現在在微營銷的時代，全員營銷才有了真正的可能，當公司的地產項目發一篇微博，要求公司的全體員工都轉發和評論，這就是全員營銷。

　　并且，我們當場就制定了全員營銷的考核計劃：

　　1、 公司每個樓盤項目必須有微博和微信公眾賬號。

　　2、 每個員工必須開通微博和微信，對公司樓盤項目所發的微博、微信公眾賬號的內容，每天必須選擇一條進行轉發和評論，分別發到微博和微信的朋友圈。考核的指標分為轉發、評論的質量以及被二次轉發的數量。

　　3、 每個月評出6名微營銷之星，分別給予一個3000元、二個2000元、三個1000元的獎勵。

　　4、 銷售人員的考核指標中增加一條：每月必須引導前來看盤的客戶關注樓盤的微信公眾賬號，引導客戶就樓盤發微博和朋友圈。每月數量要求20人次以上，客戶發完微博、朋友圈以后可以領取小禮品，銷售代表必須轉發出客戶的微博作為考核依據。每月超出20條后，給予銷售代表100元/條的獎勵。

　　5、 銷售人員必須要詢問客戶是否有微博和微信，如果有，必須關注，爭取互粉。并將客戶微信、微博與手機號一起，提交公司備份。

　　6、 每個樓盤項目所有的宣傳物料上，必須印有微博和微信公眾賬號的信息。

　　7、 公司各個樓盤微博和微信公眾賬號，每周要互相推薦一下其他的樓盤。

　　我覺得從工具應用的層面，這7條微營銷措施，已經足夠了。一家房地產公司，如果能夠很好的將這7條措施貫徹并且執行下去，肯定會取得不錯的效果。房地產營銷一直是營銷精英的聚集地，各種營銷策略、營銷方法都在這里薈萃和升華。而微營銷作為時下最熱門的營銷手段，在這個行業中，其實發展得并不理想，很多地產商都在傳統的營銷渠道中苦心經營，設計創意，但是卻對微營銷敬而遠之，在此，我想就房地產企業為什么做微營銷、房地產企業如何做微營銷以及房地產企業在微營銷中的注意事項，和大家做個交流。

　　一、房地產企業為什么做微營銷

　　1、吸引樓盤的購買者的關注力

　　樓盤的購買者,基本集中在20歲-40歲之間,而這個年齡段的人,恰是微博和微信的用戶,樓盤的推廣,其實就是客戶”關注力”的推廣,當客戶原來的關注力放在報媒、戶外、電梯等，現在都轉移到手機上了，所以，我們要思考的問題是，在移動互聯的時代，怎么能夠將我們的樓盤信息，在傳統的推廣媒介上，做一些調整和補充，從而占領新的市場。

　　我們來分析一下，目前購房者的主要分類：

　　由此我們可以看到，微營銷對于現在的購房者，還是有著非常深厚的群眾基礎的。

　　2、將樓盤信息傳遞給樓盤的購買者

　　在房地產銷售中，經常有“來不來看環境、買不買看戶型、定不定看價格”的說法，戶型是體驗式的，不是廣告能夠讓客戶感受到的，而價格則是購買的直接驅動，所以從這個角度來說，微營銷的目的，無法實現客戶的“體驗式感受-戶型”，更無法實現客戶的“購買驅動-價格”，但是，微營銷可以實現的是，吸引客戶過來，將樓盤的產品本質、興奮點，通過微營銷，可以很好的推廣到客戶。

　　3、形成品牌的口碑

　　管理學中，何茲伯格提出過“雙因素理論”，即保健理論和激勵理論。保健因素理論是指，如果再多，也不會提升大家的滿意度，但是如果少了，就會有降低大家的滿意度。激勵因素理論是指，如果再少，也不會降低大家的滿意度，但是如果多了，就會提升大家的滿意度。

