講座提綱
一、新周期：世界經濟新周期是中國建筑行業和房地產市場的大環境
1、世界隨時可能發生的新金融危機
2、世界經濟周期與新工業革命
——康德拉季耶夫周期與科技革命
——人生發財靠康波
3、美國加息攪動世界經濟局勢，提高建筑企業、房地產企業資金成本
4、美聯儲縮表：全球資金回流美國，影響建筑企業、房地產企業融資
5、特朗普沖貿易戰，影響基建投資、房地產投資
6、“灰犀?！迸c全球大變局
二、新常態：中國經濟新常態表明中國基建行業、房地產市場進入新常態
1、經濟新常態表明舊動能增長乏力
2、如何判斷經濟態勢
——跟著領袖看態勢
——根本在于素養和態度
——我國古典四大文學名著中的管理密碼
3、實體經濟步履維艱
——經濟L型走勢：1978年-2017年中國GDP增長速度
——中國工業增長速度下滑
——資金脫實向虛：實體經濟步履維艱
——外資出逃
——外儲減少
——當前企業面臨六大問題
——當前企業面臨的五大危機
——企業倒閉潮的四種推動力量
4、企業在經濟轉型期生存發展策略
——緊緊抓住自己的特色優勢不放松，避免盲目多元化
——重大投資謹慎決策，待探底后進行大投資
——竭力降低各種成本
——重視內外部合作，抱團求生存，分工協作求發展
——未雨綢繆，尋求新的增長點
三、新背景：中國經濟長期發展趨勢下中國基建和房地產發展的新宏觀背景
1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給
2、需求三架馬車分析
（1）消費
——消費結構升級
——經濟增長與消費結構升級的機制
——發展階段與消費需求結構
——進一步刺激內需不易
（2）投資：民間投資告急
（3）出口：進出口增速回落
3、供給側分析
（1）人口問題：未富先老
（2）資源環境問題
（3）科技創新問題
4、城鎮化沒有完成，粵港澳大灣區建設等區域一體化加速，基建和房地產市場需求大量存在，基建投資和房地產投資將繼續發揮作用
5、中西部地區的后發優勢，中西部基建和房地產市場前景廣闊
6、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加
7、我國未來經濟持續增長支撐房地產需求
8、我國未來經濟持續增長需要基建提供助力
四、新形勢：當前我國宏觀經濟形勢
1、客觀判斷經濟發展趨勢
2、當前宏觀經濟形勢
——克強指數看經濟冷暖
——PMI不容樂觀
——從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂
——資產荒轉為資金荒剛開始
3、中共中央政治局會議和中央經濟工作會議對經濟形勢的判斷
4、增長率、消費、投資、進出口、就業、赤字、基建、房地產、資本市場等總體判斷
5、謹防發生系統性金融風險
6、2019年中國經濟需要警惕六大風險點
第五部分，客戶推介會，不講。地產公司培訓，可講
五、新風險：金融新周期與金融風險將影響建筑行業和房地產市場健康發展
1、十九大報告指出，要“健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線”
2、金融新周期
3、全球債務飆升
4、警惕區域性金融風險蔓延
5、地方政府債務風險
6、企業債務風險
——案例：遼寧、山東企業債務危機
——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓
——案例：無錫銀行：農商行盲目上市擴張的失敗樣本
7、部分中小銀行面臨破產清算威脅
8、資本管制：詭譎的人民幣匯率
9、生病的股市：個人理性與集體非理性
10、投資理財的困惑：錢往何處去？
11、百姓發現：只有房地產投資最穩妥
12、建筑企業和房地產企業資金成本提升，融資越來越難
六、新預測：19大后中國經濟走向預示建筑行業和房地產市場平穩發展
1、：中國經濟長期向好的前景是光明的
2、19大后中國經濟走向
3、中央經濟工作會議精神
4、我國長期向好支撐基建和房地產需求
5、基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望
——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件
——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
七、新預測：我國建筑行業和房地產市場未來發展
1、城鎮化沒有完成，粵港澳大灣區建設等區域一體化加速，基建和房地產市場需求大量存在，基建投資和房地產投資將繼續發揮作用
2、中西部地區的后發優勢，中西部基建和房地產市場前景廣闊
3、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加
4、我國未來經濟持續增長支撐基建和房地產需求
5、十九大提出，用“三大變革”推動中國經濟“高質量發展”
——質量變革。未來是城市競爭，房子質量競爭
——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產市場出現拐點
——每次限購，房地產企業都會受到影響
——十九大提出，“高速增長要轉向高品質增長”。提高住房品質是全國消費者的心聲，要引起房地產企業的高度重視
6、十九大報告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預示房地產市場將平穩發展。不會大起大落
7、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢
——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜
——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
8、人口老齡化加速影響房地產
——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點
9、土地制度政策變化影響房地產
——政府土地供給是放松還是收緊？
——政府將不再是居住用地唯一供應者、農村宅基地“三權分置”
——全國國土資源工作會議釋放兩大信號，呼應的是推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度
10、短期金融收緊，影響百姓購買力
——貨幣增速放緩，國家實行宏觀審慎貨幣政策
——加息、限貸等一系列手段，金融收緊
——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本
——房地產企業借外債的大門被關
八、新政策：我國基建政策和房地產政策的變化和影響
1、基建政策變化和影響
——2018年10月31日，國務院辦公廳下發國辦發〔2018〕101號文《關于保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》，提出由于2018年以來基礎設施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎設施領域突出短板。
——主要精神：加大基建補短板力度，融資平臺、PPP、專項債、貸款保駕護航。
——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務會議上，就核準一批建設項目）。
2、房地產政策變化和影響
——自2016年四季度以來，全國超55個城市已發布各種相關房地產調控政策累計超160次，包括限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進入“五限時代”
——2018年12月以后，部分地區放松限購
九、新應對：新政策下建筑企業和房地產企業的應對
1、建筑領域新資質標準的出臺將使建筑業面臨重新洗牌，建筑企業的發展趨勢是“大而全”、“專而精”。
2、建筑企業應緊緊抓住PPP的發展機遇，提早介入綜合管廊、海綿城市、特色小鎮等新興領域，大力發展裝配式建筑，注重BIM技術（建筑信息化模型）的應用，全方位提升內部管理水平。
3、緊緊圍繞產業政策導向
4、新形勢下建筑企業如何融資
——建筑企業融資方法九大招
——新形勢下建筑企業新融資模式
——發行綠色債券
5、房地產企業的應對
——做好自己的事情
——做好產品，造好房子
——未雨綢繆。系好安全帶
——新形勢下房地產企業如何融資
長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！
祝大家事業順利，身體健康！
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