海南旅游地產SWOT分析
1 優勢分析
1.1 自然環境優勢
（1）自然資源
海南旅游資源豐富，形式多樣，為海南發展旅游地產提供了良好的契機：
首先，海南海岸帶景觀資源豐富。在長達1928公里的海岸線上，沙岸約占50%-60%，沙灘寬數百米至1000多米不等，向海面坡度一般為5゜，土地資源豐富[3]。這些地區氣候宜人，風景秀麗，十分有利于旅游地產的規劃與建設。
其次，海南山岳、珍禽異獸、熱帶原始森林等資源豐富。以此為基礎發展起來的登山和避暑勝地、野生動物自然保護區、熱帶原始森林公園，對熱衷于生態旅游的消費者具有很大吸引力。這些地區特色鮮明，稀缺性優勢明顯，雖然土地資源十分有限，但非常適合發展以小型“農家樂”為主的體驗式旅游地產。
第三，海南大河、瀑布、水庫風光十分秀美，灘潭相間，蜿蜒有致，河水清澈，是旅游觀景的好地方，尤以聞名全國的“萬泉河風光”最佳。溫泉地貌分布廣，多數溫泉溫度高，水質佳，較著名的有興隆溫泉、南平溫泉、藍洋溫泉、七仙嶺溫泉、大田溫泉、官塘溫泉等。以這些地區為依托，十分適宜以休閑、養生、度假為主題的旅游地產的發展。
（2）氣候狀況
海南島屬熱帶季風海洋性氣候。四季不分明，夏無酷熱，冬無嚴寒，溫差小，平均氣溫高；光、熱、水資源豐富，年均溫22.5-25.6゜C，年日照時數1780-2600小時, 年降水量1500-2500毫米[4]。氣候宜人，適合居住。
（3）區位優勢
海南省（包括南海諸島）位于華南和西南陸地國土和海洋國土的結合部，是大西南走向世界的前沿；近傍香港，遙望臺灣，內靠我國經濟發達的珠三角，外鄰亞太經濟圈中最活躍的東南亞；位于太平洋環形帶上，處在日本到新加坡的中段，直接面向東南亞，靠近國際深水航道；連接亞洲和大洋洲、太平洋和印度洋，南海是我國通往東南亞、印度洋直到非洲、歐洲的海上通道，海運交通位置重要。
（4）環境質量
1999年，海南率先提出實施生態省發展戰略。生態省建設歷經了10年風雨歷程，在確保社會經濟較快發展的同時，全省環境質量仍保持全國一流水平。2008年, 全省75.8%的監測河段、82.4%的監測湖庫水質達到或優于可作為集中式飲用水源地的國家地表水Ⅲ類標準。近岸海域一、二類海水占84.4%，絕大部分監測海域水質處于清潔狀態，86.7%的監測海域水質符合水環境管理目標要求；環境空氣質量總體優良，基本保持國家一級水平。城市(鎮)噪聲略有控制。森林、植被覆蓋度不斷提高，森林覆蓋率達到57.1%[5]。1.2 人文環境優勢
古跡名勝——海南的文物園林、遺址遺跡和歷史名勝較多。屬古代文物遺跡的有五公祠、海瑞墓、瓊臺書院、東坡書院、崖州古城、丘浚墓等；屬革命紀念地的有瓊崖縱隊舊址、紅色娘子軍紀念塑像、金牛嶺烈士陵園、白沙起義紀念館、秀英古炮臺、李碩勛紀念碑等；屬歷史名勝的有黃道婆客居地（崖城水南村）、海瑞故居、宋氏祖居等。
民族風情——海南黎族的傳統盛大節日“三月三”、黎族苗族歌舞、黎苗族工藝品以及黎村苗寨等都充滿著濃郁的民族風情，是海南頗具特色的重要旅游資源。
熱帶田園風光——海南島熱帶作物豐富，植被繁茂，四季常青，自然景色宜人。已建成供游人觀賞的有儋州華南熱帶經濟作物園，萬寧興隆植物園等[3]。1.3 經濟特區優勢
1988年，第七屆全國人民代表大會第一次會議撤銷廣東省海南行政區，設立海南省，建立經濟特區。海南經濟特區成為全國最大的經濟特區，并且是我國唯一的省級經濟特區。
20年來，海南不斷提高對外開放程度，先后設立了洋浦開發區、海口保稅區、亞龍灣國家旅游度假區等，積極融入世界經濟的競爭與合作，實現了從封閉、半封閉經濟到開放型經濟的重大轉變。著力于國際旅游島的建設，從對日本、泰國、韓國等21個國家旅游入境居留15天免簽證到面向全球的落地簽證，率先實行了落地簽證政策。從開放第三、四、五航權到“南面開口，北面開放”的航路調整，成為全國第一個航權開放的試點省份。以博鰲亞洲論壇為平臺，加強與亞洲和世界各國的合作，境外大財團、大企業來瓊投資日益增多。獲準設立洋浦保稅港區，成為全國第四個、華南地區唯一的保稅港區，2008年提出，以建設洋浦保稅港區為起點，逐步將海南省建成自由貿易島的新目標。海南建設開放型經濟特區已進入新的階段[6]。
2劣勢分析
2.1 自然環境破壞與生態脆弱