　　從這個角度上來講，現在的微營銷，實際上是一個激勵因素，如果沒有微營銷去營銷我的客戶，不會降低客戶對我們樓盤的滿意度，但是如果有了，則會大幅的提升大家的滿意度。

　　二、房地產企業如何做微營銷

　　1、微博做營銷

　　用微博做好營銷工作，具體的工作如下：

　　A、微博的裝修

　　不要忽視這個問題，當客戶用電腦看你的微博的時候，一定要結合自己樓盤的風格，裝飾好自己的微博，并在微博上，就通過二維碼引導客戶來關注微信公眾賬號。

　　B、內容的建設

　　微博的內容很重要，不要發一些無謂的早安晚安、心靈雞湯，而是一定要發與客戶相關的、客戶感興趣的內容，讓客戶感受到你們的用心。

　　C、客戶服務

　　利用微博的搜索功能，通過關鍵詞的搜索和地理位置的搜索，找出你們的潛在客戶，與與之形成良好的互動，引導到售樓現場。

　　D、輿情管理

　　及時發現客戶對樓盤的評價，對于好的評價及時跟進轉發，形成口碑，對于不好的評價，要及時處理客情，爭取客戶的信任。

　　2、用微信做服務

　　當我們通過線上線下各種途徑，將客戶引導到我們的公眾賬號后，就需要我們為他們做好服務工作了。

　　A、微網站

　　微網站提供樓盤的各種信息，如房型結構、環境介紹等等，方便客戶可以隨時查詢，包括聯系方式和導航功能，都是必須具備的。

　　B、微調查

　　通過微調查，了解客戶的真實感受。

　　C、微抽獎

　　通過微抽獎，提升客戶微信公眾賬號的激活率，給予客戶一點小禮品，或者是購房優惠，安排在微抽獎中，可以具備更高的用戶粘度。

　　D、樓盤女主播

　　因為用戶的購房行為，是一個周期行為，我們可以在這個周期內，循序善誘，制作一個微信內的樓盤女主播的活動，通過使用樓盤為背景的新聞播報，播報一周本城市的麻辣新聞、街邊消息，引導客戶關注到樓盤上來。

　　E、樓盤售賣信息

　　通過發布最新的樓盤售賣動態，制造出樓盤熱賣的情境，促進客戶盡快成單。

　　3、APP手機客戶端

　　APP的客戶端，經過我們常年的分析，對于客戶而言，確實會有體驗上的提升，但是他最大的障礙就是下載的成本很高，客戶不愿意下載。如果不下載，基本上，再好的內容，他也無法得到，所以我們不建議大家使用APP。

　　剛才就微博和微信所說的活動，其實也只是一部分可以直接用的，各個樓盤應該結合自身的特點，設計出來一些獨有的，富有創意的營銷手段，植入到微營銷中

　　三、房地產企業在微營銷中的注意事項

　　紀律一：不要迷信工具

　　兩年前，我們做了拉風網，拉風網能夠快速的幫助企業生成app，當時，土豆網的一位VP問到：“原來wap很流行，現在退潮了;現在app很流行，但是也會有退潮的一天，你那個時候怎么辦?”我當時的回答就很明確：“wap也好，app也好，都不是企業真正需要的，企業需要的是怎么去實現他的企業目標，而不是這些工具，工具總會有淘汰和迭代，我們的目標就是運用最新的工具，去幫助企業實現目標”。

　　所以當你決定使用微博、微信、app的時候，千萬別把他們當成了你的目標，他們只是一個工具而已。在我們拉風網上生成的app有近兩千個，但是80%現在都是僵尸app，那些企業是看到人家有了app，自己也想有一個app，為了app而去app，結果肯定是無法運轉下去的。

　　我們可以這樣理解：你的目的是從中關村到天安門，原來，你可以走路去，或者是坐公交，現在，有人告訴你，出了一個小轎車，可以讓你更快捷更舒適的到達天安門。于是你也去買了一輛，但是，等你買回來以后，你才發現，光有車子是不夠的，你還需要有個司機幫你開車，不然你會撞到樹;你還需要有個向導幫你帶路，不然你會開到北京西站去。微博、微信、app就是那輛小轎車，你不是簡單的買回來，而是要學會使用，通過正確的使用，來達成自己的目的。

　　換一種理解思路，你的目的是把肚子吃飽，以前，你是用筷子的，并且，在多年的市場打拼中，練就了一身絕技，都可以用筷子夾起豆腐了。這個時候，有人告訴你，產業升級了，以前大家用筷子，現在都改用刀叉了，用刀叉不僅可以又快又猛的吃飽肚子，還可以泡到妞。于是要你放棄了你在傳統行業中練就的絕技，改用刀叉。這個時候，你會面臨兩個巨大的成本，一是機會成本，你要放棄筷子，而去使用刀叉;二是學習成本，原來的筷子你很擅長，現在要去學習一個全新的刀叉。其實，你應該結合自己能力來做判斷，究竟是用筷子，還是用刀叉，或者是在用好筷子的基礎上，怎么樣用好刀叉。你要很清楚的明白，你的目的是什么，再去確定使用什么工具，如何使用。

　　紀律二：不要迷信他人

　　《紅樓夢》里面有這樣一個段子：林黛玉教香菱寫詩，把陸游的詩集給她看，香菱看了以后，大為贊嘆：文采是多么的飛揚、詞匯是多么的華麗、意境是多么的深遠!黛玉聽了后，連忙拍了拍香菱：“別陷入到他的格局，一旦你陷進去了，就再也學不會了”。

　　現在網上都有傳頌著哪家公司的微博、微信、app做得好，杜蕾斯星巴克都成了經典。其實，這些公司做得好，壓根就和你沒關系，你學不來的。他們就是陸游，你別做香菱，千萬別進入到他們的格局中，你就真的學不會了。行業不同、用戶不同、消費心理不同，你要做出你自己的格局。

