新時期城市房地產投資研判
王傳寶
教授
培訓目標：深刻理解新時期城市房地產投資的邏輯和機會，進而判斷房地產企業如何抉擇。講座“有趣、有理、有料、有用”，圖文并茂，學員可以直觀感受新時期城市房地產投資的邏輯和機會。理論與實際相結合，學員可以在知其所以然的基礎上，進而知道未來的必然，與業務實踐結合起來加以分析和運用，更好地助推工作。
課程時長：0.5-2天。可根據客戶要求調整課綱
以題目為中心設計課程內容，課綱邏輯脈絡清晰，羅列聽眾最感興趣的內容，用邏輯主線將“珍珠”串起來，提供“自助餐式菜單”，可根據客戶培訓需要和時間要求，調整課綱。
本課程三個模塊：
第一模塊 新時期房地產市場預測
第二模塊 城市房地產投資研判
第三模塊 重慶城市房地產投資研判
課程提綱
第一模塊 新時期房地產市場預測
一、新冠疫情對房地產/企業的短期影響
（一）需求：購房
1、疫情對老百姓收入預期有影響：負面拖累
2、疫情增加了老百姓的購房欲望：正面影響
3、通脹預期下，購房更容易保值：正面影響
4、由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價
（二）供給：房地產供應
1、地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入
2、各地搶強人大戰，需要房地產配合
3、“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產
二、5G對房地產業/企業的影響與應對
1、5G時代已經來臨
2、5G的重點行業應用領域
——智慧交通、醫療健康、城市管理、工業互聯網、智慧環保、智慧旅游、智慧金融、文體娛樂、智能電網、公共安全、智慧農業、智慧家庭、倉儲物流……
3、5G對房地產最大的影響是智能家居，智能小區。新基建會爭奪老基建的資源。
三、中美經貿摩擦對房地產行業/企業的影響與應對
1、中美經貿摩擦的背景
2、中美經貿摩擦的成因
3、中美經貿摩擦的主要領域
4、中美經貿摩擦的近期影響
5、中美經貿摩擦的前景展望
6、中美經貿摩擦對我國的影響與應對
7、中美經貿摩擦對房地產行業/企業的影響與應對
四、新時期中國經濟走向預示長期房地產市場將平穩發展
1、中國經濟長期向好的前景是光明的
2、19大后中國經濟走向：加大改革開放
3、房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
4、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢
——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜
——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
5、人口老齡化加速影響房地產
——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點
6、土地制度政策變化影響房地產
——政府土地供給是放松還是收緊？
——政府將不再是居住用地唯一供應者、農村宅基地“三權分置”
——（2018.1）全國國土資源工作會議：推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度
——2020年3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權?！稕Q定》稱，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準?！稕Q定》還規定，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。
五、新形勢下房地產企業如何轉型
1、認清世界經濟大勢
2、把握我國“十四五”時期及中長期經濟發展趨勢
3、把握房住不炒的大方向下產業發展趨勢：機遇與挑戰
4、堅持主業：轉型不是轉行
5、把握5G新基建、數字經濟大勢，認清本行業發展趨勢，積極研判新的投資機會
6、處理好取與舍、大與強、特與優、新與舊、進與退等幾組關系
7、基業長青：做百年企業，堅持與創新并重
8、精準識變、科學應變、主動求變
9、轉“危”為“機”：房地產企業對抗疫情寒冬的“四部曲”（“四步曲”）
10、新形勢下的房地產戰略轉型的案例
——案例：標桿企業的戰略調整：萬科等
——案例：全產業鏈之“碧桂園模式”分析
——案例：恒大成功密碼解析
六、房地產行業新變化與新發展
1、精耕細作、比拼內功成為房地產企業的常態
2、房地產市場區域分化、房地產企業分化是必然趨勢
3、房地產是資金密集型行業，房地產開發企業負債水平高
4、正確識別房地產企業債務風險，做好風控
第二模塊 城市房地產投資研判
一、工業化、城市化加速需要房地產市場配合
1、工業化加速提高居民收入，促進農村人口進城
2、城市化加速提升住房需求，加速房地產市場發展
二、發現商機：區域經濟與城市群發展研判
1、我國區域經濟分布
——我國經濟梯度發展
——我國經濟四大板塊
——我國各省人均收入與人均壽命
——從東西差距到南北差距
2、我國主要區域經濟特點
——環境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環境
——土地、資金、人口、人才、技術、產業
3、我國主要區域經濟潛力與投資機會
——我國主要區域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——區域經濟潛力取決于人才和資金的流向
