文/宏皓   著名金融學家  中國互聯網金融行業協會會長

     當前大家討論的最熱鬧的是投資房子還是投資股票，筆者在給EMBA的總裁們講課時，問的最多的是現在是不是把房子賣了買股票。到底該何去何從，筆者給大家做如下分析。

3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。調整后，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。財政部、國家稅務總局30日聯合發布消息，經國務院批準，我國將從3月31日起對個人住房轉讓營業稅政策作出調整。調整前，房本不滿5年進行出售需繳納營業稅；調整后，房本只要滿2年(含2年)，便可免繳營業稅。這就是樓市新政策。于是才有了現在買房子的喧鬧聲音，現在到底是該賣房子還是買房子呢？

4月4日，正值香港清明節與復活節的小長假首日，在香港紅磡港鐵站的門口站滿了排隊的人龍，熱衷于在小長假出行的香港人似乎全部聚集在這里。從隊尾排到置富都會的隊首，才發現原來這里是“致藍天”（Hemera）售樓處。“致藍天”是由長江實業（下稱“長實”）的一個大型物業，李嘉誠這次共套現90億港元。這是李嘉誠2014年賣光大陸所有地產后，又一次在香港降價25%拋售房產。李嘉誠為何要拋光中國所有的房產呢？

一、 中國的房地產泡沫有多大

中國的房價比美國高四﹑五倍,中國人的平均收入只有美國的五分之一;賣掉北京可以買下整個美國,中國的房地產泡沫有多大可想而知。中國現在的房價腰斬后仍然有巨大的泡沫,中國三分之一的房子是空置的,大量的空置房無人住,現在的房價再降50%仍有巨大的泡沫。

二、中國瘋狂經濟泡沫的嚴重后果

西方許多投資大鱷，戲稱中國是“全球經濟泡沫之母”，意指中國的經濟泡沫，在過去10年中國政府采用一系列投資推動，造成制造業過剩，房地產空房過多、房價奇高、泡沫巨大。

  第一，大量過剩的房地產十年也難以消化,在全國每個城市蓋房高潮中,每個城市都在進行著造城運動,全國各地每個城市房地產的空置率都在50%左右,郊區蓋的大量小產權房及農村的自建房都是大量空置,已經形成了巨大的房地產泡沫,賣掉北京的房子可以買下整個美國。

第二,經濟增長明顯放緩，未來GDP增長將出現“7”字頭，而這樣的經濟增長放緩不再能夠支撐房價繼續上漲，只有讓房地產泡沫破滅經濟才能健康發展。

第三，在資金的持續緊縮、政策的持續執行下，地產商的資金鏈短缺不斷擴大，因此，房企在定價方面勢必會有所體現。由于開發商對政策走向有不同預期，所以房價的下跌剛開始將是緩慢的,然后逐步形成加速下跌的趨勢。

第四，從工資與租金方面看，當泡沫泄氣的時候，房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產市場，現在的租金回報率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價則不應超過兩月的平均工資。

第五，政府目前仍然沒有放寬二三套房的貸款限制。那些最有潛力的買房者受到了管制，這些買房者其實并沒有足夠的現金，主要依靠貸款買房，因此，房價不能更上一層樓了。

第六，中國房產泡沫已成世界之最大量房產10年難消化，城鎮化進一步降低城市住房需求；人口出生率下降住房需求減少；90后獨生子女各家至少3套以上住房，未來至少各家要賣出兩套住房,十年后想賣房子的人根本找不到人買,房子十年后將成為所有人的負擔。

三、高房價毀了下一代和中國實體經濟

    中國的高房價，毀滅了年輕人的愛情，也毀滅了年輕人的想象力。他們本可以吟誦詩歌、結伴旅行、開讀書會。但現在，年輕人大學一畢業就成為中年人，像中年人那樣為了柴米油鹽精打細算。他們的生活，從一開始就是物質的、世故的，而不能體驗一段浪漫的人生，一種面向心靈的生活方式。某種程度上，房地產已經綁架了中國經濟和這一代中國人，高房價脫離了勞苦大眾，讓人們變得貪婪和世俗，沒有奮斗目標。高房價下的高房租年青人根本無法創業,各類企業面臨高房租的壓力很難正常經營,高房價連菜市場賣菜的也要想盡辦法提價,其他行業可想而知,通脹的傳導機制就是這樣形成的。所以,房價過快上漲猶如一把達摩克里斯之劍懸掛于中國人頭頂，過快的上漲，將讓經濟面臨泡沫隱憂。