　　紀律三：不要迷信專家

　　最近遇到一些所謂的“微營銷專家“，才接觸微信微博一個月，自己剛會玩，就四處講課，傳播“微營銷”，真的是十分搞笑。其實微營銷，是由兩個層面構成的，一是營銷，二是技術，營銷為魂，技術為體。有些“專家“授課，就是告訴你怎么在微信官方后臺上做一個自動答復、怎么和陌生人打招呼，然后包裝出來一個“微營銷降龍十八掌”之類的概念，忽悠沒商量。

　　“微營銷“是剛剛出來的概念，所謂的專家，最多就是他比你早走半步。真正你可以信賴的專家，必須具備三個要素，一是營銷出身，做過多年的市場營銷的工作，微營銷的本質，還是營銷，而不是其他;二是了解移動互聯，不單單是了解微信微博app這樣的產品，更要了解整個行業的歷史、發展和趨勢;三是了解房地產行業的歷史、發展和趨勢。這樣才能給你真正的幫助。

　　注意一：用心

　　任何事情，特別是營銷，一定是用心才能做出來的，而不是簡單的依托幾個工具，就能夠完成。我們有個咖啡館的客戶，不光有微博微信app，而且連陌陌、遇見這樣的產品全部都用上，在陌陌里面精心運維，每一張圖片都是精心準備，設計了咖啡館的環境、服務的照片，還專門丟了一只非常萌的英國短毛貓的照片上去，果然吸引很多美眉的關注，然后再通過陌陌引導到微博，再通過微博引導到實體店。在微信上，不開官方賬號，而是開了幾個微信群，讓群內成員自己組織活動，自己交流，最后落地，還是轉化到實體店來活動。這種事情，也不是哪家運維公司或者營銷公司能夠代勞的，一定是自己用心的結果。

　　注意二：落差產生關注

　　移動互聯總歸算個高新科技，所以小米手機開通微博微信不算奇怪，而且非開不可，但是，如果擺地攤的小販和賣早點的攤子開一個微營銷，就有落差了，這種落差，往往會產生巨大的傳播力，從而轉化為關注，而關注，又直接帶動了消費。去年，武漢一家賣水果的開通了微博@武漢C佳水果店-陳威，一下就火爆了，迅速的傳播開來，各種媒體跟進報道，生意獲得了巨大發展，幾個月間就開了三家分店。今年，繼續在微博上賣油悶大蝦，又火了一把。其實這個老板看得很準的，微博微信就是個工具，什么賺錢，就賣什么!

　　在微博上獲得巨大成功的還有賣煎餅的，大家都無法想象一個賣煎餅的怎么來玩微博，落差就是關注，賣果子煎餅的@黃太吉傳統美食就做到了，不光常年排隊，甚至變成同類企業之間競爭，都會去進行誰采購了皇太吉家的果子煎餅的數量更多一些。當然，如果說皇太吉是高富帥的玩法，那@華科南三門雞蛋灌餅就是矮窮挫的玩法了，餅叔靠的是誠信加上一點幽默，因為賣灌餅的做微博營銷而走紅，在成為高校學子談資的后面，更成為他們排隊去購買的商品。

　　注意三：講人話，接地氣

　　微博微信，如果冠上“官方“，是典型的自我中心意識，自己認為自己官方了，但是一官方，就離客戶遠了。

　　從內容上，不光需要不打官腔，不說天氣預報之類的話，更有及時回復，甚至必要的時候，還要說些有情緒的話，讓受眾覺得他面對的，是一個有血有肉有情感的對象，這樣，才能更好的交流，從做生意，走向做朋友。@男人襪就是在失去自己的“節操“后，和客戶交上朋友，不斷擴大生意規模的。

　　當然，有個人會說，我們就是官方微博，沒法說些隨意的話，怎么辦?我們在做某省希望工程的官方微博的時候，也是面臨這樣的問題。領導不讓這個微博太過于隨意，于是，我們就虛擬出來一個賬號，用這個賬號與官方賬號打情罵俏，官方很嚴肅，但是偶然轉發一下虛擬賬號的打情罵俏，也顯得頗有情趣，獲得了大量的轉發和評論，很好的吸引了粉絲和擴大了宣傳。

　　注意四：用興奮點引導功能

　　在設計新博微信和app時，我們很容易就把功能表達出來，比如說餐廳，能夠點菜能夠訂餐就是基本功能了，如果再能來點評論互動，就OK了。但是，這遠遠不夠，用戶要的不是功能，而是興奮點。

　　我們去旅游，山清水秀酒店干凈，這是一個景區必備的功能，但真正能夠吸引到我們過來的，一定是他的興奮點。全國的景區大多一樣，都是不去遺憾，去了后悔，因為功能都是相近的。但是，我們如果談到麗江，就會眼睛閃亮，因為他不光具備旅游的基本功能，更重要的，是他有興奮點：“艷遇“。

