“十四五”規劃、都市圈建設與建筑行業新趨勢、新機遇與新應對

提綱

王傳寶  教授

時長：0.5天-1天?？筛鶕煌∈锌蛻粢笳{整課綱。確定選取哪些模塊及側重點。

例如，陜建這幾天的講課提出，增加課程模塊：分析粵港澳大灣區和關中平原城市群及其房地產市場。

培訓目標：從怎么看，到怎么辦、怎么干，本課程研究“十四五”規劃、都市圈建設對建筑行業的影響、解讀相關基建政策，分析新形勢下我國建筑行業新趨勢、新機遇與新應對。培訓內容注重解疑答惑，主動應對疫情影響，幫助建筑企業和房地產企業決策，更好地助推工作。講座“有理、有趣、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結合，學員可以在知其所以然的基礎上，進而知道未來的必然。

講座提綱（三級提綱版）

一、“十四五”規劃關于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

1、“十四五”規劃關于“基建”與“新基建”的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

——房地產政策重點圍繞增加住房供給和發展租賃住房市場

2、“十四五”規劃關于新型城鎮化的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

——完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發展質量

——城鎮化率提高1個百分點

——放開戶籍限制、農村土地流轉等

——人口遷移為房地產帶來機遇與挑戰

——“十四五”時期新型城鎮化建設工程與我國建筑行業/企業的機會

——建筑行業/企業在“雙循環”和“十四五”規劃中發揮重要作用

3、“十四五”規劃關于城市群、都市圈表述及其對我國建筑行業/企業的影響

（1）推動城市群一體化發展

（2）建設現代化都市圈

4、“十四五”規劃關于 “城市更新行動”的相關精神解讀與建筑工程企業的機會

——“十四五”規劃綱要提出，要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。

——房地產行業經歷了數十年高速發展，市場趨于飽和，逐步由規模化向高質量發展轉型，城市更新和老舊小區改造成為房企布局的新賽道。

5、“十四五”規劃關于“完善住房市場體系和住房保障體系”的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

（1）堅持“房住不炒”的總原則

（2）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

（3）落實主體責任，穩地價、穩房價、穩預期

（4）加快培育和發展住房租賃市場

——房地產政策重點圍繞增加住房供給和發展租賃住房市場

6、“十四五”規劃關于綠色發展與碳中和的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

（1）“十四五”規劃主題之：綠色發展與碳中和是重要的長期宏觀主題

（2）“綠天鵝”的風險

——“綠天鵝”是指氣候變化可能引發的金融危機。2020年，國際清算銀行（BIS）在其出版的《綠天鵝：氣候變化時代中的中央銀行和金融穩定》提出了這一概念。

——“綠天鵝”風險卻比“黑天鵝”風險更高階，為應對氣候變化和推動經濟低碳轉型，大幅度收緊碳排放等相關政策或技術革新，引發高碳資產重新定價和財務損失的風險。

（3）綠色發展與碳中和對建筑和房地產行業的沖擊

（4）綠色建筑：節能減碳

（5）利用可再生能源發電為綠色建筑提供運行動力是降低建筑運行能耗的有效技術之一：光伏發電和風力發電

（6）以工業化、信息化、綠色化“三化合一”為特征的新型建筑工業化代表著未來發展趨勢，是住房和城鄉建設領域綠色發展、低碳循環發展的主要舉措。

（7）發展新型建筑工業化是促進建設領域節能減排的有力抓手。

——裝配式建造方式

（8）積極推進建筑工程技術進步、促進產業轉型升級、提高建筑業發展質量，真正把“綠色”融入建筑全生命周期，實現建筑業的綠色發展。

（9）2020年3月29日，住房和城鄉建設部發布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求意見。

7、“十四五”規劃關于“加快數字化發展，建設數字中國”的表述及其對我國建筑行業/企業的影響

（1）“十四五”規劃6次提及數字化！住建行業數字化要怎么做？

（2）智慧住建是時代發展的必然

（3）數字基建

（4）數字化轉型衍生機遇，不斷提高建筑產業智慧化水平，推動移動互聯網、物聯網、云計算、大數據與建筑業的深度融合；同時加快BIM(建筑信息模型)技術推廣應用；在工程項目規劃、勘察、設計、施工、監理、造價等各階段，推廣BIM技術應用，利用云計算、云存儲技術和云服務平臺，實現建筑全生命周期各參與方的數據共享和協同合作，為項目方案優化和科學決策提供依據。