   北京樓市隱藏著一批像“房姐”龔愛愛這樣的“資源型”客戶。神木“房姐”龔愛愛只是隱匿在北京樓市的囤房大軍中的一員。根據北京警方的通報，龔愛愛在京共有41套房產共計近1萬平方米。在北京有大批來自全國各地的官員、國企高管、富人等在北京購買大量房產,這此人買房不住不賣也不租,據統計占北京房產數量的40%以上,北京已經成為全國房地產空置率最高的城市。

綜上所述,眼下房價雖然沒跌下來,已經是有價無市,只不過是房地產泡沫破滅的前夜,現在中國的房地產脫離了房價的基本面，為日后的下跌積聚動能，過去上漲預期下的樓市繁榮完全是一場“金融傳銷”。對于這樣的畸形市場，暴跌只是時間問題。如果房地產企的老總不想成為鄂爾多斯那些亡命天涯的地產老板,就早點轉型升級吧。如果說如同戰爭一般的房地產狂潮是一場社會財富再分配的話，那么在后地產時代的房產企業如何轉型升級則是另一場財富大洗牌。

房地產泡沫破滅是歷史的必然趨勢,堅持吹大房地產泡沫的房地產企業肯定是未來最先倒下的,只有順應時代潮流轉型升級成功的房地產企業才能在未來活下來。稍微有點經濟常識人都明白，房子最終要回歸到大部分普通老百都能買的正常居住功能上來。

四．前車之鑒：地產泡沫讓日本在泥潭中徘徊了20年

首先讓我們回顧一下上個世紀90年代日本的房地產泡沫的形成和破滅。第二世界大戰后，由于日本軍國主義窮兵黷武，戰爭失敗，使得日本戰前積累的財富喪失殆盡，戰后經濟陷入崩潰的邊緣。戰爭受災人數為880萬人，直接財產損失達643.9億日元。日本戰后的工業產量僅為戰前1937年的20%，通貨膨脹嚴重，糧食奇缺，生產幾乎陷入停頓。如此同時，日本住宅嚴重匱乏，住房緊缺成為全國一個嚴重的社會問題。

為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強制執行。這種措施產生了良好的效果，使戰后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6％～8％左右。隨著日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展，經濟實力的迅速增強，住宅質量從戰后初期低標準的簡易房提高到設施齊全的較高標準住房，至1981年全日本基本解決了供需之間的數量上以及質量上的矛盾。日本房地產泡沫經濟起源于80年代，在《廣場協議》簽署以后日本行銀行為了避免日元的過快升值大量購買美元，被動的增加了貨幣的投放量。社會上總貨幣量遠遠超過實體經濟的需要，使整個金融體系擁有了大量的現金和準備金，具備了擴大放貸規模的能力。而此時日本央行又不合時宜地、接二連三地調低貼現率，低利率降低了公司的借款成本，引發了企業的大量借款。但由于當時日本經濟增長速度下降，企業實物投資積極性不高，因而很多企業就把這些資金運用于土地資產和金融資產的投機上，與此同時銀行也毫無節制地發放抵押貸款，大量向土地投機融資，促進了房地產價格的上漲。房地產的升值和信貸規模的不斷擴大形成惡性循環，推動了房地產泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時期，日本的土地總值達到美國的4倍，東京千代田區的土地價值可與整個加拿大的土地資產價值相匹敵。1987年日本47個都道府縣所在地的最高臨街地價的平均值比上一年上漲了19.6%。這一上漲幅度為上一年的兩倍，1988年又進一步增長為23.7%，1989年為28.0%，1990年為28.7%。如此高的上漲率被日本媒體形象地稱為“狂亂地價”。這種價格的高速增長，至1991年終于達到了難以為繼的程度。1991年在大都市圈里，地價開始下落，1992年1月公布的地價(全國全用途平均)出上一年同期下降4.6%。從1992年開始，地價下落速度加快，1993年1月公布的地價比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地價下跌的尤其慘烈。以1983年1月公布的地價為基準，比照1993年1月公布的地價來計算下跌率：東京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。時至此時，泡沫破滅的看法在國民中日益普遍。另外，在國際方面，美國和德國等主要經濟大國長期利率開始上升，日本長期利率上升的預期加大，人們對于房市進一步看淡。以資產價格升值預期為前提的投機需求趨于瓦解，此時過度膨脹的泡沫，已接近崩潰邊緣。雖然此后日本政府采取了一系列措施，但還是難以阻止資產價格災難性的下跌。日本經濟在此后轉而進入一個令人痛苦的衰落期，在泡沫經濟留下的泥潭中徘徊了將近20年。