——全國首家經濟新舊動能轉換示范區：山東怎么了
——彎道超車：貴州發展大數據產業
——未雨綢繆：浙江數字經濟一號工程
4、區域經濟一體化
——粵港澳大灣區建設
——長三角高質量發展
——京津冀一體化發展
——成渝雙城經濟圈
——15個中心城市：四個全球中心城市（北上廣深），11個國家中心城市
5、城鎮化與城市群：全面鋪開與多點開花
——我國新型城鎮化發展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰略格局
——我國主要發展軸
——我國主要城市群
6、城市化加速與新城開發建設
——高鐵與高鐵新城
——產業新城打造：產城人融合
7、改革開放的前沿陣地
——19家國家新區
——18家自貿區
——“一帶一路”樞紐城市和支點城市
8、中美貿易戰對我國區域經濟的影響和應對
——中美貿易戰爆發的原因
——從特朗普自傳《做交易的藝術》看中美貿易戰的膠著
——中美貿易戰的進程
——中美貿易戰的現實和可能影響
——中美貿易戰的三種可能結果
——初期，沿海和外向型經濟省份受影響大
——最終影響到全國各個省份
——未雨綢繆，化解風險
——主動出擊，轉型升級
9、全國各區域城市房地產投資潛力研判
——一、二、三線城市房地產投資潛力研判
——各主要城市群房地產投資潛力研判
——成渝地區城市房地產投資潛力研判
三、房地產與土地財政
1、房地產健康發展對經濟的重要性：房地產拉動一百多個產業
2、地方財政對土地財政的依賴度分析
3、正確認識房地產在經濟發展中的作用和地位
——不可廢棄
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創新和可持續發展
四、限貸+限購+土地集中出讓：最新房地產金融政策解讀
1、三道紅線
——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控
2、房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區LPR加點提高
——嚴查房抵經營貸違規流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
3、地產信托業務正經歷又一輪監管調控
——針對狂飆突進的地產信托業務，2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。
——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外
4、房貸集中度管理新政
——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監會日前發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度
——各省加碼
5、“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標
五、迷霧重重：通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場限購政策的拉鋸
1、房地產政策影響
——限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進入“五限時代”
——中央不斷強調“房住不炒”
——中央文件刪除“因城施策”
2、短期金融開始放松
——貨幣發行增速加快，國家實行積極貨幣政策
——部分支持實體經濟的資金，經過各種渠道，外溢到房地產市場
——地方財力吃緊，各地對房地產市場加大放行
——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本
3、通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場政策的拉鋸
——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價
——地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入
——各地搶強人大戰，需要房地產配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產
4、面對政策變化，房地產企業的應對
——每次限購，房地產企業都會受到影響
——房地產企業借外債的大門被關
——房地產企業融資難、成本提高
——“三條紅線”逼迫房地產企業放慢投資速度，回籠資金
——房地產企業主要融資方式
——房地產企業融資創新
——做好自己的事情：做好產品，造好房子
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業管理創新
第三模塊 重慶城市房地產投資研判
一、重慶發展潛力分析
1、區位交通條件
2、政策條件
3、產業基礎
4、發展潛力
5、科技創新
6、人才人口
7、資金資源
8、綠色發展
二、重慶房地產市場發展潛力分析：重慶短期房地產市場分析與“十四五”時期重慶房地產市場長期平穩發展
1、重慶短期房地產市場分析
——供需現狀研究
——重慶地區短期房地產市場發展趨勢
——要具體研究：城鎮化，人口（購買力），資金，產業，區位，發展趨勢，未來預期等
——要研究：金融是否寬松，特別是房貸利率；土地的供應（擠牙膏）；房地產調控政策（預售備案價格，控制房價；土地拍賣控制房價）
——要研究：土地資源的稀缺性、城市發展進程的加快、人口的流入、開發成本不斷上升，推動房價長期上漲
——保值增值、改善需求、剛需等等，都預示著重慶房地產市場會比較平穩。但能否健康發展，要看具體演化。