——“十四五”期間的行業數字化轉型最好可以與有經驗的科技型企業進行合作，做好整體規劃，避免走彎路、重復建設，浪費資源及時間。

（5）建筑企業加快數字化轉型案例：南通三建

8、“十四五”時期建筑企業的發展機遇

——在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——繼續對關鍵領域進行投資：“兩新一重”與建筑行業的機遇

二、粵港澳大灣區都市圈建設給陜建五建集團帶來的機遇與挑戰

1、建筑行業/企業為什么要緊盯都市圈和城市群建設

——按照世界城市化發展的“S型”規律曲線，城鎮化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續提高的空間。

——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力。

——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。

——進入都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利。

——陜建五建集團為什么要緊盯粵港澳大灣區和西安都市圈建設

2、粵港澳大灣區的發展現狀

3、粵港澳大灣區發展要素

——區位優勢明顯

——交運網絡發達

——創新要素集聚

——產業多元互補

——國際化水平領先

4、粵港澳大灣區的戰略定位

5、粵港澳大灣區的空間重構

——南北縱向主次發展軸

6、粵港澳大灣區的產業布局

7、粵港澳大灣區的區域內分工與合作

——各個城市的一體化與協同效應

8、大灣區9+2城梯隊劃分

9、粵港澳大灣區房產市場特點

10、粵港澳大灣區未來房產需求空間大

——粵港澳大灣區市場經濟活力強，民營經濟高度發達，帶動了大量就業和人口的增長。人口流動從個人流動轉向舉家流動，家庭流動人口對品質居住的要求更高。

——粵港澳大灣區11城中有8城住房自有率低于60%，其中深圳僅為23.7%。香港、深圳、廣州三個核心城市的人均居住面積距離全國平均水平還存在一定差距。

——大灣區未來市場規模和潛力還有很大空間，且這部分需求主要集中在核心城市。因此大灣區住房問題的核心就是大城市的住房問題。

11、粵港澳大灣區核心城市住房供應結構待完善

——粵港澳大灣區核心城市的住房問題主要是外來流動人口與年輕人口的住房困難，主要表現在住房的不可支付、居住品質差兩方面。

12、粵港澳大灣區房地產業未來發展趨勢

——政策趨向穩健，市場走向平穩

13、粵港澳大灣區都市圈建設給建筑行業/陜建五建帶來的機會與挑戰

——隨著粵港澳大灣區的推進，人流、物流、資金流、創新流不斷匯聚，人產城大融合，區域經濟前景廣闊，基建、住房需求大大增加

——粵港澳大灣區發展必然帶來人口集聚、城鎮化發展、基礎設施建設加速

——交通等基礎設施一體化是粵港澳大灣區發展的應有之義

——海、陸、空全面發力構建國際大通道，完善基礎設施網絡支撐

——建筑企業競相跟進粵港澳大灣區，市場競爭激烈

——粵港澳大灣區發展必然給建筑企業和房地產企業在技術水平、服務水平等方面帶來更高的要求

——陜建五建的機遇與挑戰

三、西安都市圈未來發展給陜建五建集團帶來的機遇與挑戰

1、陜西“十四五”發展目標

——到2025年，陜西省地區生產總值達到3.6萬億元，人均生產總值達到9萬元左右

——產業組團：打造9個戰略性新興產業功能組團，構建一核多極現代服務業發展格局

2、陜西“十四五”城市規劃

——“提升西安國家中心城市發展能級”，10市1區“一市一策”引導差異化發展

——支持西安建立關中平原城市群市長聯席會議制度，培育四條城鎮帶

——加快培育建設現代化西安都市圈，構建“一核一軸、兩翼三區、多組團”發展格局

3、陜西“十四五”交通建設規劃

——加快形成以西安為中心的2條高速公路環線，啟動西安大環高速公路方案研究

——建成西安咸陽國際機場三期擴建工程，適度推進城市軌道交通向中心城區外圍延伸

4、陜西省“十四五”規劃《綱要》在城市建設內容中明確，以城市群和都市圈建設為重點，提升新型城鎮化質量和水平，培育建設西安都市圈。

——西安都市圈的培育建設，將圍繞構建“一核一軸、兩翼三區、多組團”發展格局進行

5、西安都市圈建設為陜西騰飛插上翅膀

——西安都市圈建設將帶來更多的人口流入西安，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力，帶動陜西發展。