五．通縮環境下房地產何去何從

    2015年通縮離我們越來越近了。從目前國內經濟與貨幣的實際情況和數據來看，通縮離我們已經很近了。第一，宏觀經濟形勢嚴峻。2014年國內GDP同比增長7.4%，比上年回落0.3個百分點。第二，貨幣供給增長放緩。截至2014年12月末，我國廣義貨幣（M2）同比增長12.2%，比上年增速降低1.4個百分點。第三，居民消費價格漲幅放緩，工業品價格持續下跌。2014年，全國居民消費價格總水平（CPI）同比上漲2.0%，漲幅創5年來新低.2015年1月份CPI同比僅增長0.8%，自2009年11月以來首次落入1%以內。2014年工業生產者出廠價格指數（PPI）同比下降1.9%，2015年1月同比下降4.3%，連續35個月下降，持續時間之長為20年來之最。

盡管中國目前貨幣、信貸存量巨大，但是在被過剩產能、無效投資以及非實體經濟的高回報領域大量擠占的情況下，直接作用于實體經濟領域、具有流動性的貨幣資金其實相對不足。同時，外匯占款減少導致基礎貨幣的投放減弱，銀行吸存能力和放貸能力下降，導致貨幣總量呈現下降趨勢。因此，可以說真正具有流通能力的流動性偏緊，通縮離我們已經很近了。

1、產能過剩廣泛存在導致銀行放貸意愿下降

    目前，對產能過剩的治理進入實質性階段。在對過剩產能進行整合、淘汰的過程中，企業的潛在經營風險集中暴露，銀行不良貸款率快速反彈。由于過剩早已不是個別行業、個別企業的個體現象，幾乎所有行業甚至包括新興產業都存在產能過剩問題，致使銀行出于資金安全考慮，貸款選擇艱難，貸款意愿下降。

2、中國制造業大部分頻臨破產

    讓國人引以為豪的“Made in china”曾帶領中國走在世界前沿，中國制造一度曾是中國經濟發展引擎巨擘。而如今，一方面，一些東南亞國家正在中低端制造業上發力，搶奪中國成本優勢地位；另一方面，原本在華生產的外資高端制造業回流發達國家，投資優勢正在消失，“前后夾擊”成為了當前中國制造的無奈現狀。對此，有業內人士甚至表示，“中國制造業熬過了2008 ，卻熬不過2015?”

    春節前夕，知名鐘表企業西鐵城在華生產基地—西鐵城精密(廣州)有限公司宣布清算解散，千余名員工被解除勞動合同，限期離廠。同樣在2015年2月，微軟計劃春節前關停諾基亞東莞工廠，該工廠近期正加快速將生產設備運往越南工廠。同時，位于北京的微軟諾基亞工廠也將同步關停。據傳聞，此次諾基亞東莞和北京工廠裁員共計9000人。事實上，制造業的倒閉潮早已開始。據了解，2014年12月5日，知名手機零部件代工廠蘇州聯建科技宣布倒閉，隨后聯建的兄弟公司，位于東莞的萬事達公司和聯勝公司相繼倒閉，三家公司累計員工人數近萬人。此外，幾乎是同時期，位于蘇州的諾基亞手機零部件供應商閎暉科技也宣布關門停產。1月，手機零件制造商東莞市奧思睿德世浦電子科技老板欠債1.35億元跑路，400員工失業。從事雜牌手機制造的東莞兆信通訊因資金鏈斷裂倒閉，1000多名員工失業，董事長高民自殺。業內人士估計，春節前東莞至少上百家大型工廠倒閉或停產。此外，被稱為制造業之都，以生產制造眼鏡、鞋子、打火機聞名世界的溫州，目前正在經歷著制造產業空心化，鞋子、打火機等引以為傲的產業正在逐漸失去光環。

    目前，松下、日本大金、夏普、TDK均計劃進一步推進制造基地回遷日本本土。優衣庫、耐克、富士康、船井電機、歌樂、三星等世界知名企業也紛紛在東南亞和印度開設新廠，加快了撤離中國的步伐。曾幾何時，“中國制造”憑借成本低廉等優勢，吸引了不少外商投資中國制造業，人口紅利也曾一度支撐了中國經濟發展。但目前，種種數據表明，“倒閉潮”需要重視，中國經濟進入了值得警惕的時期。對此，有業內人士悲觀預測，更密集更大規模的制造業倒閉潮很可能會在2015年3月至8月爆發。因為在春節前夕，正是企業支付供貨商貨款及員工工資的高峰期。中國制造業可能面臨的空心化危機并非危言聳聽。

