiàng)上，物流地產(chǎn)相對(duì)而言比較廉價(jià)。尤其是昆明作為東盟橋頭堡及中國(guó)東盟兩廊的中心城市，面向東盟18億人的巨大商機(jī)，大商匯項(xiàng)目符合昆明及云南省政府的打造物流中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，因此獲得政策支持就不言而喻了。

物流行業(yè)是國(guó)家鼓勵(lì)的行業(yè)，即使是在地根縮緊的情況下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到地，而且是相對(duì)廉價(jià)的土地。

然而，是什么原因?qū)е碌胤秸靶母是樵浮钡貙⒋髩K土地廉價(jià)地轉(zhuǎn)讓給投資商呢？

物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)大幅圈地，地價(jià)自然更加便宜。更為重要的是，物流地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過(guò)帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。

如果純住宅地產(chǎn)開發(fā)，政府在取得土地款之外，就沒有更多的地方收益了。而物流地產(chǎn)項(xiàng)目卻能給當(dāng)?shù)貛?lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。因此，政府以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地給房地產(chǎn)商做物流地產(chǎn)項(xiàng)目也就不奇怪。

富力地產(chǎn)總裁張力在2007年發(fā)出了感嘆“拿地太便宜了”，富力在廣州花都區(qū)一口氣吃下了1900畝工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地價(jià)格為10萬(wàn)／畝，而當(dāng)?shù)赝恋氐牡貎r(jià)為18萬(wàn)／畝。也就是說(shuō)，富力幾乎是以現(xiàn)有土地價(jià)格的一半，拿下了現(xiàn)在用于做物流地產(chǎn)的用地，難怪富力地產(chǎn)總裁張力會(huì)說(shuō)“拿地太便宜了”。

二是租金高、回報(bào)穩(wěn)定

除了最誘人的廉價(jià)土地外，物流地產(chǎn)投資多、租金高、回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)也讓房地產(chǎn)商“心馳神往”。

大商匯國(guó)際建材城只租不售，均價(jià)大約為每月每平方米在40～60元之間，管理費(fèi)另計(jì)。如此說(shuō)來(lái)，即使按最低40元／平米價(jià)格，建筑面積40萬(wàn)平米的國(guó)際建材城按八成出租率估算，每年的租金將到達(dá)1.5億元左右。

然而，大商匯的整體規(guī)劃不只是面積達(dá)40萬(wàn)平米的國(guó)際建材城，而近100萬(wàn)平米的商業(yè)面積。

隨著城市中心區(qū)的發(fā)展，中心區(qū)的物流集散地需要更大的空間來(lái)承接，因此向市郊轉(zhuǎn)移成為必然，房地產(chǎn)商獲得了新的機(jī)會(huì)。

開發(fā)商希望通過(guò)多途徑的嘗試，緩解宏觀調(diào)控帶來(lái)的巨大壓力，然而，轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)，同時(shí)也要迎來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)：前期客源壓力，運(yùn)作模式壓力，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，這些都是他們不得不面對(duì)的問題。有了問題，就會(huì)有人想辦法，有人想辦法，就會(huì)有高招。所以，物流地產(chǎn)出現(xiàn)了第三種好處。

三是轉(zhuǎn)換用途

中國(guó)的物流地產(chǎn)是“概念圈地”，很多地產(chǎn)商打著物流地產(chǎn)的幌子在圈地，再把土地拿來(lái)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，土地的用途不同，土地的價(jià)格也不同。開發(fā)商往往在廉價(jià)購(gòu)買土地后轉(zhuǎn)做經(jīng)營(yíng)其他地產(chǎn)項(xiàng)目。這種現(xiàn)象太多了，有的甚至更嚴(yán)重。如住宅立項(xiàng)的土地用在商務(wù)上，在北京的CBD就是一件很普遍的事。

中國(guó)號(hào)稱實(shí)施“世界上最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度”，城市的土地屬于國(guó)有，但是“嚴(yán)格的土地制度”也鍛煉了中國(guó)地產(chǎn)商高超的商業(yè)技巧。

放眼北京的CBD，商務(wù)住宅和寫字樓的廣告比比皆是，而真正的敢理直氣壯號(hào)稱純住宅的寥若晨星。據(jù)了解，除籃堡國(guó)際公寓打出純住宅的口號(hào)以外，大多數(shù)的地產(chǎn)公司打出的口號(hào)都是商務(wù)、出租。而據(jù)業(yè)地產(chǎn)界人士透露，很多地產(chǎn)商都試圖把住宅或公寓立項(xiàng)的土地變相地開發(fā)成寫字樓的功能。

前面提到的富力地產(chǎn)買下1900畝廣州工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，這個(gè)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的用處是什么呢？據(jù)了解，富力這個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行前期的招商工作，計(jì)劃有住宅、酒店、寫字樓及物流等業(yè)態(tài)。

這種現(xiàn)象沒有辦法區(qū)別是否違規(guī)。開發(fā)商從頭到尾也都是按照政策范圍內(nèi)操作，只是最終產(chǎn)品的使用功能轉(zhuǎn)換了。

熟悉這一套的高手要算潘石屹，他的現(xiàn)代城和建外的SOHO通過(guò)集納時(shí)尚元素的家庭辦公理念，掩蓋了寫字樓的本來(lái)面目，購(gòu)買者趨之若鶩。而據(jù)了解，建外SOHO的土地立項(xiàng)并非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但建起來(lái)的新型公寓卻完全具備寫字樓功能。

