“2213”：土地出讓“兩集中”政策解讀與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)
王傳寶 教授
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一、22城“兩集中”供地新政的推出
1、全國(guó)22城市一年只能出讓三次宅地，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制伸向土地供應(yīng)
2、新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫等22個(gè)城市。
3、集中掛牌與集中出讓，將如何傳導(dǎo)到樓市？“雙集中”制度對(duì)行業(yè)的影響重大，不亞于此前的三條紅線和限貸政策。
4、雙集中賣地政策，就像東北在冬天賣白菜一樣，貴不起來，不像南方的蔬菜全年常有，能隨行就市。這一政策對(duì)地方政府、對(duì)企業(yè)自上而下的壓力都很大。
二、22城“兩集中”供地新政進(jìn)展和實(shí)施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實(shí)踐
1、北京首批集中供地解讀
（1）反思：“陪跑團(tuán)”和“老白干”
（2）房企面臨未來更多的挑戰(zhàn)：再戰(zhàn)高標(biāo)準(zhǔn)，入圍房企需提交高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案
（3）中標(biāo)經(jīng)驗(yàn)：從北京集中土拍首日看，聯(lián)合體成為拿地主體的主要形態(tài)
（4）不能為拍地而拍地：提前算好拍地商業(yè)賬
2、杭州首批集中供地解讀
（1）杭州樓市景氣度依舊高漲：封頂?shù)囊鐑r(jià)率、刷新紀(jì)錄的高自持率
（2）土地市場(chǎng)的火熱情緒迅速傳導(dǎo)到了二手房交易市場(chǎng)
（3）集中供地的火熱程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房企的預(yù)料
3、深圳的首場(chǎng)集中供地解讀
（1）密集集中供地下，利潤(rùn)空間的壓縮逼使房企投資邏輯分化
（2）賺個(gè)流量
（3）投資邏輯
4、廣州首批集中供地解讀：集中供地的競(jìng)爭(zhēng)火力冷熱分化
——67家房企圍獵廣州首批48宗宅地：馬甲圍地、開拍前競(jìng)價(jià)與遠(yuǎn)郊地塊流拍
（1）開發(fā)商比較踴躍
（2）熱點(diǎn)地塊遭搶
（3）馬甲圍地
（4）六幅宅地流拍
（5）誰是贏家
5、從7大城市集中供地來看，這場(chǎng)集中供地潮變成了一場(chǎng)“囚徒困境”
6、房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)取舍：天津和長(zhǎng)春土地市場(chǎng)遇冷
7、大買家：
7個(gè)城市4600億元成交金額中，央企和國(guó)企背景房企及聯(lián)合體拿地金額2050億元
三、22城“兩集中”供地新政的反思
1、樓市“集中供地”的假象與真相
2、集中供地下房企分化加劇：龍頭房企和國(guó)企的下半場(chǎng)
四、 22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？
1、22城宅地迎來集中競(jìng)拍，房企買地錢從哪兒來
（1）降低融資成本，應(yīng)對(duì)房企分化
（2）
“拿地保證金融資”都是一個(gè)全新的融資概念
（3）房企區(qū)域融資負(fù)責(zé)人四處尋找短期融資之道
（4）資金調(diào)配
（5）保證金融資和前融需求開始大幅增加
（6）前融受制
（7）找錢
2、積極研判各地土地集中出讓規(guī)則：以上海、成都為例
（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價(jià)率不超10%
（2）上海制定新競(jìng)價(jià)規(guī)則
（3）上海設(shè)計(jì)機(jī)制，杜絕多個(gè)“馬甲”“圍標(biāo)”搶地
（4）成都新規(guī)：禁止“三條紅線”超標(biāo)的房企參與土拍
（5）杭州： 9月底前，試點(diǎn)開展“競(jìng)地價(jià)競(jìng)品質(zhì)”的土地出讓方式
3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)：根據(jù)每個(gè)城市的供地結(jié)構(gòu)，匹配合適的應(yīng)對(duì)策略
4、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰(zhàn)
5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域
（1）城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā)
（2）拆除重建、有機(jī)更新、綜合整治三個(gè)概念辨析
（3）案例：成都的猛追灣改造項(xiàng)目，是EPC+O模式（即設(shè)計(jì)、采購、施工及運(yùn)營(yíng)維護(hù)一體化的總承包模式
