如何做好旅游地產規劃和開發？——中國最好的旅游策劃公司告訴你

            熊大尋旅游策劃公司/文

熊大尋旅游策劃公司認為：所謂旅游地產，就是旅游在前，地產在后，先把旅游做起來，生地成為熟地，房地產才有得做，沒有旅游這個前提，地產就是空中樓閣。

旅游地產有兩種情況，一種是依托著名景區，不用大做文章，直接開發度假別墅賣房。另一種是更普遍的情況，沒有著名景區可依托，只能靠自己打造成著名旅游景點來炒熱地塊。這種情況占絕大多數，畢竟有名的景區太少而允許開發的地塊更少。所以，旅游地產開發的主要問題是，如何在不成氣候、沒有知名度的看似青山綠水，實則人跡罕至的地方做出花樣來，形成氣候。這就是旅游地產開發的關鍵。

老板和投資商沒玩過旅游和旅游地產，跟政府簽約拿下地來，興奮得不得了，一看那么大一片地都是自己的，有山有水有森林，跟大地主一樣，比當年在市區招拍掛千辛萬苦搞定巴掌大的土地好到哪里去了，怎么不高興！好像一座金山就擺在了面前。當然，老板的玩法也很多，先圈資源慢慢玩，資產評估、資源整合、作價招股、打包甩賣、附屬產業等等，但是我告訴你，玩得好是老板套地，玩不好是地套老板。玩不好不僅發不了財，還會把前半生的積蓄套進無底洞里去。

因為一屆一政府一套打法，你占了那么多好的資源，如果打不出好牌來想慢慢玩你的資產運作組合拳，政府不會給你時間的，頭幾年項目做不熱、打不響，換屆了新領導要出牌，你把人家的好牌捏在手上又打不出好牌，這是典型的把著茅坑不拉屎，不出兩屆政府你就得出局。50年經營權和開發合同是沒有用的，誰叫你打的主意是圈占資源而不是好好開發。

所以，這就回到主題上來了，怎么才能開發好旅游地產？

第一、              

要老老實實先把旅游景區做好。通常人們對旅游的理解是投資大、回收慢、風險高。這三點其實都是一個問題，就是用平庸的思路和常規的思路來開發景區，必然是這三個結果，平庸的思路決定了你開發的是一個平庸的景點，平庸意味著投資要大，因不平庸和常規，所以你就得多投入，多建景觀和游玩設施，但不管你投多少建多少，就因為平庸和常規，一定沒多少游客，自然收入低回報就慢了。投資大、回報慢，接下來的結果就是政府和下屆政府及百姓對你很不滿意，因為你玩不轉，不能給這個城市帶來人氣，不能給這個城市帶來知名度，更不能給領導提升政績，反而讓領導和城市面上無光。那你的風險就大了。只有老老實實把旅游做好、人氣爆棚，你的下一步地產開發才有市場基礎，你的資源運作的各種套路才有依據，這塊資源你才能把得住幾十年！否則一切都是做夢。你賠的不止是錢財，還有夢想和心血。

所以，旅游開發的三大問題其實歸根結底就是一個問題：平庸的旅游策劃和開發，一定是死路一條！

第二、              

要挑選行業第一高手來做旅游策劃，用高超的創意和思路指導開發。說到底旅游就是要做震撼，沒有震撼級、世界級的景觀，你就缺乏持續發展的可能性，把旅游簡單地理解為游山玩水的人是要付出代價的。一千多年前古人就在用亭臺樓閣、寺廟碑刻的方式來開發旅游了，你今天還在用類似的方法不是還有活路嗎？沒有創意就沒有生意，沒有震撼就只有遺憾！不特別努力的動腦筋，超乎常人的動腦筋，你的項目根本沒有活下去的資格。

老板動不了腦筋會想請旅游策劃公司來幫忙，但中國90%的景區就是死在普通旅游策劃公司手上的。因為他們不僅不能幫你動腦筋，甚至比你要懶許多，因為中國99%的旅游策劃方案都是不動腦筋、到處抄襲的，你按他們的思路去開發，最后就是幾億幾十億的錢打水漂。