為此，潘石屹說(shuō)“政府給地產(chǎn)商劃定一個(gè)圈，就這么大的范圍，大家都聚集在圓圈中心，只有向邊緣靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看準(zhǔn)的情況下。”

土地在開發(fā)之前有很多名目，比如有工業(yè)用地（工業(yè)地產(chǎn)）、倉(cāng)儲(chǔ)用地（物流地產(chǎn)）、住宅用地和商業(yè)用地等。根據(jù)土地的用途不同，土地的價(jià)格也不同。

寫字樓立項(xiàng)與住宅和公寓立項(xiàng)的在很多方面相差很多，住宅立項(xiàng)和寫字樓立項(xiàng)的土地出讓金大概相差50％，顯然用住宅立項(xiàng)的土地建造具有寫字樓功能的住宅會(huì)獲取更為豐厚的利潤(rùn)。

在使用年限上，住宅用地為70年，而商業(yè)寫字樓或者工業(yè)和其他用地一般為40年或50年。如果說(shuō)住宅用地的價(jià)格為500元/平米時(shí)，商用地價(jià)就可能是1000元/平米，同樣一塊地，開發(fā)立項(xiàng)不同價(jià)格差別很大。

實(shí)際還遠(yuǎn)不止這些，考慮到使用年限上的差異，住宅用地的使用年限是70年，寫字樓是50年，二者相差就是70年乘以500元與50年乘以1000元的差價(jià)。這其中的成本收益相當(dāng)可觀。

此外，住宅和寫字樓的銀行按揭貸款也相差許多，住宅可以8成按揭而寫字樓只能6成或5成按揭，寫字樓功能的住宅還可以享受貸款利率的差別。還有在其他配套設(shè)備和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，包括電、水、層高等也不同，物業(yè)管理費(fèi)、房產(chǎn)稅等也相差很多等等。這種住宅與寫字樓的交叉換位，也開始大量發(fā)生在物流地產(chǎn)上，工業(yè)用地與商業(yè)用地之間差距之大，更遠(yuǎn)在住宅與寫字樓之上。

土地立項(xiàng)不同而導(dǎo)致巨大的利益差異，致使開發(fā)商改變土地的使用意圖和使用性質(zhì)已經(jīng)不是新鮮的事情。

精明的開發(fā)商在土地審批和建設(shè)上并不存在“違規(guī)”，問題的關(guān)鍵在于使用上。如果在后期使用上政府不嚴(yán)加管理，地產(chǎn)商的相對(duì)廉價(jià)圈來(lái)的地還會(huì)巧妙地運(yùn)作其他地產(chǎn)項(xiàng)目，單就一個(gè)土地預(yù)審制度恐怕很難解決“土地變形”問題。

也許政府在進(jìn)行土地規(guī)劃之時(shí)要考慮到市場(chǎng)需求，但政府部門又畢竟不是商人，他們更多的是要考慮公共利益。政府如何扮演好一個(gè)合理配置國(guó)有資源的角色，制訂一個(gè)“多贏”的政策，是一道政府是否稱職的考題。

四是熱錢轉(zhuǎn)型

近年來(lái)，政府的宏觀調(diào)控直指房產(chǎn)投資，改變了溫州人對(duì)房地產(chǎn)的投資期望，不少資本開始準(zhǔn)備撤退。嗅覺靈敏的溫州人早就預(yù)料到地根、銀根縮緊的政策信息。

前幾年房產(chǎn)暴利，他們預(yù)感房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，尤其是銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。2004年春節(jié)時(shí)，率先進(jìn)入房地產(chǎn)的德力西宣布“淡出房產(chǎn)”。業(yè)內(nèi)人士分析，今年政策變化，一些融資過(guò)大、按揭貸款辦不下來(lái)的項(xiàng)目會(huì)受到影響，預(yù)計(jì)今年一些資本將會(huì)分流轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。

不過(guò)，這些資本并沒有完全脫離房地產(chǎn)的影子。德力西集團(tuán)淡出房產(chǎn)后，馬上進(jìn)入了物流產(chǎn)業(yè)。去年，德力西集團(tuán)與北京物美集團(tuán)、河北新奧集團(tuán)、安徽南翔集團(tuán)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)結(jié)伴考察了60多個(gè)城市，對(duì)中西部的城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行了綜合物流基地可行性的論證。之后，四家企業(yè)成立公司，準(zhǔn)備在全國(guó)投資20個(gè)物流園區(qū)，總投資預(yù)算達(dá)500億元。

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士分析，這些綜合物流基地，多少有點(diǎn)“高級(jí)房地產(chǎn)”的味道。綜合物流基地包括了商貿(mào)城、倉(cāng)儲(chǔ)和交通運(yùn)輸，其中商貿(mào)城還會(huì)進(jìn)行像商鋪那樣的招商，如引進(jìn)服裝、鞋帽、皮革等產(chǎn)業(yè)，采取像房地產(chǎn)那樣的預(yù)售形式。

因此，大商匯的策劃掀起了中國(guó)物流地產(chǎn)的熱潮，其中奧妙可見一斑。雖然，大商匯的產(chǎn)品很一般，但是沒關(guān)系，賺錢已不在這個(gè)環(huán)節(jié)了。這就是產(chǎn)業(yè)策劃的威力。

第五是商業(yè)魔式策劃，這個(gè)環(huán)節(jié)我在前面已講了很多，這里就不再講了，整個(gè)商業(yè)社會(huì)最高級(jí)的機(jī)密和最玄妙的技巧，都包括在商業(yè)魔式策劃里了。越是暴利的行業(yè)，越是成功的企業(yè)，商業(yè)魔式越是高明。這個(gè)大家可以自己去研究。