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今年兩會政府工作報告明確指出“穩定住房消費”，讓不少人松了一口氣，咸認打壓超過十年的樓市終于迎來發展機遇。但實情會是如此嗎？我看并不盡然。

“穩定”肇因于市場不穩定

“穩定住房消費”的真實意涵可從兩個面相加以解讀。首先是有利于市場的方向，說明從國家層面未來將有相當長的一段時間不再以房地產為“假想敵”，也不會輕易出臺以壓制房價與買氣為目的之舉措，讓房地產逐步回歸市場化運作，甚至會“不失時機”的推出各種鼓勵措施，以“穩定住房消費”。

惟從另一個面相來看，長期遭受壓制的房地產業為何“一朝見青天”？若非整體經濟放緩，官方期待房地產能發揮“火車頭”拉動內需作用，而樓市又面對嚴重的庫存壓力，否則兩會是否會對房地產表現的如此“友善”則是未知數。

因此可以這么說，“穩定住房消費”的政策意義，是在表明歷經十余年榮景的房地產已陷入發展瓶頸與困境，必須依賴各種“救死扶傷”的特效藥（救市方案），以使樓市“重振雄風”，進而刺激經濟穩步前行。

吸引改善型需求談何容易

事實上，去年（2014年）兩會提出“雙向調控”，暗示地方政府可依據自身狀況作必要的政策調控之后，從6月開始，二線（含）以下城市便陸續投入救市狂潮中，直到目前仍是“現在進行式”且已進入第四波。

由于純粹針對首購的扶持與鼓勵行之有年，已不足以持續發揮“穩定住房消費”的功能，因此今年（2015年）兩會才會進一步提出“支持居民自住和改善型需求”的指導意見，希望能引流二套房購買者進場。鑒于此類族群具有隱形而量大、擅觀風向而不急于出手，需要不刺激否則不動如山的三大特征，鼓勵政策必須強而有力，否則難收成效。

于是有報道指稱，相關部委正在對已有的政策作相應的調整，包括二套房貸首付比例降至五成，下調二套房貸利率，乃至對改善型需求重新定義。惟僅如此，能達到吸引改善性需求進場的效應嗎？恐怕有點懸。

二套房首付降至五成沒有吸引力

先讓我們來回顧二套房貸政策的始末。因應2008年國家投入“四萬億”搶救經濟所產生的游資泛濫后遺癥，二套房限制措施如同“栓螺絲”般步步收緊。2010年1月“國十一條”出臺，要求加大差別化信貸，規定二套房貸款首付比例不得低于40%，當年4月，“國十條”再提高至“不得低于50%”；2011年1月，新“國八條”又將之提升至60%以上；2013年2月，新“國五條”進一步把二套房首付比例拔高至七成。至此，改善型需求大量退出，淪為樓市無足輕重的配角。

如今“雪藏”多年的二套房需求重新受到政府“關愛的眼神”，應該說是“時也，運也，命也”，惟如上述，能否發揮提振市場買氣的作用？卻是有待觀察。

畢竟以當前房價之高企，首付比例即使降至五成，消費者負擔仍然過重，況且整體市場已大不如前，在考慮房價上漲動能不足的前提下，首付五成對于驅動“可買不可賣”的改善型需求來說，并不具備明顯誘因。其次是“二套房”觸及仍處“限購”狀態之一線城市的政策底線，倘若“限購”不調整，改善性需求亦無法進場。

一線城市限購面臨調整

以上海為例，非本地戶籍家庭已占據其半壁江山，且以28~45歲的中青壯年為主，是相對活躍、有較強改善住房意愿的“目標客戶”，但按規定只能擁有一套房，導致進行置換有實質困難（先買還是先賣？），這個時候該如何調整相關政策，以落實兩會精神，便考驗上海市政府的施政智慧。

在我看來，當兩會房地產政策指導基調由“雙向調控”轉變為“分類指導”、“因地施政”時，相當程度上已指明方向。或許著名經濟學者厲以寧的觀點具一定代表性：對房地產業應區分對待，高檔房價格由市場調控，政府可以收稅……；果然如此，則一線城市的“限購”措施面臨調整，恐怕勢在必行。