海南環境在全國而言，仍屬一流水平，但最近幾年破壞十分嚴重。濱海房產地區過于迅猛的發展，造成了較為嚴重的水體、大氣和噪音污染。環境質量下降，居住條件變差，破壞了旅游地產的可持續發展。
中科院生物學部盧永根院士表示，海南擁有全國最好的生態環境，但同時生態系統具有明顯的脆弱性。海平面升高、生物多樣性銳減、珊瑚礁破壞、濱海防護林與紅樹林被侵蝕。濱海地區受到了嚴重的自然災害威脅，對發展旅游地產十分不利。
旅游地產是以稀缺的旅游景區為依托的。但眾多旅游房地產項目低水平開發，缺乏科學的設計和規劃，不僅造成了旅游資源的嚴重浪費，而且帶來了景觀環境破壞，損失難以彌補。2.2 基礎設施不完善
（1）交通道路設施
經過二十年的發展，海南在交通道路設施建設方面取得了不小的成就，環島高速公路、粵海鐵路、美蘭與鳳凰機場、世紀大橋等都是典型的代表。但與許多發達旅游城市相比，海南交通仍處于落后水平。首先，國道、省道很多路段十分破舊，主要交通網絡呈環島狀布局，而中部地區交通十分落后，這必然增加人們出行、旅游的旅程，帶來許多不便。其次，海南省交通道路發展參差不齊，整體水平很落后。第三，隨著人們對旅游的需求逐漸趨于高檔化，對車輛的要求趨于小型化、高檔化。海南的旅游車輛大多是大型客車，與高端客戶難以對接。無法滿足高端客戶的個性化需求。
（2）旅游服務功能建設滯后
海南旅游服務功能建設相對滯后。按照國際慣例，訪客中心、旅游交通、公共廁所被視為旅游城市三大必備設施。在海南旅游交通、公共廁所建設只是剛剛起步，訪客中心尚屬空白。隨著大批散客、國際高端客戶進入海南，建立包括旅游呼叫中心、訪客中心在內的旅游服務功能系統迫在眉睫。
多國語言的標示牌體系尚未建立，目前只有簡單的道路標識和景區標識，并且，這些標識大多只有漢字與漢語拼音，無法滿足國外消費者的需求。2.3 區域發展不平衡
海南一線城市與二線城市、鄉鎮差異巨大。一線城市海口、三亞等發展十分迅速。但部分二線城市和多數鄉鎮十分落后，發展緩慢。旅游地產必須以旅游景觀為依托。旅游景觀的稀缺性、脆弱性決定，旅游地產不可能在極少數幾個地區長期、持續發展。每個城市的人口容量、城建容量都是有限的，旅游景觀減少和破壞，會使旅游地產發展減速，甚至停滯不前。而這些落后地區雖然自然環境優越，但基礎設施落后，衛生狀況極差，民眾素質偏低，通訊十分不便，無法取代一線城市，繼續發展。旅游地產持續發展戰略與整體發展戰略因此受到極大制約。2.4 宣傳力度和手段有待加強
海南作為一個遠離客源主體市場的旅游地產目的地，有力的宣傳十分重要。就目前情況來看，其宣傳力度有待加強，手段有待提高。海南旅游地產宣傳，普遍采用平面廣告宣傳為主，輔以其他宣傳的方法。這種宣傳很落后。首先，宣傳力度不足。第二，形式單一、被動，輻射范圍十分有限，無法滿足省外、國外消費者的需求。最后，廣告內容整齊劃一，無法滿足消費者個性化需求。2.5 法律法規不完善
與旅游地產相關的法律法規不健全、不完善，導致了旅游房地產經營市場混亂。最直接的后果是，當出現旅游房地產糾紛時，消費者由于沒有配套的法律法規支持，相應的權利通常得不到保障。2.6 旅游地產自身的“弱勢地位”
旅游業過分依賴于宏觀經濟，缺乏獨立生存的能力。一旦宏觀經濟發生不利變化，旅游業將迅速蕭條，而依附于旅游業的別墅、度假村等旅游地產將出現門可羅雀的慘淡景象。
3 機會分析
3.1 宏觀經濟環境
金融危機的影響逐漸減弱，經濟復蘇成為經濟發展主題。房地產業作為中國國民經濟支柱產業，其重要性不言而喻。旅游業也在國民經濟中發揮著越來越重要的作用。旅游地產作為兩個產業的結合，是促進兩個產業發展的新途徑，發展潛力巨大。3.2 市場環境
2006年中國人均GDP已經超過2000美元，達2003美元，而改革開放最早的中國沿海經濟發達地區和部分省市的省會城市人均GDP早已超過3000美元，已逐步顯現出高度工業化時代的社會特征[7]。人們生活水平不斷提高、生活方式及消費觀念正在改變，休閑、度假、旅游等已經成為了社會經濟活動、人們工作、生活的重要組成部分，而國家法定假日增加、黃金周調整等使得人們出行更加便利。這都為旅游地產發展提供了良好的市場環境。 3.3 國際旅游島
