講座提綱

一、新周期：世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國(guó)建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境

1、世界隨時(shí)可能發(fā)生的新金融危機(jī)

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——康德拉季耶夫周期與科技革命

——人生發(fā)財(cái)靠康波

3、美國(guó)加息攪動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，提高建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本

4、美聯(lián)儲(chǔ)縮表：全球資金回流美國(guó)，影響建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)融資

5、特朗普沖貿(mào)易戰(zhàn)，影響基建投資、房地產(chǎn)投資

6、“灰犀牛”與全球大變局

二、新常態(tài)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)表明中國(guó)基建行業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)

1、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)表明舊動(dòng)能增長(zhǎng)乏力

2、如何判斷經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)

——跟著領(lǐng)袖看態(tài)勢(shì)

——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度

——我國(guó)古典四大文學(xué)名著中的管理密碼

3、實(shí)體經(jīng)濟(jì)步履維艱

——經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)：1978年-2017年中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度

——中國(guó)工業(yè)增長(zhǎng)速度下滑

——資金脫實(shí)向虛：實(shí)體經(jīng)濟(jì)步履維艱

——外資出逃

——外儲(chǔ)減少

——當(dāng)前企業(yè)面臨六大問題

——當(dāng)前企業(yè)面臨的五大危機(jī)

——企業(yè)倒閉潮的四種推動(dòng)力量

4、企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期生存發(fā)展策略

——緊緊抓住自己的特色優(yōu)勢(shì)不放松，避免盲目多元化

——重大投資謹(jǐn)慎決策，待探底后進(jìn)行大投資

——竭力降低各種成本

——重視內(nèi)外部合作，抱團(tuán)求生存，分工協(xié)作求發(fā)展

——未雨綢繆，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)

三、新背景：中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)下中國(guó)基建和房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、需求三架馬車分析

（1）消費(fèi)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)制

——發(fā)展階段與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)

——進(jìn)一步刺激內(nèi)需不易

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進(jìn)出口增速回落

3、供給側(cè)分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題

4、城鎮(zhèn)化沒有完成，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等區(qū)域一體化加速，基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大量存在，基建投資和房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

5、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，中西部基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

6、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

7、我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)支撐房地產(chǎn)需求

8、我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)需要基建提供助力

四、新形勢(shì)：當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

2、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

——克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

——PMI不容樂觀

——從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂

——資產(chǎn)荒轉(zhuǎn)為資金荒剛開始

3、中共中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷

4、增長(zhǎng)率、消費(fèi)、投資、進(jìn)出口、就業(yè)、赤字、基建、房地產(chǎn)、資本市場(chǎng)等總體判斷

5、謹(jǐn)防發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)

6、2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要警惕六大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

第五部分，客戶推介會(huì)，不講。地產(chǎn)公司培訓(xùn)，可講

五、新風(fēng)險(xiǎn)：金融新周期與金融風(fēng)險(xiǎn)將影響建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

1、十九大報(bào)告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”

2、金融新周期

3、全球債務(wù)飆升

4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延

5、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

——案例：遼寧、山東企業(yè)債務(wù)危機(jī)

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓(xùn)

——案例：無錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴(kuò)張的失敗樣本

7、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

8、資本管制：詭譎的人民幣匯率

9、生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性

10、投資理財(cái)?shù)睦Щ螅哄X往何處去？

11、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥

12、建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來越難

六、新預(yù)測(cè)：19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

1、：中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的前景是光明的

2、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向

3、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神

4、我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

5、基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

七、新預(yù)測(cè)：我國(guó)建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展

1、城鎮(zhèn)化沒有完成，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等區(qū)域一體化加速，基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大量存在，基建投資和房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

2、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，中西部基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

4、我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)支撐基建和房地產(chǎn)需求

5、十九大提出，用“三大變革”推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“高質(zhì)量發(fā)展”

——質(zhì)量變革。未來是城市競(jìng)爭(zhēng)，房子質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)

——2013年城市家庭戶均1套房，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)

——每次限購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響

——十九大提出，“高速增長(zhǎng)要轉(zhuǎn)向高品質(zhì)增長(zhǎng)”。提高住房品質(zhì)是全國(guó)消費(fèi)者的心聲，要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視

6、十九大報(bào)告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展。不會(huì)大起大落

7、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

8、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

9、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

——全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議釋放兩大信號(hào)，呼應(yīng)的是推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度

10、短期金融收緊，影響百姓購(gòu)買力

——貨幣增速放緩，國(guó)家實(shí)行宏觀審慎貨幣政策

——加息、限貸等一系列手段，金融收緊

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

八、新政策：我國(guó)基建政策和房地產(chǎn)政策的變化和影響

1、基建政策變化和影響

——2018年10月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)國(guó)辦發(fā)〔2018〕101號(hào)文《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見》，提出由于2018年以來基礎(chǔ)設(shè)施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突出短板。

——主要精神：加大基建補(bǔ)短板力度，融資平臺(tái)、PPP、專項(xiàng)債、貸款保駕護(hù)航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務(wù)會(huì)議上，就核準(zhǔn)一批建設(shè)項(xiàng)目）。

2、房地產(chǎn)政策變化和影響

——自2016年四季度以來，全國(guó)超55個(gè)城市已發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)超160次，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”

——2018年12月以后，部分地區(qū)放松限購(gòu)

九、新應(yīng)對(duì)：新政策下建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

1、建筑領(lǐng)域新資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)將使建筑業(yè)面臨重新洗牌，建筑企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是“大而全”、“專而精”。

2、建筑企業(yè)應(yīng)緊緊抓住PPP的發(fā)展機(jī)遇，提早介入綜合管廊、海綿城市、特色小鎮(zhèn)等新興領(lǐng)域，大力發(fā)展裝配式建筑，注重BIM技術(shù)（建筑信息化模型）的應(yīng)用，全方位提升內(nèi)部管理水平。

3、緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

4、新形勢(shì)下建筑企業(yè)如何融資

——建筑企業(yè)融資方法九大招

——新形勢(shì)下建筑企業(yè)新融資模式

——發(fā)行綠色債券

5、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

——做好自己的事情

——做好產(chǎn)品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

——新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)如何融資

長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！