不是找旅游策劃公司不對，而是要找中國第一名的旅游策劃公司，只有這樣你才能避免成為99%的犧牲品，而成為1%的幸運兒！

旅游景區不管大小，不管資源好壞，你只有一條路就是一定要震撼，一定要有世界級奇觀！我們稱之為核心景觀和震撼性景觀。這就是游客愿意到你這里來旅游的核心賣點和核心吸引物！沒有震撼性景觀，所有規劃全是白做。什么是震撼性景觀？江蘇溧陽有一個天目湖，你能想到把“天目”兩個字創意出一個震撼世人的景觀來嗎？現在有人把它創意出來了，叫做“中華天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！連云港是西游記的故鄉、亞洲水晶之鄉、東海邊的城市，你想到把東海龍宮創意出來嗎？用當地的成本不高的建材水晶建起來，就叫“水晶宮”。湖北鐵山區，因鐵礦而生的城市，當地政府和邀請來的規劃院只能想著搞大礦坑工業旅游，一年虧損兩百萬！你能想到把旁邊要新建的體育館外觀改成世界第一“鐵飯碗”嗎？這些創意都是人們聽說過，沒見過，心中所想，現實沒有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景觀。上述都是熊大尋旅游策劃公司的創意作品，既符合當地歷史文化，又緊緊抓住市場需求和人性弱點，建設成本也不高，怎么能不成功！

震撼級的旅游景觀，不需要多，只要有一兩個就足矣！13億人一定會沖著這個景觀來。非來不可，不來后悔！造價不高、投入不大，但卻成為你賺錢的永動機和印鈔機！

旅游景區開發95%的錢是投到了根本不吸引游客的項目上！這就是景區做不成功的主要原因之一。因為，旅游投資商和那些旅游策劃公司根本就不知道要做震撼性景觀和世界級奇觀，只知道老師告訴過他要規劃好大門、停車場、游客接待中心，要規劃設計全國人都聽說過、看到過的項目，做成千篇一律的項目，這不是等死就是找死。還有些旅游策劃專家現在也學著我們搞些天馬行空的“大創意”， 也是根本沒有市場需求的。他們根本不知道我們花了十幾年研究消費者，花了十幾年做這個行業第一。我們要求我們在一個地方做了方案后，二十年內同行不敢接項目，因為我們會不計代價把創意做到極致！

第三、如何找到行業第一名的公司？怎么找？很簡單，百度“旅游策劃方案、旅游策劃方案、旅游營銷方案”看看，首先看能不能找到一家公司的眾多案例，找得到就有了判斷的依據，因為一個行業的第一高手一定有很多方案會被業界傳頌和轉發；第二是多看一家公司的五六個完整案例，如果每個都能讓你興奮起來，讓你震撼佩服，那基本就靠譜了。最后一定再看看這家公司的網站，強化你的興奮和震撼，最后拍板。現代人連老頭老太太都會在家用百度搜索找專家看病了，我們的領導干部和老板還在搞招標投比賽，養活混飯的公司，耽誤重大的項目，實在不應該。最后招標來的方案99%絕對超不過當地旅游局長的思路！你請旅游局長吃個飯就搞懂了，還花那么多錢干嘛！這個行業的標桿公司幾乎懂旅游策劃的專業人士都知道，大家時時都在向其偷學，問幾個老旅游人士和在旅游局呆過兩年的人也是個辦法。

中國旅游策劃第一品牌——熊大尋旅游策劃公司www.xiongdaxun.com

熊大尋：

* 中國十大策劃人第一名，策劃最高獎“金鑰匙”持有者

* 被第三屆中國策劃大會授予“中國策劃新一代掌門人”稱號

* 中國策劃20年十大策劃專家

* 《風光》報道“中國城市及旅游策劃”

* 《羊城晚報》報道：“中國策劃第三階段的代表人”

* 《經營者》報道：“中國商業模式策劃開創者”；“中國策劃少帥”

