2014年12月26日中央公布擴增自由貿易區數量，除上海之外，增加天津、廣東、福建三地，從而引發市場熱議，自貿區擴容是否能為部分地區的樓市帶來暖冬？


自貿區有淪為樓市炒作工具之虞


“無巧不成書”的是，就在新增自貿區名單公布后的兩周內，我剛好應邀奔赴深圳與福建進行不動產巡講，其中一場來賓高達2500人，透過交流與現場調查，讓我更加清楚的感受，大家對自貿區所帶來的樓市商機究竟有多大？充滿好奇與熱切的期待。


惟真實的結果恐怕是：事與愿違！


倒不是說自貿區的設置不值得樂觀以待，而是過度樂觀所帶來的炒作買氣，勢必吹大其利好因素而形成泡沫，最終可能帶來滅頂之災！之所以做出這樣的空頭判斷，當然與[上海自由貿易試驗區]經一年半來的發展境遇有關。


當2013年3月李克強巡視上海外高橋，要求上海市政府進行自貿區規劃的消息傳出時，樓市板塊的自貿區概念便開始強烈吸引大量投資、投機需求，到了9月29日自貿區正式揭牌運營時，樓市已實質進入第二輪炒作階段。


茲就上海自貿區歷經1年 4個月“試驗”的過程中，房價變化說明于后。


不論住宅與辦公均價量齊揚


首先是其周邊住宅行情的竄升，由2013年初的1.2萬/平米到8月已達1.6萬/平米，至年底時更飛漲迫近4萬/平米，惟進入2014年受整體樓市買氣渙散及自貿區功能并無重大突破之影響，價位開始松動出現明顯下滑，即使9月29日，李克強總理以成立一周年為由，親臨自貿區為上海市政府加油打氣，為注冊在自貿區的企業主鼓舞士氣，仍未能止住房價下跌之勢，截止目前，已回落至2.6萬/平米。若非有“2015年迪斯尼開園”的利好支撐，恐怕自貿區周邊住宅行情仍有下探空間。
在辦公市場方面的表現，初期亦有如“迅猛龍”！由于產品屬性與自貿區發展契合（自貿區規定注冊企業必須在區內有實體辦公地點），因此無論租金及其空置率均一馬當先帶頭沖刺。以外高橋為例，租金從2元/平米/天至2013年底時狂飆至9元/平米/天,已堪比市中心區域內的甲級寫字樓！其后逐步回落到4.2元/平米/天。空置率則由設立自貿區之前的30%快速去化，最高峰僅0.3%，然后隨著推案量的增加、部分企業退出自貿區，寫字樓空置率回升至3%。


自貿區利好被過度渲染


    是什么原因導致上海自貿區出現類似“過山車”式的行情變化？在我看來主要由四個原因所成就。


    由于自貿區設立的時間正值房價漲升期，加之無論是外高橋保稅區、洋山保稅港區、臨港新城均坐落上海邊陲地帶，合計面積不過28.78平方公里，不大不小剛好適合炒作，且因為是中國首個自貿區，絕大多數人都搞不清楚其利好因素究竟為何？使其商機被無限放大。事實上許多企業即使注冊完畢了，都沒整明白自貿區到底能為他帶來什么好處？只是抱著“先到先得”的一窩蜂心態搶注罷了。


然而時至于今，這樣的狀態已經很難再發生及復制，畢竟隨著時間的推移與實踐，自貿區的真實意涵正在逐步清晰，其與非自貿區的最大差別僅僅在于自貿區是對各種“簡政放權”作業的先行先試，帶有一定的強制性，而非自貿區則是可根據自己實際的需求，比照自貿區作法執行相關規定。執是以觀，突顯自貿區的價值與商機被過度渲染。


自貿區擴張將成為“新常態”


其次，此番公布的四個自貿區范圍均較之前上海自由貿易試驗區大大擴容！天津119.9平方公里、上海120.7平方公里、福建118平方公里、廣東116.2平方公里。這便明顯提升了炒作難度，何況自貿區擴張將成為“新常態”，不只是四大自貿區本身面積的持續延伸、擴圍，也包括甘肅、寧夏、河南等省市正積極爭取設立，均顯示自貿區商機之于樓市，其實質效應正在萎縮。尤其當前投資買氣正逢“階段性”撤離房地產，更使2013年首個自貿區“橫空出世”的瘋狂景況難以再現！


總而言之，自貿區的利好與效應值得期待，但它是隨著政策逐步松綁以與國際接軌、“溫水煮青蛙”式的緩慢、漸變進程，任何對其快速獲利的算計與指望，都將成為“竹籃打水一場空”的“水月鏡花”。