海南省委、省政府制定的建設“國際旅游島”的發展戰略已經得到國務院批準。相關利好政策將會陸續出臺，資金也會很快跟進。海南將進一步發揮經濟特區的優勢，在旅游業體制改革和對外開放方面進行進一步探索。國際旅游島已經成為海南發展旅游業的新契機，也給方興未艾的海南旅游地產提供了巨大的機會。3.4 融資環境
國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括天鴻、萬通集團等一大批房地產投資開發商[8]。海南、北京、上海、廣東、深圳等開工的旅游房地產項目達到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后已有幾十個旅游房地產項目在全國進行，并取得了較大的市場反應。傳統房地產投資已基本飽和，大量的傳統房地產資金開始物色新的投資領域——旅游地產。3.5 政策法規
近年來，國家和地方政府相繼出臺了一系列推動旅游和相關產業發展的新的政策，不僅為旅游業發展提供了可持續性發展的動力保證，而且也為房地產業營造了一個廣闊的發展平臺。最新的，如“國務院辦公廳關于加快發展服務業若干政策措施的實施意見”、國家關于節假日黃金周的調整等，都對旅游業和旅游房地產發展具有積極的引導作用。
以城市為重點擴展消費領域的政策，為旅游房地產業帶來新的發展機遇。中央經濟工作會提出擴大內需的重點將從投資轉向消費，要以城市為重點，進一步拓展消費領域，增強消費熱點的帶動效應和擴散效應，以適應居民收入水平的提高和消費結構的升級趨勢，并提出了要加快發展服務業消費，這為旅游業和房地產業的發展無疑是十分有利的。旅游、房地產、汽車、鋼鐵四大積極推進產業中旅游房地產占據其中一半，并與汽車密不可分，成為國家大政方針的直接受益者。
隨著旅游業和房地產業的發展，相關的法律法規政策也開始健全，可以預計，在未來不久，針對旅游房地產的專門的法律法規也會逐步建立和實施，如旅游房地產規劃設計、旅游房地產市場開發與宣傳、國際購買消費者、生態與環境保護、資本流動等方面。
4 威脅分析
4.1 國外旅游業的競爭
海南區位特點來看，海南發展旅游地產不得不面對國際同行業巨大的挑戰。東盟十國、韓國、日本都是旅游業十分發達的國家，是海南發展旅游地產強有力的對手。與國際旅游地產發達城市相比，海南還存在不小的差距。主要體現在國際旅游者人數、城市旅游特征、旅游資源國際競爭力、基礎設施、政府職能等方面。
同時，國際旅游地產商也漸漸亮相海南。這些外商擁有廣泛的客戶營銷網絡、雄厚的資金、健全有力的組織、先進的管理和國際知名度。相比之下，海南國內的企業在競爭中，弱點將會暴露無遺。4.2 國內旅游業的競爭
從全國來看，有二十余個省（區）市將旅游業作為重點支持的產業來發展，旅游地產也成為這些地區發展的新出路。一輪的旅游地產開發熱潮已經掀起，這必將在全國范圍內引發各地吸引資金、人力、信息、技術等資源要素的競爭。同時，這也增加了消費者的選擇余地，稀釋市場，加劇競爭態勢。4.3 缺乏外語人才與旅游地產專業人才
當今世界的競爭，最終都歸結為人才的競爭。海南想要成為中國人民，甚至世界人民的第二居所，外語人才與旅游地產專業人才必不可少。而海南省教育相對于全國而言，水平較低，導致相關人才極度匱乏，供不應求。4.4 開發混亂無序
目前旅游地產開發存在著一些不容忽視的問題，主要表現在以下五個方面：
泡沫問題，旅游地產過熱的投資聚集，勢必會產生供大于求的惡性供需關系，尤其是旅游業這種依賴宏觀經濟，對突發事件毫無抵抗力的產業。
跑馬圈地，旅游地產的土地占用遠大于普遍的房地產項目，造成跑馬圈地之嫌。地方政府為了吸引投資會給出各種優惠條件，甚至違規操作，某些開發商故意模糊概念，模糊概念的結果就是借旅游地產之名變相搞房地產開發。
缺乏創新，旅游地產的開發經營模式單一，缺乏創新。項目開發經營上以旅游風景為幌子，照搬傳統的住宅房地產開發模式，造成資源的浪費。同時，單一的經營模式加劇了市場競爭。
枯井無源，旅游地產屬新興事物，投資者對這種投資方式了解甚微，相應的金融、法律體系不健全，投資者不敢貿然行事。
飲鴆止渴，少數急功近利的企業以破壞生態為代價，追求高速發展與高額利潤，導致旅游地產發展不具可持續性。
浙公網安備 33010802003509號
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