課程背景：

      我國房地產市場日趁成熟，市場競爭日益激烈。房地產企業如何在全面分析稅務問題的基礎上，重點透析并購拿地環節的稅務問題與應對，是房地產企業面臨的一大課題。

課程收益：

一、掌握房地產企業并購稅務問題與應對；

二、掌握房地產企業并購重組中的稅務風險與應對；

三、掌握房地產企業拿地稅務問題與應對；

四、掌握房地產企業各環節稅務風險分析與應對；

五、通過老師融入36多年包括十大實施理念的實踐經驗，使學員全面提升實操能力。

課程時間：2天，6小時/天

授課對象：財務部、投資部等相關崗位

授課方式：案例故事導入、講授、案例分析、課間活動、討論提問、互動點評、課程總結

課程內容：

導入  房地產企業管理者必備的十大實施理念

第一講  房地產企業并購拿地稅務政策解讀與應用

一、房地產企業并購稅務政策解讀與應用

二、房地產企業拿地稅務政策解讀與應用    

第二講  房地產企業并購稅務問題與應對

一、房地產行業的并購現象

二、房地產企業并購特點

三、房地產行業并購過程中的稅務問題

四、幾種不同并購模式的稅負分析

（一）直接購買房地產項目模式

（二）收購方購買出讓方股權模式

（三）合資開發模式

五、三種并購模式稅務分析

（一）直接購買房地產項目模式

（二）收購方購買出讓方股權模式

六、解決方法

案例

▲本講互動與答疑

第三講  房地產企業并購重組中的稅務風險與應對

一、房地產企業并購重組中的稅務風險

二、房地產企業并購重組中稅務風險的應對策略

案例

▲本講互動與答疑

第四講 房地產企業股權并購稅收問題解析

一、收購資產與收購股權的稅收比較

二、以股權轉讓方式轉讓土地房屋的運作

三、股權平價轉讓的稅務問題

四、自然人轉讓股權計稅價格偏低的調整

五、先分配利潤再轉讓股權還是直接轉讓股權的選擇

六、先增資擴股再平價轉讓股權

七、股權轉讓的土地增值稅規避

八、企業轉讓股權納稅義務發生時間點的確認

九、統一集團內平價轉讓股權的納稅調整

十、利用境外轉讓股權以降低地產企業稅負

案例

▲本講互動與答疑

第五講 房地產企業資產重組問題稅收分析

一、企業資產收購的稅收分析

二、利用股權收購調整地產集團架構

三、利用企業合并降低稅負

四、利用企業分立降低企業稅負

五、債務重組稅務問題解決方案

案例

▲本講互動與答疑

第六講  房地產企業拿地稅務問題

一、房地產企業取得政府土地返還款如何籌劃

二、拿地支付的土地開發成本如何計繳契稅

三、房地產開發企業“以房換地”存在哪些涉稅問題

四、以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的稅務處理與納稅籌劃

五、以土地入股取得土地的稅務處理

六、通過股權收購間接獲取土地的涉稅問題

七、通過資產收購獲取土地的涉稅問題

八、通過“招、拍、掛”拿地的涉稅分析

案例

▲本講互動與答疑

第七講 土地獲取的方式及稅收規劃

一、招拍掛拿地      

二、一二級聯動

三、投資入股        

四、股權收購拿地

五、先投資再轉讓股權

六、先分立再轉讓股權

七、合作建房        

八、在建工程轉讓

九、無償劃轉

案例

▲本講互動與答疑

第八講  房地產企業各階段涉稅分析

一、土地取得階段涉稅分析

二、開發建造階段涉稅分析

三、銷售轉讓階段涉稅分析

四、擁有使用階段涉稅分析

案例

▲本講互動與答疑

第九節  房地產企業各環節稅務風險分析與應對

一、房地產企業各環節稅務風險點

（一）規劃設計環節的稅務風險點

（二）投資開發環節的稅務風險點

（三）融資環節的稅務風險

（四）拿地環節的稅務風險點

（五）收購環節的稅務風險點

（六）建筑階段的稅務風險點

（七）預售環節的稅務風險點

（八）銷售環節的稅務風險點

（九）清算環節的稅務風險點

二、風險形成的原因分析

（一）稅收法規本身的缺失或缺陷

（二）稅收政策執行不到位

（三）征管與稽查之間的沖突

（四）社會原因

（五）企業內部的原因

三、應對措施

（一）領導重視，增強納稅觀念

（二）把握稅收政策

（三）強化稅務風險管控

（四）提高稅務風險管控技能

案例

▲本講互動與答疑

第十講  房地產企業開發周期各環節稅務管理模型

一、立項環節

二、規劃設計環節

三、融資環節

四、土地取得環節

（一）企業以國家出讓方式取得土地

（二）以資產收購方式取得土地

五、拆遷安置環節

六、工程建設環節

七、預售環節

八、銷售環節

九、出租環節

十、項目清算環節

案例

▲本講互動與答疑

第十一節  案例分析

案例一  某房地產企業并購稅務問題應對

案例二  某房地產企業拿地稅務問題應對

第十二講  全面互動答疑與課程總結

                                               編制與講解：屠建清