2、“十四五”時期重慶房地產市場長期將平穩發展
3、重慶新型城鎮化發展走在全國前列
4、人口持續流入地區和人口流出地區分化
5、長期看，重慶市內房地產市場將呈現區域分化
6、長期看，重慶市內房地產市場將呈現企業分化
——大型房地產企業
——中型房地產企業
——小型房地產企業
三、重慶各區縣房地產市場發展潛力分析
1、重慶下轄區縣簡要分析
——轄26個區、8個縣、4個自治縣
——地圖地形分析
——經濟、人口分析
——房地產概況
2、重慶五大功能區域
——重慶五大功能區域的發展定位各有側重、各有特色
——為了推動重慶大都市區的發展和建設，重慶將“一圈”細化、深化為都市功能核心區、都市功能拓展區、城市發展新區，以此拓展空間格局，在更大的空間格局和區域范圍內優化資源配置。
——為正確處理加快發展和保護生態的關系，重慶在“兩翼”地區劃分出渝東北生態涵養發展區與渝東南生態保護發展區。
3、重慶五大功能區域內各區縣房地產投資潛力分析
——研究重慶的房地產市場發展趨勢
——重慶和全國房地產市場大勢一致。但有自己的特點。
——各城市房地產市場的差異化將成為常態，房地產市場大分化時代的來臨
——重慶在全國是優等生
——人口流入，房價上升
——購買力
——人隨產業走，產業園、科技園、商業區（高端人口集聚區，房價高，負擔得起高房價）
——區位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規劃）
——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫院、政府單位……
——學區房政策
——房地產調控政策
4、重慶各區縣短期房地產市場分析
——人口（就業、購買力）：人隨產業走，人往高處走
——重慶的各個區域情況不同
——都市功能核心區、都市功能拓展區、城市發展新區房地產市場研究
——渝東北生態涵養發展區與渝東南生態保護發展區房地產市場研究
——主城區房地產市場研究
——近主城區縣房地產市場研究：房價空間傳導機制、區域房價相互作用機理（靠近上海）
——資陽、遂寧、永川等成渝雙城經濟圈“中間城市”房地產市場研究（成渝雙城經濟圈內部，
“抓兩頭帶中間”。一頭是重慶，一頭是背靠四川的成都，兩個城市協同發展帶動整個區域的發展。）
——外圍區縣房地產市場研究
5、重慶各區縣長期房地產市場分析
——城鎮化，人口（就業、購買力），資金，產業，區位，發展趨勢，未來預期等
——金融是否寬松；土地的供應（擠牙膏）；房地產調控政策
——土地資源的稀缺性、城市發展進程的加快、人口的流入、開發成本不斷上升，推動房價長期上漲
——保值增值、改善需求、剛需等等
四、通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場限購政策“拉鋸戰”背景下房地產企業要主動研判重慶房地產市場
1、要具體研究：城鎮化，人口（就業、購買力），資金，產業，區位，發展趨勢，未來預期等
2、政府土地供給研究
——土地資源的稀缺性
3、城市發展進程的加快、人口的流入、開發成本不斷上升，推動房價長期上漲
4、潛在購房者住房需求研判：剛需、改善和投資人群
——保值增值、改善需求、剛需等等，都預示著重慶房地產市場會比較平穩。但能否健康發展，要看具體如何演化。
5、政府限購政策研究
6、房地產企業要研判：資金、拿地、建設、營銷
7、要研究：金融是否寬松，特別是房貸利率；土地的供應（擠牙膏）；房地產調控政策
8、通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場限購政策的“拉鋸戰”
五、成渝雙城經濟圈對重慶房地產行業的新機遇：成渝雙城經濟圈為重慶區縣房地產市場提供助力
1、成渝雙城經濟圈給重慶騰飛插上翅膀
2、提供川渝兩地交通便利
——川渝將攜手打通多條高速斷頭路。讓川渝兩地間交通出行越來越便捷，2020年3月26日，瀘州至永川高速公路四川段開建。為推進成渝地區雙城經濟圈建設，四川省將開工建設多個高速公路項目，其中包括南充至潼南四川段、內江至大足四川段以及開江至梁平四川段等，意味著川渝兩地間多條高速公路瓶頸將被打通。
——合川至安岳高速公路重慶段、渝廣（廣安）高速支線重慶段建成通車。銅梁至安岳重慶段、江津至瀘州北線重慶段等高速公路也有望開建。重慶正在積極開展萬州至達州、大竹至墊江等省際高速公路前期工作。
3、打造高品質生活宜居地，促進人口及各類生產要素流入
——相互協作、共同實施，唱好“雙城記”
——促進成渝地區產業、人口及各類生產要素合理流動和高效集聚，打造高品質生活宜居地
4、成渝聯動對經濟的影響不再局限于西部地區，而將上升至全國
5、在成渝雙城經濟圈機遇下，房地產建筑業、零售貿易業、倉儲交運、科技行業等均將受益于基建增長、區域間人口及生產要素流動、政策支持、創新動能共享等紅利，成為具有潛力的經濟增長點。
6、對重慶房地產建筑業的影響
——將帶動新一輪的城市群基建升級
——交通基礎設施建設是城市協同發展繞不開的必要條件
——城市群建設實際是以兩個中心城市輻射整個經濟圈的發展，對資陽、遂寧、永川等“中間城市”有巨大的帶動作用。
——就業機會增加，人口流入，購買力提高，利好房地產行業發展
——城市基建和規模有望提質提能，給房地產建筑行業發展帶來機遇和利好。
——利好寫字樓行業。得益于成渝地區雙城經濟圈建設具全國影響力的科技創新中心的目標，未來兩地新舊動能間將加速實現“智能”轉化、形成“西部硅谷”，繼而為寫字樓需求端培育內生動力。
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