商業地產繁榮急待改變零售業“盈利”模式
一直以來被冠以“中國制造”的服裝、鞋帽、五金、家具、小家電等生活用品以令人嘆服的物美價廉充斥發達國家的各種業態的商場、賣場。但是，這些代表高質量，低價格的中國制造商品在08年下半年以來，受全球金融危機影響，我國的出口貿易遭受到前所未有的重挫，在外需急劇萎縮的情況下，由商務部主導的各級商務部門及時推出了一系列內貿對接的措施，中央也是把發展中國經濟的三駕馬車之一的內需放在了重中之重的位置。
但是據地產知行者在商業地產行業的了解，由于我國零售商業長期形成的經營模式和交易習慣的不規范而很難達成預期——靠擴大內需拉動經濟。
地產知行者認為：如果不改變國內零售商業長期養成的不是通過優化購物環境，提升經營水平，避免惡性競爭，靠商品“盈利”而還是靠“進場費”的“盈利”經營模式，這種特有的“羊毛出在羊身上”的成本累加方式必然會長期存在下去，而零售商業所承擔的擴大內需的和刺激居民消費的重任就難以實現，同樣道理消費不興旺自然將導致商業地產不會繁榮發展。
其實零售商應該就是顧客的購買代理，除了通過商品流通服務盈利外，還需要承擔商品流通過程中所發生的各種風險。但是近20年以來，為了回避這種風險，我國大部分零售商采用了聯營、引廠進店及向供應商收取各種“進場費”的經營模式并逐漸成為了一種商業“慣例”。由于零售商放棄了自采商品以及通過降低成本，加速周轉而盈利的經營方式，因此依靠供應商的銷售返點、延長賬期和收取名目繁多的“進場費”等就成為了零售商的主要利潤來源，如家樂福的大部分門店利潤約50%源于渠道收費（進場費）。
這種靠“進場費”的盈利模式最早產生于九十年代初期，在當時我國商業體制改革的背景下，既缺少經營知識和技能，又缺乏資金的國有零售商業不得不把引廠進店、聯營、出租柜臺等作為企業經營的主要方式。九十年代中期以后，法國家樂福為了實現在中國零售市場的低成本擴張和發揮競爭優勢，開始把在臺灣確立起的“進場費”制度引入國內。由于當時國內零售市場中供應商普遍的規模小、流通法規的不健全以及家樂福等外資零售商的先導作用等因素，使“進場費”一開始就被缺乏資金的國內零售商和急于低成本擴張的其他外資零售商所效仿，并逐漸成為國內零售業的一種交易潛規則。
零售商向中小供應商收取名目繁多的“進場費”不僅可以獲得可觀的利潤，而且還通過延長賬期占用供應商的資金去拓展新的店鋪，隨著連鎖店鋪數量的增多，零售商對供應商的優勢地位也就進一步增強了，反過來對供應商收取更多、更高的“進場費”。地產知行者斷言說——九十年代中期以后，國內相當多的內外資大型連鎖企業正是通過這種對中小供應商優勢地位的行使和濫用迅速發展壯大的。
近年來，這種靠“進場費”的盈利模式在推動我國百貨店、連鎖超市等業態快速發展的同時，其所造成的零供矛盾問題、商品安全問題、網購盛行（商場變試衣間）等弊端也開始顯現出來并受到社會的廣泛關注。特別是在全球金融危機導致的外需和內需急劇萎縮的環境下，這種經營模式對企業健康發展和擴大內需、商業繁榮（大量商業地產項目空置）所造成的阻礙作用也更加凸顯出來了。
首先：由于引廠進店和“進場費”制度的普遍性，使國內百貨店和連鎖超市的同質化現象極為嚴重，大家都明白同質化必然會導致相同業態間無序的價格競爭，而隨著過度的價格競爭使供應商所承擔的各種成本、費用進一步上升，零供矛盾日益突出。
其次：“進場費”和其他費用的大幅增加迫使供應商不得不把各種費用追加到商品價格中去，并最終轉嫁到消費者身上。特別是在商品價格嚴重虛高的百貨業，許多商品的價格已遠超歐美和日本百貨店同類別商品的價格。而許多號稱“天天低價”的大型超市并沒有使消費者感到商品的低廉，所謂的折扣店和量販店已成為一種面向消費者的宣傳口號。現在消費者對零售商花樣百出的價格促銷懷有強烈的不信任感，虛高的商品價格在很大程度上反而抑制了居民的消費需求。
第三：這種靠“進場費”的盈利模式造成我國大多數零售商經營功能、水平的嚴重衰退。現在相當多的零售商不僅放棄了自我商品采購并通過提高商品周轉而獲利的基本經營方式，而且多數賣場的銷售也基本委托給了廠家的促銷員。由于顧客的需求信息基本掌握在生產商的手中，除了供應商自發的調整商品以滿足顧客需求外，零售商已基本失去了通過調整商品結構以滿足顧客需求的能力。當零售商基本放棄了對商品的經營之后，許多零售商就把主要精力投入到地產、股市等所謂的多元化戰略中去。這樣許多零售商只是“商品的組織者”而非“商品的經營者”，當零售商放棄了商品經營的功能后，就會逐漸蛻化為地產商或零售物業管理者。這就是當前國內零售業面對嚴重的同質化現象時，經營模式創新、經營水平提升和業態差異化革新極為緩慢的根本原因。
地產知行者認為：一個不承擔經營風險并放棄商品經營的零售業不可能在擴大內需上有多大的作為及貢獻。面對國內零售業日益嚴重的同質化，習慣于“不勞而獲”經營方式的我國零售業難以通過大批量的采購實現價格的差異化，難以通過提升經營水平滿足市場需求，也難以把物美價廉的“中國制造”納入到整個供應鏈系統中，因此也更難以在當今全球金融危機的環境下承擔起緩解出口企業壓力和擴大內需、繁榮商業發展的重任。
在當前全球金融危機持續蔓延，國內需求亟待擴大，零售業面臨嚴重同質化的情況下，我國零售業急需轉變經營模式、提升經營水平，走差異化經營的道路。
首先，零售業應放棄“不勞而獲”的盈利模式，重新回歸到零售業固有的以自主經營為主，以商品周轉和銷售毛利為主導的盈利模式上來。為此，除了企業自身的調整之外，政府也應盡快出臺禁止大型零售商濫用優勢地位的相關法律以規范市場競爭秩序。
地產知行者提醒——總之，08年下半年以來的波及全球的金融危機給中國零售業的一個最大的警示就是：靠“進場費”盈利的經營模式是不可持續的，對擴大內需、繁榮商業是有阻礙作用的。經過20年的高速發展，我國零售業正面臨著由“模仿”向“創新”的重要轉折時期，零售企業只有走經營創新、專業提升之路才能真正承擔起擴大內需、繁榮商業的重責。
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