——西安都市圈處于我國“兩橫一縱”城市化布局

——西安都市圈既有利于優化陜西人口和經濟的空間結構，又有利于激活陜西有效投資和潛在消費需求，增強陜西內生發展動力。

——進入西安都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利，進而促進陜西發展。

6、關中平原城市群充分發揮西安國家中心城市的帶動作用

——2018年初，國家發改委批復同意《關中平原城市群發展規劃》，明確關中城市群圍繞“一圈一軸三帶”發展格局?！耙蝗Α本褪侵赣晌靼病⑾剃栔鞒菂^及西咸新區為主組成的大西安都市圈。

7、關中平原城市群/西安都市圈發展給建筑行業的機會與挑戰

——關中平原城市群有利于陜西和西安聚集人口、資金、科技等要素

——隨著西安都市圈的推進，人流、物流、資金流、創新流不斷匯聚，人產城大融合，區域經濟前景廣闊，基建、住房需求大大增加

——西安都市圈發展必然帶來人口集聚、城鎮化發展、基礎設施建設加速

——交通等基礎設施一體化是西安都市圈發展的應有之義

8、“十四五”時期陜西房地產市場長期將平穩發展

——我國房地產市場將長期平穩發展

——陜西房地產市場和全國一樣，未來平穩。

——人口持續流入地區，和人口流出地區分化

9、長期看，陜西省內房地產市場將呈現區域分化

10、長期看，陜西省內房地產市場將呈現建筑企業（房地產企業）分化

——大型企業

——中型企業

——小型企業

11、陜西各地區房地產形勢與建筑企業/陜建五建機遇分析

——陜西省其他各個區域情況不同

——房價空間傳導機制、區域房價相互作用機理（靠近西安）（外溢）

——人隨產業走，人往高處走

——西安（國家中心城市）

——榆林：榆陽-神木一體化發展，進一步吸引人口集聚，實現中心城區人口過百萬，建設呼包鄂榆城市群區域中心城市。榆林與呼和浩特、包頭、銀川、鄂爾多斯等城市協同發展，打造全國性綜合交通樞紐、區域商貿物流中心和區域金融中心。

——其他8市1區

——陜建五建的機遇與挑戰

四、我國建筑行業未來發展的機遇與挑戰

1、城鎮化沒有完成，粵港澳大灣區建設、西安都市圈等區域一體化加速，基建和房地產市場需求大量存在，基建投資和房地產投資將繼續發揮作用

2、中西部地區的后發優勢，中西部基建和房地產市場前景廣闊

3、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

4、我國未來經濟持續增長支撐基建和房地產需求

5、十九大提出，用“三大變革”推動中國經濟“高質量發展”

——質量變革。未來是城市競爭，房子質量競爭

——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產市場出現拐點

——每次限購，房地產企業都會受到影響

——十九大提出，“高速增長要轉向高品質增長”。提高住房品質是全國消費者的心聲，要引起房地產企業的高度重視

6、“房住不炒”政策變化影響建筑業

——自2016年四季度以來，中國樓市進入“五限時代”

——中央提出“房住不炒”

——十九大報告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預示房地產市場將平穩發展。不會大起大落

——銀行貸款、發行債券、海外融資等融資渠道被限制

7、在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局

——我國未來經濟持續增長需要基建提供助力

8、新型城鎮化和都市圈建設，需要基建的支持

9、19大后中國經濟走向預示建筑行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

10、基建擴張面臨巨大阻力，主要原因：

——財政約束。各省財政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導向、效益為本：2021.3.29，國務院辦公廳最新通知：嚴禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設地鐵/輕軌