* 《新營銷.城市黃頁》報道：“中國策劃界第一怪杰”

* 策劃大理、遵義獲“中國策劃金獎”

* 著作《拳打策劃，腳踢廣告》、《江山入劃》、《誰在策劃旅游》

策劃成果：

（一）、城市及旅游案例：

策劃大理：“風花雪月”城市形象口號提出者，從2002年為分水嶺，2002年以后大理游客總數上升到500多萬人，幾乎翻了一倍！實現引資32億元！本案獲中國策劃金獎.大理市楊暉副市長：“熊大尋的策劃為我們頭腦注入核動力”

策劃香格里拉：《大香格里拉戰略策劃報告》經過上報國務院，到2003年，年財政僅5000多萬元的迪慶獲各種財政拔款及貸款4.2億元，2003年、2004年成為香格里拉縣城鎮開發年，機場兩次擴建，城市功能完善，大香格里拉門戶、中心和客廳的事實形成。

策劃昆明:對昆明國際旅游節“狂歡之都”的定位及昆明“天天是春節”、“天天都是旅游節”的策劃成為云南省旅游二次創業的標志性起點。

策劃南岳衡山：曹時桂局長興奮地說：“湖南有5000人每天都在思考衡山的定位，一直懸而未解，沒想到你剛到衡山一天就完美解決了！”

策劃井岡山：被戴詩鵬董事長稱為：“20分鐘挽救了2個億的投資”

策劃遵義：遵義市市長慕德貴及規劃局張繼勇局長：“與我們合作過的策劃大師不少，臉紅過的也不少，唯一能征服四套班子所有人的只有熊大尋的方案，后面我們將請同濟大學和中科院，按照熊大尋策劃機構的策劃來進行規劃。”

策劃石屏：短短半年炒熱石屏縣，半年游客增加四倍！以“海菜腔，煙盒舞，花腰歌舞甲天下！”打造“中國原生態歌舞之鄉”，形成了轟動全國文化旅游產業的“石屏現象”。石屏縣建設局局長：“熊大尋給我們的‘清泉石上流’這個定位，可以用一千年！”

策劃江川：江川縣領導評價：“我們在江川30年，不如熊大尋來3天！”其旅游局及文化局兩位局長皆用“十分嘆服！”四個字評價熊大尋對江川的策劃。

策劃姚安：姚安縣李書記：“熊大尋為我們做的策劃：中國頂尖！無懈可擊！”

李副縣長：“熊大尋的策劃太牛了！把姚安策劃到了極致！”

策劃駱馬湖：宿遷市繆市長：“熊大尋的策劃方案我連看了三遍！我相信宿遷會因為熊大尋而聞名中外。”

策劃桂平：桂平市原旅游局董局長：“聽了熊老師的策劃匯報，我很震撼，我在旅游局八年從未聽過如此高遠的策劃。”桂平市劉副市長：“我非常敬佩熊大尋的才華！相信我們很快就能按照他的方案實現桂平旅游騰飛。”

策劃無錫梅里古都：尤鎮長：“熊大尋為梅里古都做的策劃，只能用兩個字來形容就是‘震撼’。”

策劃陜西勉縣：縣委王書記：“我做了十年的領導，看了無數的策劃、規劃方案，沒有一個能達到我的思想水平，只有今天，我服了。要是能早十年認識熊教授，勉縣的旅游就不是今天這個樣子了，熊教授的策劃太震撼了！”

策劃浙江寧海縣：縣委王書記：“熊教授的策劃方案非常有創意，非常有操作性，我非常欣賞。”

策劃四川射洪縣：遂寧市委書記：“熊大尋策劃的中國白酒第一鎮項目，要作為市里的特別重大項目來實施。”縣委王縣長：“熊大尋的策劃方案非常震撼！在場的200多位領導干部每個人都拍手叫好。”

策劃四川興文縣：縣領導總結：“熊大尋策劃機構發現的幾個震撼性的奇景，是我們看了幾百遍也沒有看出來的！”

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