　　我們在為某蛋糕店做app的時候，就充分抓住一個興奮點。蛋糕店其實是個非常同質化競爭的行業，蛋糕在口感、價格，甚至店面裝修上，都非常同質化。所以消費者在選擇的時候，往往是方便原則：哪家蛋糕店近、或者順路，就買哪家的。蛋糕的基本功能是口感好、能吃飽，但是，他有一個興奮點，就是“party“。買蛋糕，一定是為了一場party，沒有誰買了蛋糕回來，會把所有的人都趕走，自己一個人默默的吃蛋糕(那得多寂寞的人生啊)，而一定是和自己的朋友、家人或者同學一起吃。我們就設計了一個營銷的活動，凡是利用手機端下單，達到200元以上的，我們就安排一個身穿比基尼的小妹，將蛋糕送到指定的酒吧或者KTV，(當然，對于要求送到家里或者酒店這樣的客戶，顯然是辦不到的)。結果，可想而知，客戶收到蛋糕的第一件事，就是拿出手機拍照，然后發布到自己的微博微信上，幫蛋糕店免費做宣傳。

　　注意五：先做內容，再做傳播

　　我們有些客戶，聽說微博微信app有用，熱血沸騰，就立即創辦，再做一個活動，尋求大V轉發，或者找自己的朋友轉發。其實這種做法是很失敗的，轉發了收獲不到任何有價值有意義的回報。所以在做“微營銷“的時候，一定要注意，先做內容，再做傳播。

　　這里內容，有兩個方面的含義，一是整個微博或者微信的歷史內容。用戶被大V或者朋友引導到了你的微博上，如果發現你的微博上都是廣告，而沒有營養，他會罵一聲，就迅速的把你關閉，所以你要更多關注在自己微博內容的建設上，要有規劃，有步驟，我們在為客戶設計微博的時候，一定是會分析他的客戶，他的客戶希望看到什么，我們先期營造好這個氛圍，將內容做得豐富，然后，再做推廣，這樣才會達到預期的效果。

　　第二個含義，是文案上的創意。我們有個客戶，是淘寶店賣lee牌牛仔褲的，3月20日，想做一個促銷活動，于是，就這樣寫了一段文案：“lee牌牛仔褲限時促銷，專柜價799，現價299，僅限三天，預購請猛拍……“再留一個淘寶地址完事。我們對這個文案進行分析，沒有多少轉化的引導，純粹靠價格做誘導，很沒有設計。于是，我們在此基礎上，做了新的文案設計：”還有10天，就是張國榮十周年的忌日了，哥哥生前不光風華絕代，而且品位超凡，他生前最喜歡的牛仔褲，就是lee牌，而最喜歡的款式，就是這一款……“還是那個淘寶鏈接，但是，通過后臺的監測，我們發現，進店轉化率高達80%,購買轉化率高達40%,同樣的活動，不同的文案，同樣的推廣，就會取得不同的效果。

　　注意六：做“微營銷“全案還是個案

　　有人會糾結在是將微博、微信、app全上，還是只做其中一個。我們認為，這要看你所屬的行業和客戶采購的習慣來定。我們有個做奢侈品的客戶，起初只用微博，商品往微博上一發，然后客服等著做咨詢回復，然后再引導到淘寶店購買。但是不久，就發現競爭對手也上他的微博，并且與其中的評論者私信：“他賣給你的lv的包包貴了，我在他的價格上打8折就可以賣給你。“，把客戶搶去了不說，還搞得名聲不大好。起初很惱火，干脆關閉了評論和轉發功能，一律私信。后來，開通了微信，將咨詢從微博上導入微信，生意繼續火爆起來，現在一個月的銷量，已經達到百萬級。

　　我們有的客戶，只做微信，因為他有很強的線下能力，可以直接導入客戶。有的客戶，微博微信app都有，用微博做營銷、微信做服務、app做興奮點。所以，答案不一，你應該依據自己的特點來做選擇。

　　注意七：自己做微營銷，還是交給專業公司來做

　　首先，我們認為，用戶自己做，是最好的選擇。因為微博微信app畢竟只是一個工具，掌握了這個工具，最好是自己運營。就像開車，自己最清楚自己要去哪里，所以方向盤最好在自己手上。

　　但是，這個里面，最關鍵的，就是掌握工具，如何運用好工具，如何將工具的作用發揮得更大，還是需要專業團隊的支持的。因此，我們也建議，在自己精力不夠，或者對工具的理解不夠的情況下，小公司以外包的形式，大公司以外聘顧問的形式，與專業的微營銷公司合作，共同將企業的微營銷做好，實現企業的增量發展。