11、新基建政策給建筑行業帶來的機遇

——應對疫情影響，為了振興經濟，國家特別提出要加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度，這也是近期行業關注的熱點，將成為下一步工程建設領域的投資熱點，給建筑業帶來重大發展機遇。

12、新時期建筑企業在技術水平、服務水平等方面有更高的要求

13、疫情給建筑行業帶來的挑戰

14、最新房地產金融政策給建筑行業、房地產行業帶來的挑戰

（1）三道紅線

——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控

（2）房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區LPR加點提高

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

（3）地產信托業務正經歷又一輪監管調控

——針對狂飆突進的地產信托業務，2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外

（4）房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監會日前發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

——各省加碼

（5）“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

15、2021年《政府工作報告》關于基建、新基建、房地產的相關精神解讀

（1）刺激經濟還是要靠基建

（2）基建：積極的財政政策有望保證基建項目資金需求

——積極的財政政策（去年的專項債沒用完）

——2020年新增專項債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”。

——預計2021年基建投資（全口徑）增速將達到4.6%，略超去年水平。在新增地方政府專項債3.75萬億和抗疫特別國債1萬億的的2020年，基建投資（全口徑）增速僅有3.6%，尚有部分資金還未真正形成支出——2020年財政存款增加約3000億，另有部分支出或未完成實物投資量，可平滑至2021年進一步形成投資。疊加今年積極的財政政策，2021年基建投資（全口徑）增速預計有望達到4.5%-6.0%之間，超過2020年1.0個百分點以上。我們的這一測算已經充分考慮了地方政府統籌土地出讓金收入用于穩步去化杠桿的需求。

（3）新基建

——政府工作報告中要求“統籌推進傳統基礎設施和新型基礎設施建設?！痹趦灮头€定產業鏈供應鏈部分，也強調“加大5G網絡和千兆光網建設力度”和“加強質量基礎設施建設”。此外今年政府投資方向繼續側重“兩新一重”建設，完善承諾制加快項目審批和落地。投資重點領域延續2020年政府工作報告的“兩新一重”領域，新提及“發展現代物流體系”，以暢通國內要素流動，促進國內大循環?！昂喕顿Y審批程序，推進實施企業投資項目承諾制”，加快項目審批和落地。會議同時強調“完善支持社會資本參與政策”。

（4）房地產

——住房問題延續房住不炒、因城施策和舊城改造的基調，但突出租賃問題和大城市住房發展問題

——堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

（5）推進新型城鎮化，確立都市圈城市群。優化區域經濟布局，促進區域協調發展

（6）地方債務。無法延續?；芰κ芟?

（7）碳中和、節能環保（綠色建筑、水務環保）與基建

（8）老舊小區改造、安居房與基建

16、2020年3月29日，住房和城鄉建設部發布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。

——縣城人口密度應控制在每平方公里0.6萬至1萬人，縣城建成區的建筑總面積與建設用地面積的比值應控制在0.6至0.8。

——縣城居住建筑高度要與消防救援能力相匹配。縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應不低于75%。縣城新建住宅最高不超過18層。確需建設18層以上居住建筑的，應嚴格充分論證，并加強消防應急、市政配套設施等建設。

——縣城新建建筑要普遍達到基本級綠色建筑要求。

——要嚴格控制縣城廣場規模，縣城廣場的集中硬地面積不應超過2公頃。推行“窄馬路、密路網、小街區”，打造縣城宜人的空間尺度?？刂瓶h城道路寬度，縣城道路包括綠化帶的紅線寬度不超過40米。

五、新時期陜建五建集團的應對

1、充分利用粵港澳大灣區和關中平原城市群/西安都市圈發展戰略給建筑企業和房地產企業帶來的機遇，提升自身業務水平和可持續發展能力，打造百年企業

2、跟蹤政府規劃，緊緊圍繞產業政策導向

3、充分利用城市化、城市群戰略（特別是粵港澳大灣區和關中平原城市群/西安都市圈）給建筑企業和房地產企業帶來的機遇，提升自身業務水平和可持續發展能力，打造百年企業

——施工企業必須重新審視粗放式管理引發的問題，增強對施工機械進行精細化管理的意識，將管理方式由線下轉變為線上?？紤]到機械使用成本一般占項目成本的10%～25%，用好機械、管好機械，可以顯著提升項目的社會與經濟效益。