3、地產商70%將破產

    在三四線以及縣級城市房地產市場經歷短暫的幾年火爆之后，漸漸演變成為當地財富階層的一場夢魘。2月16日，再過兩天就是除夕了，在云南西部某縣城進行保障房建設以及商品房開發的兩個小發展商夜不能寐，討債民工從半個月前就開始幾乎不分晝夜地電話轟炸詢問薪酬事宜，但積壓的房子仿佛再無無法為他們提供任何流動性，銀行也不再愿意提供房屋抵押貸款，唯有高利貸成為緩解短期資金壓力的權宜之計。事實上，他們只是眾多小城市開發商中的一個縮影。房產滯銷、房價腰斬，大量為了追逐超額利潤而涌向這個市場的資金，如今積壓在一幢幢無人問津的鋼筋水泥堆積的房屋之中等待解套。

房地產行業的低迷，讓以發放高息借貸為生的小額貸款公司和民間高利貸身陷泥潭。去年下半年以來，人們已經實實在在地見識了房價的大幅下降。一些在去年春節買房的業主表示：自己購買的房產價值在短短一年時間內就縮水30%。事實上，房價下跌引發買家持續觀望，對于原本滯銷的商品房而言無異于雪上加霜。90%的地產商拚命用高利貸維持,希望房價能上漲將來再還高利貸，結果是這幾年大量的地產商陷于高利貸惡性循環的絕境,90%的地產商早已被高利貸掏空資不抵債或負債累累,對于債臺高筑的地產商來說2015年將大量破產。

4、傳統商家無利可言只有關閉

    2015年2月12日，北京雅寶路萬邦大廈里狹窄的樓道兩旁，均是俄文標識的皮草宣傳海報，與一把把門鎖相伴的是“轉租”提示語。沿著雅寶路，一座座被俄文裝飾的大廈并排而立。這里，曾是我國最大的服裝貿易批發集散地，匯集的大量商戶主要從事對歐洲，尤其是東歐的服裝外貿業務。春節前，多層店鋪都鎖好門回家過年了，其中一些將“轉租”告示張貼于門上。

2015年2月3日，北京，中關村e世界。北京中關村e世界商城貼出公告稱，由于e世界統一經營業主簽約工作已正式開始，市場決定停止自有鋪位招商及租賃。離羊年春節還有9天，e世界就早早開始了假期。曾經這里全年無休，是全國電子產品的主要輸出地之一，一些商戶每天賺1萬多元很輕松。如今，在電商的沖擊下，時代的洪流和市場的杠桿正在加速e世界的轉型。中關村創業大街逐漸取代老牌電子商城，成為來中關村必須去的地方。e世界的興衰之路—e時代來了，e世界走了？2月10日過后，e世界徹底冷清了下來。大紅色的關門告示是早就張貼在門口的，“由于中關村e世界統一經營業主簽約工作已正式開始，市場決定停止自有鋪位招商及租賃”。

其實在此之前，商場整個一層的商戶就已經清空，許多鮮艷的招牌掉了半截在灰里，穿堂風擦著地板吹來。唯一開放的入口添了幾位導引員，因為“變動太大，電梯方向今天改，明天還改，很容易找不到”。其他幾層雖然正常營業，顧客卻三三兩兩，一直不多。

 “電商”成為人們越來越頻繁提及的詞語，e世界關門的消息，甚至已經很難在網絡上引起人們的驚訝。中關村創業大街正逐漸取代老牌電子商城，成為來中關村必須去的地方。3D立體畫下，年輕人們憑一杯咖啡工作一天，1元注冊工位，一個點子吸引同伴，一個項目獲得投資。而中關村的未來路在何方，傳統商家的路在何方，2015年只能是先關門再考慮如何生存。

5、《不動產登記暫行條例》將正式開始實施.

    從3月1日起，《不動產登記暫行條例》將正式實施，徘徊七年多的不動產登記終于進入實際操作階段。受不動產統一登記政策影響是比較重要的原因。“尤其是一些一二三線城市，因為對不動產統一登記的政策內容并不完全清楚，對政策過分憂慮，出現高端二手房源集中拋售的情況。”不動產登記真的來了：中介稱近期出現過不少神秘業主，由于不動產登記的實施將加速房地產稅立法，預計二手房拋售現象還會持續。 