（4）企業(yè)參與城市更新有五個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：科技為力、產(chǎn)業(yè)為核、文化為魂、設(shè)計(jì)為美、運(yùn)營(yíng)為要
五、 22城“兩集中”供地新政的應(yīng)對(duì)：“聯(lián)合體” 合作拿地，開展項(xiàng)目合作開發(fā)
1、合作已成常態(tài)，房企權(quán)益比呈下降趨勢(shì)
2、房企合作開發(fā)中常見的五種模式
（1）合資成立項(xiàng)目公司獲取土地
（2）與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作
（3）集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作
（4）小股操盤
（5）代建
2、房企在合作開發(fā)中扮演的角色
（1）項(xiàng)目的獨(dú)立操盤與聯(lián)合操盤
1）獨(dú)立操盤
2）聯(lián)合操盤
（2）項(xiàng)目的并表選擇
1）上市房企優(yōu)先并表
2）實(shí)際控制方優(yōu)先并表
3）股權(quán)一致則協(xié)商并表
3、不同類型房企規(guī)模發(fā)展的四種模式：合作開發(fā)對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用及意義
（1）獨(dú)立操盤能力強(qiáng)、項(xiàng)目權(quán)益高的房企
（2）品牌能力強(qiáng)、項(xiàng)目合作較多的大型房企
（3）通過合作開發(fā)推進(jìn)全國(guó)化擴(kuò)張的房企
（4）操盤及項(xiàng)目管理能力較強(qiáng)的房企
4、實(shí)際合作運(yùn)營(yíng)也同樣會(huì)存在一些潛在的問題
（1）在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項(xiàng)目中，由于不同房企的開發(fā)要求、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異。都會(huì)不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進(jìn)而拖延項(xiàng)目進(jìn)度，在增加財(cái)務(wù)成本的同時(shí)也平添了風(fēng)險(xiǎn)。
（2）由于合作開發(fā)項(xiàng)目涉及的企業(yè)主體較多，在項(xiàng)目后期竣工交房以及物業(yè)等問題上可能會(huì)存在的責(zé)任界定問題，也是不容忽視的。
5、房企在參與項(xiàng)目合作開發(fā)的前期，應(yīng)該盡力規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)
（1）各合作方需要明確各自在項(xiàng)目開發(fā)中的職能和責(zé)任，以高效推進(jìn)項(xiàng)目的有序開發(fā)。
（2）需要做好財(cái)務(wù)核算和工程進(jìn)度的管理。地產(chǎn)開發(fā)作為資金占用大、開發(fā)流程復(fù)雜、周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，潛在的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)帶來較大的負(fù)面效果。
（3）需要建立高效的溝通和決策機(jī)制，以降低因合作開發(fā)帶來的溝通成本。
6、案例：卓越置業(yè)未來將以合作操盤模式開發(fā)北京4宗宅地
7、關(guān)于項(xiàng)目合作開發(fā)的極簡(jiǎn)解釋
六、22城“兩集中” 土地新政展望
1、到底缺不缺地？土地供應(yīng)會(huì)不會(huì)加大？
2、蔡繼明： 《關(guān)于取消對(duì)城市建設(shè)用地不合理限制的建議》
3、 土地供應(yīng)會(huì)加大，但地方政府會(huì)繼續(xù)采取“擠牙膏”的方式供地
4、“2213”土地出讓“兩集中”政策會(huì)繼續(xù)“打補(bǔ)丁”
5、如果房?jī)r(jià)預(yù)期控制不住，會(huì)有更多的城市采取22城類似政策，比如西安和徐州
6、房地產(chǎn)企業(yè)“用腳投票”：多數(shù)房企開始戰(zhàn)略收縮，投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜
七、22城“兩集中”供地新政的學(xué)習(xí)與思考
——當(dāng)前土地政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？
——深耕湖南、長(zhǎng)沙市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，開拓22個(gè)城市及其都市圈市場(chǎng)
——研判長(zhǎng)沙等城市集中供地、準(zhǔn)備充足資金、聯(lián)合體拿地……
——與22城GDP接近、市場(chǎng)潛力接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)
——給國(guó)企的策略建議
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