美國俄亥俄區域中心 安永辦公大樓EB-5項目分析 孫 毅 基本情況： 移民局批準:美國俄亥俄區域中心. 地點:位于美國東北部俄亥俄州克利夫蘭市. 基金:CIF克里弗蘭國際基金. 項目介紹: 占地81000平方米,總面積44000平方米,樓高18層.含商務酒店,商務中心,目前,世界四大會計師事務所,安永已簽12年租約,并以安永命名此樓.現已租出70%,安永占出租面積40%,另有30%被律師樓租下,余30%將于90-180天租出.動工時間:2010年10月,竣工時間:2013年3月. 投資結構: 總投資3億美元,政府1.23億美元,占41%,目前已到位.債券1.03億美元中EB-5計4500萬美元,占總投資15%,銀行3724萬美元,發展商現金和土地3590萬美元.其他70萬美元. 綠卡保障: CIF使用IMPLAN經濟模型計算就業機會,該評估報告已獲移民局批準.該項目可創造2448個就業機會,就業系數達到27.2，遠超出移民局要求. 還款擔保: 1，資產抵押擔保.大樓和土地,建成后租金抵押擔保.EB-5投資人為第一順位還款人. 2，個人無限責任擔保.開發商有個人資產3億美元,為EB-5投資人做個人無限責任擔保. 3，承包商和開發商擔保.工程質量進度預算,已作出承諾,否則將賠償. 評估分析: 多層擔保形式上保證了還款,但皆為內部擔保,未出風險范圍,若有第三方擔保則完美.就業系數可為綠卡保障,但如有移民局對此系數的認定,則將保證綠卡.未見到移民局批準函,應補充提供.最大的問題是.項目尚未動工, 項目運作尚在計劃范疇, 移民局將審核項目可行性,這些都是變數因素.2年后,申請人被移民局審核條件取消時,項目可能尚未竣工或未營業,實際就業系數若低于理論系數,這可能將影響取消條件. 作者簡介: 孫毅先生，聯合國FAO培訓資質和加拿大政府CCPE認證，美國商務部全球認證的BSP商務服務成員，北京坤榮律師事務所高級合伙人。