4、高品質是未來我國建筑業發展的著力點

——建筑業的高質量發展既要提升產品品質，在房地產領域就是把打造百年住宅、健康住宅納入房地產高質量發展體系加快推進，又要找準主攻方向加快進行科技創新，解決行業熱點難點問題。

——數字化轉型衍生機遇，不斷提高建筑產業智慧化水平，推動移動互聯網、物聯網、云計算、大數據與建筑業的深度融合；同時加快BIM(建筑信息模型)技術推廣應用；在工程項目規劃、勘察、設計、施工、監理、造價等各階段，推廣BIM技術應用，利用云計算、云存儲技術和云服務平臺，實現建筑全生命周期各參與方的數據共享和協同合作，為項目方案優化和科學決策提供依據。

——建筑業的發展方式相對粗放，在高質量發展的大背景之下，建筑業發展的基本方向應該是加快從粗放型向精細化的轉變。同時，企業要打造自己的技術品牌，以創新提高技術實力。

——建筑行業越來越重視科技創新引領：新技術、新模式、新材料等

——從“土木基建”到“信息基建”，技術落地至關重要

——從整個行業發展看，建筑行業未來仍有很大的創新發展空間。

5、危機中彰顯裝配式建筑的優勢，大力發展裝配式建筑

——對比傳統建筑，裝配式在施工建設速度和應急能力方面具有無可比擬的優勢，能提供安全、優質、綠色、環保的產品，實現建筑的高質量高品質。

——發揮裝配式建筑集成設計的優勢。集成設計的理念并不能簡單地理解為“各專業技術的集成”，而是產品建造全周期、全專業的集成解決方案，從產品的制造端、使用端、運維端逆向指導設計思維。真正從需求出發，拿出最合理的解決方式。

——裝配式建筑的發展也將帶動產業工人轉型。近年來，國家大力推進工程總承包和建筑產業工人隊伍的建設。

6、開拓基建和“新基建”新業務

——順應中國經濟雙循環戰略和新發展格局，建工行業/企業創新性參與，積極促進企業基建和“新基建”業務創新。

——新基建7大領域所在行業/企業的機會

——從新基建七大領域中，發現新業務

——開拓新業務：水務環保

——開拓新業務：管廊建設

——其他機會……

7、充分利用陜建五建集團工程總承包、工程建設全過程咨詢企業的資質

——建筑領域新資質標準的出臺使建筑業面臨重新洗牌，建筑企業的發展趨勢是“大而全”、“專而精”。

——2019年，住建部印發《關于推進全過程工程咨詢服務發展的指導意見》《房屋建筑和市政基礎設施工程總承包管理辦法（征求意見稿）》等，加快培育和發展工程總承包、工程建設全過程咨詢企業。當前，培育工程總承包、全過程工程咨詢企業，發展專業作業企業已成為重要趨勢，國家鼓勵工程總承包或專業承包企業擁有一定數量的自有技術工人，壯大建筑產業工人隊伍，進一步細化行業分工，推動建筑業高質量發展。

8、新形勢下建筑企業創新融資

——建筑企業融資方法九大招

——新形勢下建筑企業新融資模式

——發行綠色債券

9、做好自己的事情

——做好產品，造好房子

——施工企業降本增效

——未雨綢繆。系好安全帶

——加強人才隊伍建設，保障基建和“新基建”業務的推進

10、夯實實力，主動求變：對陜建五局管理者做好企業業務創新和轉型升級的幾點建議

（1）有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準識變、科學應變、主動求變

（4）再審視、再謀劃、再提升

——深耕細作、比拼內功

——技術突破

——培養自身的卓越運營能力，以管理風險和不確定性

——打造敏捷靈活的業務版圖

（5）積極應對壓力，抓好兩個效益，擔負四個責任

（6）加強人才隊伍建設，保障企業業務創新和轉型升級

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！

祝大家事業順利，身體健康！