講座提綱

一、新周期：世界經濟新周期是中國建筑行業(yè)和房地產市場的大環(huán)境

1、世界隨時可能發(fā)生的新金融危機

2、世界經濟周期與新工業(yè)革命

——康德拉季耶夫周期與科技革命

——人生發(fā)財靠康波

3、美國加息攪動世界經濟局勢，提高建筑企業(yè)、房地產企業(yè)資金成本

4、美聯(lián)儲縮表：全球資金回流美國，影響建筑企業(yè)、房地產企業(yè)融資

5、特朗普沖貿易戰(zhàn)，影響基建投資、房地產投資

6、“灰犀牛”與全球大變局

二、新常態(tài)：中國經濟新常態(tài)表明中國基建行業(yè)、房地產市場進入新常態(tài)

1、經濟新常態(tài)表明舊動能增長乏力

2、如何判斷經濟態(tài)勢

——跟著領袖看態(tài)勢

——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度

——我國古典四大文學名著中的管理密碼

3、實體經濟步履維艱

——經濟L型走勢：1978年-2017年中國GDP增長速度

——中國工業(yè)增長速度下滑

——資金脫實向虛：實體經濟步履維艱

——外資出逃

——外儲減少

——當前企業(yè)面臨六大問題

——當前企業(yè)面臨的五大危機

——企業(yè)倒閉潮的四種推動力量

4、企業(yè)在經濟轉型期生存發(fā)展策略

——緊緊抓住自己的特色優(yōu)勢不放松，避免盲目多元化

——重大投資謹慎決策，待探底后進行大投資

——竭力降低各種成本

——重視內外部合作，抱團求生存，分工協(xié)作求發(fā)展

——未雨綢繆，尋求新的增長點

三、新背景：中國經濟長期發(fā)展趨勢下中國基建和房地產發(fā)展的新宏觀背景

1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給

2、需求三架馬車分析

（1）消費

——消費結構升級

——經濟增長與消費結構升級的機制

——發(fā)展階段與消費需求結構

——進一步刺激內需不易

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進出口增速回落

3、供給側分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題

4、城鎮(zhèn)化沒有完成，粵港澳大灣區(qū)建設等區(qū)域一體化加速，基建和房地產市場需求大量存在，基建投資和房地產投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

5、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部基建和房地產市場前景廣闊

6、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

7、我國未來經濟持續(xù)增長支撐房地產需求

8、我國未來經濟持續(xù)增長需要基建提供助力

四、新形勢：當前我國宏觀經濟形勢

1、客觀判斷經濟發(fā)展趨勢

2、當前宏觀經濟形勢

——克強指數看經濟冷暖

——PMI不容樂觀

——從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂

——資產荒轉為資金荒剛開始

3、中共中央政治局會議和中央經濟工作會議對經濟形勢的判斷

4、增長率、消費、投資、進出口、就業(yè)、赤字、基建、房地產、資本市場等總體判斷

5、謹防發(fā)生系統(tǒng)性金融風險

6、2019年中國經濟需要警惕六大風險點

第五部分，客戶推介會，不講。地產公司培訓，可講

五、新風險：金融新周期與金融風險將影響建筑行業(yè)和房地產市場健康發(fā)展

1、十九大報告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”

2、金融新周期

3、全球債務飆升

4、警惕區(qū)域性金融風險蔓延

5、地方政府債務風險

6、企業(yè)債務風險

——案例：遼寧、山東企業(yè)債務危機

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓

——案例：無錫銀行：農商行盲目上市擴張的失敗樣本

7、部分中小銀行面臨破產清算威脅

8、資本管制：詭譎的人民幣匯率

9、生病的股市：個人理性與集體非理性

10、投資理財的困惑：錢往何處去？

11、百姓發(fā)現：只有房地產投資最穩(wěn)妥

12、建筑企業(yè)和房地產企業(yè)資金成本提升，融資越來越難

六、新預測：19大后中國經濟走向預示建筑行業(yè)和房地產市場平穩(wěn)發(fā)展

1、：中國經濟長期向好的前景是光明的

2、19大后中國經濟走向

3、中央經濟工作會議精神

4、我國長期向好支撐基建和房地產需求

5、基建和房地產市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

七、新預測：我國建筑行業(yè)和房地產市場未來發(fā)展

1、城鎮(zhèn)化沒有完成，粵港澳大灣區(qū)建設等區(qū)域一體化加速，基建和房地產市場需求大量存在，基建投資和房地產投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

2、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部基建和房地產市場前景廣闊

3、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

4、我國未來經濟持續(xù)增長支撐基建和房地產需求

5、十九大提出，用“三大變革”推動中國經濟“高質量發(fā)展”

——質量變革。未來是城市競爭，房子質量競爭

——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產市場出現拐點

——每次限購，房地產企業(yè)都會受到影響

——十九大提出，“高速增長要轉向高品質增長”。提高住房品質是全國消費者的心聲，要引起房地產企業(yè)的高度重視

6、十九大報告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預示房地產市場將平穩(wěn)發(fā)展。不會大起大落

7、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜

——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

8、人口老齡化加速影響房地產

——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點

9、土地制度政策變化影響房地產

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應者、農村宅基地“三權分置”

——全國國土資源工作會議釋放兩大信號，呼應的是推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度

10、短期金融收緊，影響百姓購買力

——貨幣增速放緩，國家實行宏觀審慎貨幣政策

——加息、限貸等一系列手段，金融收緊

——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本

——房地產企業(yè)借外債的大門被關

八、新政策：我國基建政策和房地產政策的變化和影響

1、基建政策變化和影響

——2018年10月31日，國務院辦公廳下發(fā)國辦發(fā)〔2018〕101號文《關于保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》，提出由于2018年以來基礎設施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎設施領域突出短板。

——主要精神：加大基建補短板力度，融資平臺、PPP、專項債、貸款保駕護航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務會議上，就核準一批建設項目）。

2、房地產政策變化和影響

——自2016年四季度以來，全國超55個城市已發(fā)布各種相關房地產調控政策累計超160次，包括限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進入“五限時代”

——2018年12月以后，部分地區(qū)放松限購

九、新應對：新政策下建筑企業(yè)和房地產企業(yè)的應對

1、建筑領域新資質標準的出臺將使建筑業(yè)面臨重新洗牌，建筑企業(yè)的發(fā)展趨勢是“大而全”、“專而精”。

2、建筑企業(yè)應緊緊抓住PPP的發(fā)展機遇，提早介入綜合管廊、海綿城市、特色小鎮(zhèn)等新興領域，大力發(fā)展裝配式建筑，注重BIM技術（建筑信息化模型）的應用，全方位提升內部管理水平。

3、緊緊圍繞產業(yè)政策導向

4、新形勢下建筑企業(yè)如何融資

——建筑企業(yè)融資方法九大招

——新形勢下建筑企業(yè)新融資模式

——發(fā)行綠色債券

5、房地產企業(yè)的應對

——做好自己的事情

——做好產品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

——新形勢下房地產企業(yè)如何融資

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！