對中國的房地產行業而言舊的房地產商業模式已經死亡。未來大量的地產公司只有改行，否則，只有破產的結局。房地產行業只有用互聯網金融重塑地產模式。真正的互聯網金融改造房地產，就是對于房地產行業產業鏈的拓展,讓房地產行業向金融地產轉型,房地產企業與地方政府合作,共同建立一個市場化的產業基金,解決地區經濟轉型升級的難題,幫地方政府招商引資,培育新的經濟增長點,解決地區農業產業升級和城鎮化的難題,只有解決了這些問題后,才能解決了降低房價50%仍能賺大錢,房子也能賣出去,通過主動降價50%,消滅競爭對手,淘汰多余的地產商。

經過互聯網思維改造的房地產，除了房子本身的價值之外，各類配套服務提升了品牌和項目的附加值，項目的競爭屬性會加強，品牌號召力會加強，項目價值會進一步提升，但這一切還是回歸到產品的本質,蓋低價格商質量的房子,讓人們的生活更加美好。所以，有人炒作所謂的地產新政目的是為了誘騙投資者高位買房子，如果現在上當買房子的人，這一輩子就會為這一次錯誤的上當買房而奮斗了。因此，當前，只能賣房，堅決不能買房。

   那么，現在能不能投資股市呢，是不是賣了房子后就能買股票。筆者認為，股市在上證指數2000點左右時確實有投資價值，但是現在到了上證數4000點左右時就到了中線出貨的區域。

    首先，本輪股市的漲是自2009年至2014年長達5年熊市之后，大量股票價值嚴重低估的情況下展開的，再加上習李新政的改革春風，股市行情啟動是為了中國經濟轉型升級吹響號角，再加上中國現在資金過剩，實在是找不到投資的渠道，大量過剩的資金涌向股市，于是在國家隊的主力機構引導下，成就了本輪行情。另外，還有降息降準的預期。所以，股市是不缺資金。再加上國際市場上2月24日，土耳其央行宣布降息；2月23日，以色列央行時隔六個月后再度宣布降息。2015年以來，實行降息和寬松政策的央行已接近20家。統計顯示，2015年年初至今，開始實行降息或寬松政策的央行依次包括埃及央行、印度央行、秘魯央行、瑞士央行、丹麥央行（共4次降息）、土耳其央行（共2次降息）、巴西央行、加拿大央行、歐洲央行（QE）、新加坡央行、俄羅斯央行、澳大利亞央行、中國央行（降準）、瑞典央行、以色列央行。隨著奔騰不息的全球寬松潮，加之中國經濟數據不佳，市場最大的疑問無疑是中國央行何時加入“降息潮”？繼2月3日中國央行突擊降準后，加之1月CPI數據低于預期、PPI通縮加劇，實際利率不降反升，因此市場對于央行降息的預期不斷升溫。

    盡管春節期間“微信紅包風”風光無兩，但線上平臺的熱鬧景象并無法掩蓋低迷的實體經濟和疲軟的春節消費。房地產、汽車、家電、發電量等多項工業經濟數據不佳，而2月物價的漲幅亦低于預期、CPI或仍在1%以下，種種跡象表明通縮是當前經濟主要風險，再次降息時機已經成熟。預計年內降息，降準2—3次,可是降息降準都改變不了我國經濟通縮的必然趨勢。

    綜上所述，2015年中國經濟通縮將是必然的，貸幣政策將會進入降息降準大通道。如果再大量印鈔票只能進一步惡化經濟反而不利于解決當前的經濟難題，當前中國的經濟問題是舊的經濟模式已死，只有打造新的經濟模式才能解決中國的經濟難題。

中國新的經濟模式在哪里呢？目前國內外專家學者都沒有找到。但是筆者早就找到了，就是用互聯網金融重塑新的經濟模式。但是這種用互聯網金融重塑經濟模式太新，過去在人類歷史上沒有過，所以，大家接受需要時間，至少2015年人們還不能接受。所以，2015年中國經濟通縮的格局是不能化解的。

對于房地產行業來說，在通縮的背景下，房價下跌，汽車下跌，黃金下跌，大宗商品下跌，資產價格縮水，股市下跌等都將成為常態，房地產行業只有運用互聯網金融重塑新的地產發展模式才能生存。因此，在中國經濟轉型升級短期不可能見到明顯效果的情況下，股市出現超級大牛市的可能性很小；所以，筆者判斷股市目前已經進入到中線出貨區域，因此，投資者因注意回避股市中線風險。另外，股市投資專業化程度很高，并不是所有的人都適合到股市投資。對于大部投資者來說，2015年還是要謹慎投資，至少房子肯定是不能買，股票可以等中線回調到位后，選好個股方能介入，股市千萬不能在高位追漲，要耐心等待機會。